100 2024 44

BE Verwaltungsgericht

Erstwohnungen im Luxussegment von Gstaad

Veröffentlicht am 3. Oktober

Entschieden am 28. August

VolltextZusammenfassungDE/FR/IT

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100.2024.44U

STE/TST/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 28. August 2026

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Nyffenegger, Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiber Tschumi

1. A.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

2. B.________

3. C.________

gesetzlich vertreten durch seinen Vater (Beschwerdeführer 2),

alle vertreten durch Rechtsanwältin …

Beschwerdeführende

gegen

D.________

vertreten durch Rechtsanwältin .. und Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerin 1

E.________

vertreten durch Rechtsanwalt … und …

Beschwerdegegner 2

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 2

F.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

G.________

beide vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerinnen 3 und 4

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Saanen

handelnd durch den Gemeinderat, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen

vertreten durch Fürsprecher … und Rechtsanwalt …

betreffend Baubewilligung; Abbruch eines Einfamilienhauses und Neubau

eines Zweifamilienhauses sowie eines Einfamilienhauses mit Nebenräu-

men und Einstellhallen (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des

Kantons Bern vom 8. Januar 2024; BVD 110/2023/119)

Prozessgeschichte:

Die Parzellen Saanen Gbbl. Nrn. 1___ und 2___ befinden sich am

H.________ in Gstaad, liegen in der Wohnzone W3a und stehen im Alleinei-

gentum von B.________ bzw. von dessen Sohn C.________ (geb. … 2012).

Auf ersterer befindet sich heute ein Einfamilienhaus (Chalet «I.________»);

letztere ist noch unüberbaut. Am 8. Oktober 2021 stellte die A.________ AG

im Auftrag der Grundeigentümer ein Baugesuch für den Abbruch des Chalets

«I.________» und den Ersatzbau eines Zweifamilienhauses auf der Parzelle

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

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Nr. 1___ (Haus A) sowie für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der

Parzelle Nr. 2___ (Haus B), je mit zahlreichen Nebenräumen in den Unter-

geschossen (Wellness- und Gymnastikzonen, Home Cinema, Schwimmbad,

Oldtimerausstellung, Waffenraum usw.) sowie einer gemeinsamen Zufahrt

zu den Einstellhallen. Mit Gesamtentscheid vom 27. Juni 2023 erteilte die

Einwohnergemeinde (EG) Saanen die Baubewilligung unter Gewährung ei-

ner Ausnahme für das Unterschreiten des ordentlichen Waldabstands und

wies die u.a. von D.________, E.________, der F.________ AG sowie von

G.________ gegen das Bauvorhaben erhobenen Einsprachen ab. Gleich-

zeitig wies sie das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, nament-

lich an, nach Rechtskraft der Baubewilligung im Grundbuch für die Wohnung

im Haus B eine Nutzungsbeschränkung «Erstwohnung oder einer Erstwoh-

nung gleichgestellte Wohnung» gemäss Art. 7 Abs. 1 Bst. a des Bundesge-

setzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz,

ZWG; SR 702) anzumerken.

Gegen diesen Gesamtentscheid reichten D.________, E.________ sowie

die F.________ AG gemeinsam mit G.________ am 28. bzw. 31. Juli 2023

je eine Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

(BVD) ein. Mit Beschwerdeantwort vom 28. August 2023 beantragten die

A.________ AG, B.________ und C.________, die von der Gemeinde er-

teilte Baubewilligung sei zu bestätigten, wobei im Grundbuch zusätzlich für

die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses A (einschliesslich der Neben-

räume in den Untergeschossen) eine Nutzungsbeschränkung «Erstwohnung

oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung» nach Art. 7 Abs. 1 Bst. a

ZWG anzumerken sei. Mit Entscheid vom 8. Januar 2024 stellte die BVD

fest, dass das Bauvorhaben mit den Vorgaben des ZWG nicht vereinbar sei,

hiess die Beschwerden unter Aufhebung des Gesamtentscheids der Ge-

meinde gut und verweigerte die nachgesuchte Baubewilligung (Bauab-

schlag).

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Dagegen haben einerseits die EG Saanen am 6. Februar 2024 (Verfahren

100.2024.45) und andererseits die A.________ AG, B.________ und

C.________ am 7. Februar 2024 gemeinsam Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde erhoben. Letztere beantragen, der angefochtene Entscheid sei

aufzuheben und die Baubewilligung zu bestätigen, wobei neu für alle drei

Wohnungen in den Häusern A und B je eine Nutzungsbeschränkung «Erst-

wohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung» nach Art. 7

Abs. 1 Bst. a ZWG im Grundbuch anzumerken sei.

D.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 12. März 2024 (nachfol-

gend: Beschwerdeantwort 1), die Beschwerde sei abzuweisen, soweit dar-

auf eingetreten werden könne, und der angefochtene Entscheid sei zu

bestätigen. E.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 14. März

2024 (nachfolgend: Beschwerdeantwort 2), die Beschwerde sei abzuweisen,

soweit darauf eingetreten werden könne, und dem Baugesuch betreffend die

Parzellen Saanen Gbbl. Nrn. 2___ und 3___ (richtig: 1___) sei der Bauab-

schlag zu erteilen; eventuell sei die Sache zur Vervollständigung des Sach-

verhalts und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die

F.________ AG und G.________ stellen in ihrer Beschwerdeantwort vom

12. März 2024 (nachfolgend: Beschwerdeantwort 3) den Antrag, die Be-

schwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Mit Ver-

nehmlassung vom 15. Februar 2024 verzichtet die BVD auf einen Antrag in

der Sache, weil die Bauherrschaft durch ihr geändertes Rechtsbegehren vor

Verwaltungsgericht eine neue Ausgangslage geschaffen habe. Die EG Saa-

nen ersucht mit Stellungnahme vom 29. Februar 2024 um Gutheissung der

Beschwerde. Am 22. April 2024 haben die A.________ AG, B.________ und

C.________ eine Replik eingereicht. Zu dieser haben sich E.________,

D.________ sowie die F.________ AG und G.________ mit Dupliken vom

7. und 14. Mai bzw. 26. Juli 2024 und die BVD sowie die EG Saanen mit

Stellungnahmen vom 2. bzw. 6. Mai 2024 geäussert.

Nachdem die A.________ AG, B.________ und C.________ am 26. August

2024 mitgeteilt haben, dass zwischen B.________ und dessen Ehefrau ein

Ehescheidungsverfahren anhängig gemacht worden sei, hat die Instruktions-

richterin das Verfahren am 14. Oktober 2024 antragsgemäss sistiert. Nach

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dessen Wiederaufnahme haben die A.________ AG, B.________ und

C.________ am 19. Mai 2025 mitgeteilt, dass sie trotz des laufenden Ehe-

schutzverfahrens vorderhand an ihrem Vorhaben festhielten. Gleichentags

hat die EG Saanen auf die Änderung von vom 15. März 2024

hingewiesen (Inkrafttreten am 1.10.2024). Dazu hat sich E.________ am

27. Mai 2025 geäussert.

Am 28. Mai 2025 hat die Rechtsvertretung der A.________ AG sowie von

B.________ und C.________ die Beschwerde «[n]amens und im Auftrag von

Herrn B.________» zurückgezogen. Nachdem die Instruktionsrichterin darü-

ber informiert hat, sie gehe davon aus, dass der Beschwerderückzug auch

für den gesetzlich durch seinen Vater vertretenen C.________ gelte, teilte

dessen Mutter mit Schreiben vom 3. Juni 2025 mit, dass sie als gesetzliche

Vertreterin mit einem Rückzug der Beschwerde durch ihren Sohn nicht ein-

verstanden sei. Am 9. bzw. 10. Juli 2025 haben D.________, die BVD sowie

E.________ und am 13. bzw. 25. August 2025 die EG Saanen, die

F.________ AG sowie G.________ zu einer allfälligen Gegenstandslosigkeit

des vorliegenden Verfahrens Stellung genommen. Mit Eingabe vom 25. Au-

gust 2025 haben die A.________ AG und C.________ die Fortsetzung des

Verfahrens beantragt und an den gestellten Rechtsbegehren festgehalten.

Für den Fall, dass ihr Hauptantrag auf Bewilligung der beiden Häuser A und

B gegenstandslos geworden sein sollte, haben sie zudem den Eventualan-

trag gestellt, das vorliegende Verfahren betreffend das Grundstück Nr. 1___

sei abzuschreiben, der angefochtene Entscheid betreffend das Grundstück

Nr. 2___ aufzuheben und die Sache zur Prüfung und Bewilligung einer Pro-

jektänderung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zu dieser Eingabe sowie

zur Eingabe der Gemeinde vom 19. Mai 2025 zur thematisierten Rechtsän-

derung haben sich D.________, E.________, die A.________ AG und

C.________ sowie die F.________ AG und G.________ am 14., 18., 20.

bzw. 24. November 2025 geäussert. Die BVD hat sich nicht mehr vernehmen

lassen.

Mit Stellungnahme vom 19. Dezember 2025 (verbessert am 5.1.2026) hat

die EG Saanen auf Aufforderung der Instruktionsrichterin zu Fragen im Zu-

sammenhang mit dem lokalen Angebot und der Nachfrage nach luxuriösen

Erstwohnungen Stellung genommen und mit Eingabe vom 6. Januar 2026

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haben sich die A.________ AG und C.________ zu den aktuellen Nutzungs-

absichten in Bezug auf die geplanten Wohnungen geäussert. Dazu haben

D.________ am 30. Januar 2026, E.________ am 2. Februar 2026 sowie die

F.________ AG und G.________ am 23. Februar 2026 Bemerkungen ange-

bracht. Am 2. Februar 2026 haben die A.________ AG und C.________ eine

Stellungnahme zu den Eingaben der Gemeinde vom 19. Dezember 2025

und 5. Januar 2026 abgegeben und weitere Unterlagen eingereicht. Dabei

haben sie an den mit Beschwerde vom 7. Februar 2024 und mit Stellung-

nahme vom 25. August 2026 gestellten Anträgen festgehalten. Die BVD hat

auf weitere Ausführungen verzichtet.

Erwägungen:

1.1

Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte

kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes

vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren

teilgenommen, sind als Bauherrschaft bzw. von dieser beauftragtes Bauun-

ternehmen aufgetreten und durch den angefochtenen Entscheid deshalb be-

sonders berührt (Art. 79 Abs. 1 Bst. a und b VRPG; vgl. Art. 40 Abs. 5 i.V.m.

Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]).

1.2

Wie eingangs erwähnt (Bst. C), hat die Rechtsvertretung der Be-

schwerdeführenden am 28. Mai 2025 mitgeteilt, dass sie die Beschwerde

«[n]amens und im Auftrag» des Beschwerdeführers 2 zurückzuziehe (Ein-

gabe vom 28.5.2025 [act. 49]). Mit Eingabe vom 24. Juni 2025 (act. 53) hat

der Beschwerdeführer 2 bzw. seine Rechtsvertretung diesen Beschwer-

derückzug bestätigt. In Bezug auf den Beschwerdeführer 2 ist das vorlie-

gende Verfahren deshalb gegenstandslos geworden und abzuschreiben

().

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1.3

Mit Verfügung vom 3. Juni 2025 (act. 50) hat die Instruktionsrichterin

den Verfahrensbeteiligten mitgeteilt, sie gehe davon aus, dass der Be-

schwerdeführer 2 den Beschwerderückzug auch für den gesetzlich durch ihn

vertretenen Beschwerdeführer 3 erklärt habe. Gleichzeitig ist die Ehefrau

des Beschwerdeführers 2 und Mutter des Beschwerdeführers 3 ans Verwal-

tungsgericht gelangt und hat darüber informiert, dass sie als (gesetzliche)

Vertreterin des Beschwerdeführers 3 mit dessen Beschwerderückzug nicht

einverstanden und das Verfahren für diesen fortzusetzen sei (act. 51). Auf

entsprechende Nachfrage der Instruktionsrichterin hat die Rechtsvertretung

der Beschwerdeführenden mit Stellungnahme vom 25. August 2025 (Rz. 12

act. 61) ausgeführt, sie habe vom Beschwerdeführer 2 keine gegenteiligen

Instruktionen erhalten. Entgegen der in der Verfügung vom 3. Juni 2025

geäusserten vorläufigen Einschätzung ist deshalb davon auszugehen, dass

der Beschwerdeführer 2 die Beschwerde nur für sich, nicht aber für den Be-

schwerdeführer 3 zurückgezogen hat. Anders als der Beschwerdegegner 2

und die Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 meinen (vgl. Eingaben vom

2.2.2026 [act. 77] S. 1 und vom 23.2.2026 [act. 78] S. 2), ist in diesem Zu-

sammenhang keine Interessenkollision zwischen dem Beschwerdeführer 2

und dem Beschwerdeführer 3 erkennbar, da Ersterer mit dem Beschwer-

derückzug lediglich erklärt hat, dass er sich in Bezug auf seine Person dem

Bauabschlag unterziehe (zur Bedeutung der Rückzugserklärung im Allge-

meinen vgl. Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum berni-

schen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 39 N. 6). Dagegen hat er sich auch auf

Nachfrage weder gegen die Weiterführung des Verfahrens ausgesprochen,

noch hat er seine Zustimmung zur Realisierung des Bauvorhabens auf sei-

nem Grundstück zurückgezogen, welche er im Baugesuch vom 8. Oktober

2021 erteilt hatte (vgl. Eingabe vom 25.8.2025 [act. 61] Rz. 20). Entgegen

der Ansicht der Beschwerdegegnerschaften (Eingaben vom 9.7.2025

[act. 56], 10.7.2025 [act. 58] und 25.8.2025 [act. 60]) ist deshalb das schutz-

würdige Interesse des Beschwerdeführers 3 an einem Entscheid in der Sa-

che nicht dahingefallen. Gleiches gilt hinsichtlich der Beschwerdeführerin 1,

die mit der Ausführung des Vorhabens beauftragt ist und als Baugesuchstel-

lerin ausdrücklich an der Beschwerde festgehalten hat (vgl. Eingabe vom

25.8.2025 [act. 61] Rz. 11-15 sowie Beilage 3 [«power of attorney» vom

28.9.2021, act. 61A]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehal-

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ten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. ). Auf die Beschwerde der Beschwer-

deführerin 1 und des Beschwerdeführers 3 ist einzutreten.

1.4

Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf

Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

1.5

Das vorliegende Verfahren betrifft zwar dasselbe Bauvorhaben wie

das Parallelverfahren 100.2024.45 (vgl. vorne Bst. C), wirft aber andere

Rechtsfragen als dieses auf. Es besteht daher kein Anlass für eine Verfah-

rensvereinigung (). Der entsprechende Antrag der BVD

(Vernehmlassung vom 15.2.2025 [act. 3]) ist abzuweisen.

Die Beschwerdeführenden beantragen eine Baubewilligung für zwei Neu-

bauten mit insgesamt drei, mit einer Nutzungsbeschränkung als Erstwoh-

nungen im Grundbuch angemerkten Wohnungen.

2.1

Gemäss Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) und Art. 6

Abs. 1 Satz 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil

über 20 % liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Gemäss

dem Wohnungsinventar des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) be-

trägt der Zweitwohnungsanteil in der EG Saanen aktuell 51,25 % (Stichtag:

31.3.2026; einsehbar unter: , Rubriken «Siedlung &

Landschaft/Zweitwohnungen/Das Zweitwohnungsinventar: Prozess & Da-

ten»). Neue Wohnungen dürfen deshalb nur erstellt werden, wenn sie als

Erstwohnungen genutzt werden und eine entsprechende Nutzungsbe-

schränkung im Grundbuch eingetragen wird (Art. 7 Abs. 1 Bst. a, Abs. 3 und

4 ZWG). Altrechtliche Wohnungen im Sinn von dürfen jedoch

erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden, ohne

dass Nutzungsbeschränkungen nach auferlegt werden

müssen. Nach darf dabei innerhalb der Bauzonen die

Hauptnutzfläche (HNF) um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vor-

bestehenden HNF erweitert werden. Gestützt auf die seit dem 1. Oktober

2024 in Kraft stehende Fassung dieser Bestimmung (AS 2024 501) dürfen

dafür auch zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden.

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2.2

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist in Baubewilli-

gungsverfahren für neue Erstwohnungen in Gemeinden mit einem Zweit-

wohnungsanteil von mehr als 20 % von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete

Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwoh-

nungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Denn

die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14

Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft

(trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf

eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von

offensichtlich zuwiderlaufen, den Bau von Wohnungen zu bewil-

ligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können. Zu

berücksichtigen sind – je nach den Umständen des Falls – die Lage der Lie-

genschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen),

die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nut-

zung, der Preis sowie die Verhältnisse der Personen, welche dort zu wohnen

beabsichtigen (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die

künftigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt, muss glaubhaft ge-

macht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erst-

wohnungen besteht. Ist die Nachfrage offensichtlich unzureichend, darf die

Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusiche-

rungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner

vorliegen (BGE 145 II 99 E. 3, 144 II 49 E. 2 [Pra 107/2018 Nr. 140]).

2.3

Ist die Absicht bzw. Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung nicht re-

alistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen.

Um sanktioniert zu werden, muss der Missbrauch eines Rechts, wie sich für

das Zivilrecht schon aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 des Schweizeri-

schen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) ergibt, offensichtlich sein. Die

Behörde, die beabsichtigt, die umgangene Norm anzuwenden, muss den

Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthafte diesbezügliche

Hinweise aufzeigen. Es ist nicht immer einfach, die Umgehung von der ge-

schickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Möglichkeit

abzugrenzen. Dies zu entscheiden, erfordert eine Würdigung des Einzelfalls

aufgrund der gesamten Umstände (vgl. statt vieler BGE 144 II 49 E. 2.2 [Pra

107/2018 Nr. 140], 142 II 206 E. 2.5 [Pra 106/2017 Nr. 17]).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

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3.1

Die Wohnungen im Haus A hat die Gemeinde ursprünglich antrags-

gemäss gestützt auf als Zweitwohnungen bewilligt. Da

mit diesen Wohnungen die bestehende HNF des Chalets «I.________»

«wiederaufgebaut» werde, müssten sie nicht mit einer Nutzungsbeschrän-

kung nach belegt werden (Gesamtentscheid vom

27.6.2023 Ziff. III/4.1, Vorakten Gemeinde 3B act. 93). Die Wohnung im

Haus B hat die Gemeinde dagegen als Erstwohnung mit einer entsprechen-

den Nutzungsauflage bewilligt (vorne Bst. A). Bei dieser Wohnung sei kaum

von einer Umgehung des ZWG auszugehen, weil die Bauherrschaft seit

2005 in der EG Saanen angemeldet sei und daher angenommen werden

könne, dass sie ihren Wohnsitz auch weiterhin in der Gemeinde beibehalten

werde (Gesamtentscheid vom 27.6.2023 Ziff. III/8.6.7).

3.2

Im vorinstanzlichen Verfahren haben die Beschwerdeführenden dann

nur für die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss des Hauses A eine Bewil-

ligung als Zweitwohnung beantragt (vorne Bst. B; Beschwerdeantwort vor

der BVD Rz. 10, Vorakten BVD pag. 87 f.). Die Vorinstanz gelangte aller-

dings zum Schluss, dass die HNF dieser Wohnung diejenige des vorbeste-

henden Chalets «I.________» überschreite, weil die Flächen in den Unter-

geschossen des Hauses A mindestens zur Hälfte dieser Wohnung zuzuord-

nen und entgegen der Auffassung der Gemeinde grösstenteils als HNF zu

betrachten seien. Die Wohnung könne deshalb (auch für sich allein) nicht

gestützt auf (in der im Zeitpunkt des vorinstanzlichen

Entscheids geltenden Fassung vom 20.3.2015) bewilligt werden (vgl. ange-

fochtener Entscheid E. 4e f.). Im Übrigen sei es unrealistisch, dass die neu

als Erstwohnung deklarierte Wohnung im Erdgeschoss des Hauses A wie

von der Bauherrschaft angegeben künftig von der Schwester (richtig: Toch-

ter) der Ehefrau des Beschwerdeführers 2 als Erstwohnsitz genutzt werde,

weshalb insofern von einer Rechtsumgehung auszugehen sei. Da für eine

Teilbaubewilligung für das Haus B Anpassungen des Bauvorhabens erfor-

derlich wären und die Beschwerdeführenden eine solche Teilbaubewilligung

auch nicht beantragt hätten, sei die Baubewilligung deshalb insgesamt zu

verweigern, auch wenn es realistisch sei, dass die Wohnung im Haus B vom

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Beschwerdeführer 2, dessen Ehefrau und dem Beschwerdeführer 3 gemein-

sam als Erstwohnung genutzt würde (vgl. angefochtener Entscheid E. 5-7).

3.3

Vor Verwaltungsgericht stellen die Beschwerdeführenden nunmehr

den Antrag, dass alle drei neuen Wohnungen als Erstwohnungen zu bewilli-

gen seien (vgl. Rechtsbegehren 2 der Verwaltungsgerichtbeschwerde

[act. 1]; vorne Bst. C). Bezüglich ihrer Nutzungsabsichten haben sie

zunächst unverändert angegeben, dass der Beschwerdeführer 2, dessen

Ehefrau und der Beschwerdeführer 3 die Wohnung im Haus B gemeinsam

nutzen (Rz. 32) und voraussichtlich die erwachsene Tochter der Ehefrau des

Beschwerdeführers 2 diejenige im Erdgeschoss des Hauses A bewohnen

werden (Rz. 42). Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss des Hauses A

wolle später der derzeit noch minderjährige Beschwerdeführer 3 beziehen

(Rz. 58). Im Lauf des Verfahrens haben die Beschwerdeführenden dann mit-

geteilt, dass sich ihre Pläne geändert haben (vgl. Stellungnahme vom

25.8.2025): Nach Beendigung der Eheschutzmassnahmen werde entweder

die Ehefrau des Beschwerdeführers 2 das Haus A definitiv übernehmen oder

die Liegenschaft werde als Erstwohnung vermietet oder verkauft (Rz. 26).

Zudem beabsichtige der Beschwerdeführer 3, in die Wohnung im Haus B zu

ziehen, sobald er volljährig sei (Rz. 27), wobei die realistische Möglichkeit

bestehe, (auch) diese bis dahin als Erstwohnung zu vermieten (Rz. 30). In

ihren Eingaben vom 6. Januar 2026 (act. 70) und 2. Februar 2026 (act. 76)

haben die Beschwerdeführenden schliesslich darüber informiert, dass der

Beschwerdeführer 3 neu plane, entweder das Haus A zusammen mit seiner

Mutter zu übernehmen oder aber das Haus B auf seinem Grundstück mit ihr

als Hauptwohnsitz zu bewohnen. Das andere Objekt soll als Erstwohnung

veräussert oder vermietet werden, wofür bereits Interessierte vorhanden

seien. Aufgrund des hängigen Verfahrens sei es aber nicht möglich, die po-

tenziellen Verkaufsgeschäfte voranzutreiben (Eingabe vom 6.1.2026

Rz. 8 ff., Eingabe vom 2.2.2026 Rz. 2 f.). Die Umzugspläne der Halbschwes-

ter des Beschwerdeführers 3 seien dagegen zum heutigen Zeitpunkt nicht

mehr aktuell. Es sei aber nicht ausgeschlossen, dass sich diese Pläne mit-

telfristig wieder aktualisieren könnten (Eingabe vom 6.1.2026 Rz. 7).

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4.1

Die Beschwerdegegnerschaften machen zusammengefasst geltend,

die Nutzungsabsichten der Beschwerdeführenden seien nicht glaubhaft und

unrealistisch. Die Beschwerdeführenden hätten ihre Pläne ständig geändert,

zudem seien ihre Erklärungen widersprüchlich und vage. Entgegen früherer

Darlegungen soll insbesondere ein Umzug der erwachsenen Halbschwester

des Beschwerdeführers 3 nach Gstaad nun doch nicht aktuell, mittelfristig

aber wiederum nicht ausgeschlossen sein. Mit Blick auf das Alter des min-

derjährigen Beschwerdeführers 3 (rund … Jahre), dessen unbestimmte Le-

benspläne und Unfähigkeit, in den nächsten Jahren einen eigenen Wohnsitz

zu begründen, sei es auch mit grossen Unsicherheiten verbunden bzw. rein

spekulativ, dass er angeblich den Wohnsitz mit seiner Mutter langfristig in

Gstaad behalten wolle. Dass beide im Haus A zwei Wohnungen bewohnen

sollen, sei ebenfalls nicht glaubhaft. Auf eine Rechtsumgehung deute weiter

hin, dass sich in der Gegend des Bauvorhabens vor allem Zweitwohnungen

befänden und die bauliche Dimension sowie insbesondere auch der ge-

plante Innenausbau des Hauses A (Home Cinema, Fitness, Sauna und

Schwimmbad) für ein Ferienhaus des Luxussegments spreche. Abgesehen

davon sei nicht glaubhaft gemacht, dass in Gstaad eine Nachfrage nach ex-

trem luxuriösen Liegenschaften im obersten Preissegment als Erstwohnun-

gen bestehe. Soweit die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 19. Dezem-

ber 2025 zum Schluss gekommen sei, dass es «unbestrittenermassen» eine

erhöhte Nachfrage nach luxuriösen Erstwohnungen gebe, zeige dies viel-

mehr, dass ihre Abklärungen interessengeleitet und tendenziös seien. Hinzu

komme, dass die Wohnung, die dereinst vom Beschwerdeführer 3 übernom-

men werden solle, vorläufig nur vermietet werden könne, was naturgemäss

zu einer geringeren Vermarktbarkeit führe als bei einem Verkauf der Woh-

nung. Insgesamt sei deshalb von einer Umgehung des Zweitwohnungsver-

bots auszugehen (Beschwerdeantwort 1 [act.8] Rz. 19 ff.; Beschwerdeant-

wort 2 [act. 10] Rz. 13 ff.; Beschwerdeantwort 3 [act. 9] Rz. 14 ff.; Duplik

vom 7.5.2024 [act. 18] Rz. 7 ff.; Duplik vom 14.5.2024 [act. 19] Rz. 6; Duplik

vom 26.7.2024 [act. 24] Rz. 5 ff.; Eingaben vom 30.1.2026 [act. 73],

2.2.2026 [act. 77] und 23.2.2026, [act. 78]).

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4.2

Die Beschwerdeführenden sind dagegen der Auffassung, dass kein

Grund für die Annahme einer Rechtsumgehung bestehe. Der Beschwerde-

führer 3 sei seit seiner Geburt in Gstaad wohnhaft und besuche dort seit …

Jahren eine internationale Schule. Er habe sein ganzes bisheriges Leben in

Gstaad verbracht und sei sowohl emotional als auch wirtschaftlich an Gstaad

gebunden. Die spätere Übernahme einer eigenen Erstwohnung durch ihn sei

deshalb realistisch und plausibel (Beschwerde Rz. 59). Die Vorinstanz habe

zudem gar keine Beweismittel oder mindestens Indizien für die behauptete

Umgehungsabsicht genannt (vgl. Beschwerde Rz. 46). Im Übrigen habe die

Gemeinde mit ihren Ausführungen und Abklärungen sehr wohl plausibel auf-

gezeigt, dass der Immobilienmarkt für gehobene Objekte im Gebiet Gstaad

funktioniere und dass eine ausreichende Nachfrage nach Wohnungen im

hier interessierenden Segment bestehe. Dies gelte umso mehr, als ein orts-

ansässiges und fachkundiges Immobilienunternehmen bestätigt habe, dass

eine hohe Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum bestehe und die Nach-

frage das Angebot übersteige (Stellungnahme vom 26.1.2026, Beilage zur

Eingabe vom 2.2.2026, act. 76A). Angesichts des spezifischen Segments

sowie mit Blick darauf, dass nur zwei Häuser geplant seien, wovon maximal

eines verkauft oder vermietet werden solle, seien ohnehin keine allzu hohen

Anforderungen an den Nachweis der Nachfrage zu stellen und sei insgesamt

glaubhaft gemacht, dass eine Vermietung oder ein Verkauf als Erstwohnung

realistisch sei. Denn es sei notorisch, dass Gstaad seit jeher ein beliebter

und bekannter Rückzugsort für Prominente und Vermögende sei, sowohl als

Ferienort als auch als Wahlheimat (Eingaben vom 6.1.2026 [act. 70] und

2.2.2026, [act. 76]).

4.3

Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführenden ihre Nutzungsab-

sichten mehrfach geändert haben und diese bis heute teilweise vage geblie-

ben sind. Dies wirft gewisse Fragen auf, reicht allerdings nicht aus, um der

Bauherrschaft eine Rechtsumgehung unterstellen zu können. Da der Be-

schwerdeführer 3 und seine Mutter bereits seit längerem zusammen in

Gstaad wohnen, gibt es keinen ernsthaften Grund, ihre Absicht in Zweifel zu

ziehen, gemeinsam in eine der geplanten Erstwohnungen einzuziehen. Mit

Blick darauf, dass der Beschwerdeführer 3 sein gesamtes bisheriges Leben

in Gstaad verbracht hat, erscheint es zudem auch nicht unplausibel, dass er

seinen Erstwohnsitz längerfristig in der Gemeinde beibehalten und später

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 14

eine eigene Wohnung übernehmen wird, obwohl einzuräumen ist, dass es

aufgrund seines jungen Alters unsicher ist, ob dies tatsächlich der Fall sein

wird. Ob insoweit von einer ernsthaften und konkreten Nutzungsabsicht aus-

zugehen ist, kann aber letztlich offenbleiben, haben die Beschwerdeführen-

den doch angegeben, die Wohnungen, die nicht von Familienmitgliedern als

Erstwohnsitz genutzt werden können, verkaufen oder vermieten zu wollen.

Anders als der Beschwerdegegner 2 meint (vgl. Eingabe vom 2.2.2026

[act. 77] S. 2 f.), ist es auch nicht unüblich und daher nicht zu beanstanden,

dass eine Immobilie erst nach ihrer Fertigstellung eine Käuferschaft findet

oder vermietet werden kann (vgl. BGer 1C_469/2023 vom 14.10.2024

E. 5.5). Angesichts ihrer Lage am Ortsrand von Gstaad und ihrer ganzjährig

guten Erreichbarkeit sind die Wohnungen überdies zur Nutzung als Erstwoh-

nungen grundsätzlich geeignet. Zu keinem anderen Schluss führt ihre bauli-

che Ausgestaltung, da Erstwohnungen des obersten Luxussegments regel-

mässig gross dimensioniert (BGE 145 II 99 E. 3.2) und entsprechend ausge-

stattet sind. Entgegen dem Beschwerdegegner 2 können deshalb weder die

«baulichen Dimensionen» der Wohnungen noch der geplante Innenausbau

(Home Cinema, Fitness, Sauna und Schwimmbad) als Indiz für eine Umge-

hung des Zweitwohnungsverbots gewertet werden (vgl. Beschwerdeant-

wort 2 [act. 10] S. 8 Rz. 23). Insgesamt besteht somit kein stichhaltiger

Grund, um die Nutzungsabsichten der Bauherrschaft als vorgeschoben ein-

zustufen. Weil für den geplanten Verkauf bzw. die Vermietung von einer oder

zwei Erstwohnungen aber noch keine ernsthaften und konkreten Zusiche-

rungen vorhanden sind, ist mit Blick auf eine allfällige Rechtsumgehung zu

prüfen, ob eine entsprechende Nachfrage besteht (vgl. vorne E. 2.2).

5.1

Das Bundesgericht hat sich bereits in früheren Fällen mit der Nach-

frage nach luxuriösen Erstwohnungen in der Gemeinde Saanen befasst: In

einem Leiturteil vom Dezember 2018 ging es um die Erstellung von zwölf

neuen Wohnungen in drei Häusern im Ortsteil J.________ oberhalb des

Ortszentrums von Saanen (BGE 145 II 99). Damals gelangte das Bundes-

gericht zum Schluss, dass in Saanen kein Mangel an Erstwohnungen be-

stehe, auch nicht im gehobenen/luxuriösen Segment (E. 3.2). Im späteren

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 15

Urteil 1C_201/2022 vom 3. November 2023, in dem der Neubau von zwei

luxuriösen Einfamilienhäusern mit Erstwohnungen in Gstaad umstritten war,

hat es erwogen, dass in der Vergangenheit in der Gemeinde Saanen durch-

aus eine Nachfrage im obersten Segment bestanden habe und eine solche

auch heute nicht per se ausgeschlossen werden könne (E. 4.3.1). Es sei no-

torisch, dass im Saanenland (Gstaad) auch sehr vermögende Personen ih-

ren Wohnsitz hätten (E. 4.2). Angesichts des spezifischen Segments der ge-

planten Bauten könnten zudem keine allzu hohen Anforderungen an eine

ausreichende Nachfrage gestellt werden, zumal nur zwei Häuser auf den

Markt gelangen würden (E. 4.3.5). Die im damaligen Verfahren von der Ge-

meinde erteilten Auskünfte zur Marktsituation erachtete das Bundesgericht

allerdings als ungenügend: Die ständige Wohnbevölkerung in der Gemeinde

Saanen schrumpfe seit Jahren; seit 2011 habe sie um mehr als 2 % abge-

nommen. Bei einer sinkenden Einwohnerzahl liege eine Nachfrage für neue

Wohnungen, namentlich in einzelnen Teilen der Gemeinde oder in einzelnen

Marktsegmenten, nicht auf der Hand. Die Gemeinde habe es daher zu Un-

recht unterlassen, zumindest eine grobe Einteilung in verschiedene Preis-

klassen vorzunehmen und nähere Abklärungen zu den altrechtlichen Woh-

nungen zu treffen. Analoges gelte für die Entwicklung hinsichtlich der pau-

schalbesteuerten Personen im Saanenland (E. 4.3.2 und 4.3.4).

5.2

Wie eingangs erwähnt (vorne Bst. C), hat die Gemeinde im vorliegen-

den Verfahren zusätzliche Auskünfte im Zusammenhang mit der Nachfrage

nach luxuriösen Erstwohnungen in Gstaad erteilt, welche sie für das damals

im Nachgang des erwähnten Bundesgerichtsurteils 1C_201/2022 vom

3. November 2023 vor der BVD hängige Verfahren (RA Nr. 110/2024/118)

zusammengetragen hat (vgl. Stellungnahme vom 19.12.2025, act. 69). Dafür

hat die Gemeinde auf Grundlage der Daten des eidgenössischen Gebäude-

und Wohnregisters (GWR, Stand 16.12.2024) Abklärungen zum Wohnungs-

markt getroffen, wobei sie das hier interessierende Luxussegment anhand

der Lage und eines amtlichen Wertes ab Fr. 1 Mio. abgegrenzt hat. Dies

habe zu den folgenden Ergebnissen geführt: Insgesamt gebe es in der Ge-

meinde 7'926 Wohnungen, wovon sich 3'602 in der Ortschaft Gstaad befän-

den. Von diesen seien insgesamt 2'459 bzw. 1'415 in Gstaad dem luxuriösen

Segment zuzuordnen; bei 818 in der ganzen Gemeinde bzw. 419 in Gstaad

handle es sich um Erstwohnungen. Eine Aufteilung dieser Objekte in Eigen-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 16

tums- und Mietwohnungen sei aufgrund des damit verbundenen Aufwands

bzw. der verwendeten Daten nicht möglich. Es sei aber auch nicht ersichtlich,

inwiefern eine solche Aufteilung für die Prüfung der Bedarfslage von Bedeu-

tung sein sollte, weil die Beschwerdeführenden für die umstrittenen Wohnun-

gen sowohl einen Verkauf wie auch eine Vermietung ins Auge fassten. Von

den insgesamt 3'502 Erstwohnungen in der Gemeinde seien 611 gesichert.

Der Leerstand bei diesen gesicherten Erstwohnungen habe per 18. Dezem-

ber 2025 119 Wohnungen betragen. 50 dieser leerstehenden Wohnungen

seien noch im Bau, bei acht handle es sich um Personalwohnungen, eine

Wohnung werde touristisch bewirtschaftet, 38 seien nachweislich nicht luxu-

riös und vierzehn Wohnungen seien auf fehlerhafte Daten im GWR zurück-

zuführen. Somit verblieben lediglich acht leerstehende luxuriöse Erstwoh-

nungen, wovon sich vier im Ortsteil Gstaad befänden. In Gstaad seien zu-

sätzlich 54 Gesuche für den Bau von luxuriösen Erstwohnungen hängig. In

Bezug auf die Nachfrage hat die Gemeinde ausgeführt, dass die Bevölke-

rungszahl in der Ortschaft Gstaad seit 2018 deutlich ansteige und sich die

Steuereinnahmen natürlicher Personen seitdem um ca. einen Drittel erhöht

hätten. Diese Entwicklung verdeutliche, dass immer mehr gutverdienende

Leute in Gstaad Wohnsitz nähmen. Angesichts dieser Zahlen und der Erfah-

rungen und Rückmeldungen sowohl von Architektinnen und Architekten als

auch Immobilienfachleuten lasse sich feststellen, dass auch die Nachfrage

nach luxuriösen Erstwohnungen in den vergangenen Jahren deutlich gestie-

gen sei. Die Anzahl der leerstehenden Erstwohnungen widerspiegle dage-

gen lediglich den saisonbedingten Leerstand von als Personalwohnungen

genutzten Erstwohnungen im einfachen Segment. Die Behauptung, dass

eine Rechtsumgehung vorliege, erscheine daher nicht haltbar.

5.3

Die Beschwerdegegnerschaften halten diese Bedarfsabklärung für

ungenügend. Sie bemängeln insbesondere, dass das bestehende Angebot

im relevanten Marktsegment unzureichend bzw. falsch ermittelt worden sei.

Diese Kritik ist zwar teilweise zutreffend; wie nachfolgend aufgezeigt wird,

vermag sie jedoch den Schluss der Gemeinde, dass keine Hinweise für ein

Überangebot im hier interessierenden Wohnungssegment bestehen, nicht

zu widerlegen:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 17

5.3.1

Der Beschwerdegegner 2 kritisiert namentlich, dass die Gemeinde

nicht zwischen allgemeinem und oberstem Luxussegment unterschieden

habe (Eingabe vom 2.2.2026 [act. 77] S. 2). Mit Blick darauf, dass die Ge-

meinde das Abgrenzungskriterium für das hier interessierende oberste Lu-

xussegment mit einem amtlichen Wert ab Fr. 1 Mio. deutlich zu tief angesetzt

haben dürfte, ist dieser Einwand zwar berechtigt. Immerhin beträgt schon

der amtliche Wert der beiden Baugrundstücke [je mehr als Fr. 5 Mio.] (vgl.

Grundstück-Informationssystem des Kantons Bern [GRUDIS]) und sind Bau-

kosten von Fr. 24'900'000.-- veranschlagt (vgl. Baugesuch S. 4, Vorakten

Gemeinde act. 20). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinde das

Angebot an Wohnungen im obersten Luxussegment aufgrund des tiefen

Schwellenwerts von Fr. 1 Mio. nicht unter-, sondern deutlich überschätzt ha-

ben dürfte, würde doch aus einem höheren Schwellenwert keine grössere,

sondern – wenn schon – eine wohl wesentlich tiefere Zahl an hier interessie-

renden leerstehenden Luxuswohnungen resultieren.

5.3.2

Gemäss der Erhebung der Gemeinde sind von den insgesamt 3'602

Wohnungen in Gstaad 1'415 dem luxuriösen Segment zuzuordnen. Davon

handle es sich bei 419 um Erstwohnungen, von denen zum Erhebungszeit-

punkt vier leer standen (vgl. vorne E. 5.2). Demnach ist der Leerwohnungs-

bestand im von der Gemeinde definierten Luxussegment in Gstaad sowohl

absolut als auch relativ betrachtet (knapp 1 %) verhältnismässig klein und

lässt jedenfalls nicht auf ein Überangebot schliessen. Wie der Beschwerde-

gegner 2 zu Recht vorbringt, ist zwar zu bemängeln, dass die Gemeinde bei

ihrer Berechnung einige der «im Detail verwandten Kriterien» nicht genauer

erläutert und gewisse quantitative Annahmen nicht näher belegt hat (vgl. Ein-

gabe vom 2.2.2026 [act. 77] S. 3), weshalb ihre Angaben nur eingeschränkt

überprüfbar sind. Ein Vergleich mit der Leerwohnungsstatistik des Bundes

zeigt jedoch, dass der von der Gemeinde angegebene Leerwohnungsbe-

stand grundsätzlich plausibel ist. So gab es gemäss der Statistik des Bundes

in der Gemeinde Saanen im Marktsegment der geräumigen Wohnungen (5-

Zimmer und mehr) – welches das hier interessierende oberste Luxusseg-

ment miteinschliessen dürfte – per 1. Juni 2025 insgesamt sechzehn leer-

stehende Objekte, von denen sieben zur Miete und neun zum Kauf angebo-

ten wurden (einsehbar unter: , Rubriken «Statisti-

ken/Bau- und Wohnungswesen/Wohnungen/Leerwohnungen»). Mit Blick

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 18

darauf, dass diese Zahl von sechzehn Objekten das gesamte Gemeindege-

biet betrifft und zudem auch Zweitwohnungen miteinschliesst, erscheint die

von der Gemeinde ermittelte Zahl von vier leerstehenden luxuriösen Erst-

wohnungen in Gstaad als glaubhaft, befinden sich in Gstaad doch weniger

als die Hälfte der in der Gemeinde insgesamt vorhandenen Wohnungen (vgl.

die entsprechenden Angaben in der Stellungnahme der Gemeinde vom

19.12.2025, S. 3) und ist die Zweitwohnungsquote mit 51,25 % hoch (vgl.

vorne E. 2.1). Entgegen den Beschwerdegegnerschaften gibt es daher ins-

gesamt keine genügenden Anhaltspunkte, um der Gemeinde vorwerfen zu

können, sie habe den Leerstand unseriös oder lediglich «interessengeleitet

und tendenziös» ermittelt (vgl. Eingaben vom 30.1.2026 [act. 73] S. 2 und

2.2.2026 [act. 77] S. 3).

5.3.3

Die Beschwerdegegnerinnen 1, 3 und 4 bringen weiter vor, in Saanen

bzw. Gstaad würden zahlreiche als Erstwohnungen bewilligte Wohnungen

tatsächlich als Zweitwohnungen genutzt. Aus diesem Grund sei davon aus-

zugehen, dass das Angebot an leerstehenden luxuriösen Erstwohnungen in

Realität höher liegen dürfte als von der Gemeinde angenommen. Es sei des-

halb abzuklären, ob die Gemeinde die Nutzungsbeschränkung bei gesicher-

ten Erstwohnungen tatsächlich kontrolliere und das ZWG bei festgestellten

Widerhandlungen durchsetze (Eingaben vom 30.1.2026 [act. 73] S. 2 und

vom 23.2.2026 [act. 78] S. 2). – Auch diese Einwände überzeugen nicht: Die

Gemeinde hat in ihrer Stellungnahme vom 19. Dezember 2025 angegeben,

dass die gesicherten Erstwohnungen halbjährlich überprüft würden. Zudem

hat das ARE im bereits erwähnten Verfahren vor Bundesgericht festgehal-

ten, ihm seien keine bewilligten Erstwohnungen bekannt, die dauernd leer

stehen oder faktisch nur wenige Tage im Jahr genutzt würden (vgl. BGer

1C_201/2022 vom 3.11.2023 E. 3.5). Für ihre pauschale Behauptung, dass

ein wesentlicher Teil der gesicherten Erstwohnungen als Zweitwohnungen

zweckentfremdet werde, nennen die Beschwerdegegnerinnen zudem weder

konkrete Anhaltspunkte noch sind solche ersichtlich. Unter diesen Umstän-

den kann davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde das ZWG korrekt

vollzieht (vgl. bereits VGE 2021/64/66 vom 6.4.2022 E. 2.6 [bestätigt durch

BGer 1C_302/2022 vom 3.2.2023]), und besteht diesbezüglich auch kein An-

lass für weitere Abklärungen. Der entsprechende Beweisantrag wird deshalb

abgewiesen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 19

5.3.4

Weiter ist entgegen dem Beschwerdegegner 2 nicht ersichtlich, wes-

halb die von der Gemeinde verwendete Datengrundlage mit Stand vom

16. Dezember 2024 für die Beurteilung einer allfälligen Rechtsumgehung

veraltet sein sollte (vgl. Eingabe vom 2.2.2026 [act. 77] S. 2). Zum einen hat

die Bauherrschaft ihre Absicht, nur noch Erstwohnungen erstellen zu wollen,

bereits im Februar 2024 kundgetan. Zum andern hat die Gemeinde einzelne

Angaben aktualisiert, falls die aktuellen Verhältnisse für die Beurteilung

massgebend sein sollten. So weist die Stellungnahme der Gemeinde vom

19. Dezember 2025 (act. 69) die Zahl der (gebauten) leerstehenden luxuriö-

sen Erstwohnungen als auch die Zahl der noch nicht bewilligten, projektier-

ten luxuriösen Erstwohnungen mit Stand per 18. Dezember 2025 aus.

5.4

Die Bedarfsabklärung steht in Zusammenhang mit der Beurteilung

der Umgehungsabsicht der Bauherrschaft und ist einer von mehreren bei der

Prüfung des Rechtsmissbrauchs zu berücksichtigenden Anhaltspunkten. Die

Rechtsprechung schliesst umso eher auf eine Umgehungsabsicht und damit

auf Rechtsmissbrauch, je weniger ein Bedarf für die konkret in Frage stehen-

den Erstwohnungen glaubhaft ist (vorne E. 2). Massgebend für die Beurtei-

lung der Umgehungsabsicht ist, ob die Bauherrschaft nach Treu und Glau-

ben annehmen durfte, die von ihr projektierten Wohnungen nach Erstellung

als Erstwohnungen verkaufen oder vermieten zu können, sofern die künfti-

gen Nutzerinnen und Nutzer nicht schon im Voraus bekannt sind. Dass die

Verhältnisse am Immobilienmarkt in diesem Zusammenhang von Bedeutung

sind, liegt auf der Hand. Ebenso ist aber zu berücksichtigen, dass die Nach-

frageverhältnisse im Zeitablauf gewissen Schwankungen unterliegen und die

Angebotsverhältnisse durch Akteure beeinflusst werden (andere Bauherr-

schaften, Bewilligungsbehörden), die unabhängig von der Bauherrschaft und

ohne deren Wissen agieren. Diese Umstände haben zur Folge, dass der Ent-

scheid der Bauherrschaft, Erstwohnungen zu projektieren, zwangsläufig mit

gewissen Unsicherheiten behaftet ist, was die spätere Vermietung oder den

Verkauf der Wohnungen anbelangt. Diesen Unsicherheiten ist bei der ge-

richtlichen Beurteilung der Umgehungsabsicht Rechnung zu tragen. Die An-

forderungen an den Nachweis eines Bedarfs dürfen nicht in einer Strenge

gehandhabt werden, dass der Bedarf im Ergebnis den Charakter einer Be-

willigungsvoraussetzung erhält und eine Baubewilligung für Erstwohnungen

ohne Nachweis nicht mehr erteilt werden kann. Der prognostizierte Bedarf

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 20

nach den konkret in Frage stehenden Erstwohnungen ist, wie dargelegt, le-

diglich ein Anhaltspunkt unter mehreren zur Beurteilung des Rechtsmiss-

brauchs. Soweit der Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerin-

nen 3 und 4 unter Hinweis auf die gemäss Stellungnahme der Gemeinde 54

in Gstaad projektierten luxuriösen Erstwohnungen vorbringen, dass kein Be-

darf bzw. keine ungedeckte Nachfrage nach Erstwohnungen im Luxusseg-

ment bestehe, ist ihnen daher entgegen zu halten, dass dies eine Nachfrage

nach den von den Beschwerdeführenden projektierten Wohnungen nicht von

vornherein ausschliesst und für sich allein kein ernsthafter Hinweis auf eine

Umgehungsabsicht und damit auf Rechtsmissbrauch darstellt. Die hier zur

Diskussion stehenden Wohnungen befinden sich am H.________ und damit

gerichts- (vgl. etwa VGE 2018/116 vom 28.8.2019 E. 3) und allgemeinnoto-

risch in der wohl exklusivsten Wohngegend von Gstaad mit Liegenschaften

im obersten Preissegment. Dies trifft auf die überwiegende Mehrzahl der von

der Gemeinde genannten 54 Wohnungsprojekte ohnehin nicht zu, da die Ge-

meinde in ihrer Stellungnahme vom 19. Dezember 2025 bereits Wohnungen

mit einem amtlichen Wert von 1 Million Franken als luxuriös bezeichnet (vgl.

dazu vorne E. 5.3.1) und die am H.________ situierten Häuser und Woh-

nungen bedeutend höhere Werte aufweisen. Dazu kommt, dass, wie in

E. 4.2 hiervor dargelegt, die hier zur Diskussion stehenden Wohnungen in

Bezug auf Grösse und bauliche Ausstattung dem obersten Luxussegment

entsprechen, was mit ihrer Lage am H.________ korrespondiert. Eine Nut-

zung als exklusive Erstwohnungen erscheint an dieser Lage deshalb kein

unrealistisches Szenario. Eine Umgehungsabsicht ist nicht erkennbar.

5.5

Im Weiteren gibt es auch generell keine überzeugenden Hinweise

darauf, dass die Nachfrage nach luxuriösen Erstwohnungen in Gstaad offen-

sichtlich unzureichend wäre: Gemäss der offiziellen Statistik des Kantons

Bern stagniert die ständige Wohnbevölkerung in der Gemeinde Saanen (mit

gewissen Schwankungen) seit etwa Mitte der 1990er-Jahre bei einer Zahl

von knapp 7'000 Einwohnerinnen und Einwohnern, wobei die Zahl der in der

Gemeinde wohnhaften Schweizerinnen und Schweizer fast kontinuierlich

zurückgegangen ist, während die ständige ausländische Wohnbevölkerung

– abgesehen von vorübergehenden Rückgängen in den Jahren 2010 und

2012 – praktisch stetig zugenommen hat (vgl. Tabelle der ständigen Wohn-

bevölkerung der Gemeinden für die Periode 1980-2024, nach Geschlecht

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 21

und Staatsangehörigkeit, einsehbar unter: , Rubriken «The-

men/Öffentliche Statistik/Bevölkerungsstatistik/Bevölkerungsstand und -

struktur»). Anders als noch im Zeitpunkt des Bundesgerichtsentscheids

BGer 1C_201/2022 vom 3. November 2023 (vgl. vorne E. 5.1) kann deshalb

heute nicht mehr von einem langjährigen Rückgang der Wohnbevölkerung

seit 2011 gesprochen werden. Gemäss den Zahlen des Kantons hat die

ständige Wohnbevölkerung in der Gemeinde zwischen 2011 und 2024 viel-

mehr marginal zugenommen (von 6'920 Personen im Jahr 2011 auf 6'924 im

Jahr 2024). Auch im Ortsteil Gstaad hat die ständige Wohnbevölkerung

gemäss den Angaben der Gemeinde nach einer Abnahme in der Jahren

2009 bis 2013 und einer längeren konstanten Phase zwischen 2013 und

2022 in den Jahren 2022/2023 wieder um gut 200 Personen zugenommen

(vgl. mittlere Abbildung auf S. 5 der Stellungnahme vom 19.12.2025). Die

Bevölkerungsentwicklung spricht deshalb nicht gegen das Vorhandensein

einer Nachfrage im hier interessierenden Segment, zumal allgemein bekannt

ist, dass das Saanenland und gerade Gstaad bei vermögenden Personen

sehr beliebt ist (BGer 1C_201/2022 vom 3.11.2023 E. 4.2 und 4.3.2,

1C_302/2022 vom 3.2.2023 E. 4.2 mit weiterem Hinweis). Unter diesen Um-

ständen kann angenommen werden, dass in Gstaad eine Nachfrage nach

Erstwohnsitzen des obersten Luxussegments besteht; dies umso mehr, als

gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung an den Nachweis einer

Nachfrage bei extrem luxuriösen Wohnungen im obersten Preissegment, wie

sie hier zur Diskussion stehen, ohnehin keine allzu hohen Anforderungen zu

stellen sind (vgl. vorne E. 5.1). Da die von der Gemeinde in den letzten Jah-

ren registrierte Zunahme der Steuereinnahmen natürlicher Personen eben-

falls nicht gegen das Vorhandensein einer solchen Nachfrage spricht, kann

offenbleiben, wieweit diese auf den Zuzug vermögender Personen zurück-

zuführen ist. Auf die diesbezüglichen Ausführungen der Parteien ist daher

nicht weiter einzugehen.

5.6

Nach dem Gesagten ist weder davon auszugehen, dass in Gstaad

ein offensichtliches Überangebot an Wohnungen des obersten Luxusseg-

ments besteht, noch, dass eine Nachfrage für den Kauf oder die Miete von

solchen Objekten fehlen würde. Folglich ist es auch nicht als offensichtlich

unrealistisch einzustufen, dass die Bauherrschaft eine oder zwei der geplan-

ten Wohnungen als Erstwohnsitz wird verkaufen oder (vorübergehend) ver-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 22

mieten können. Dass ein Verkauf nur eines der beiden Häuser nicht in Frage

kommen soll, weil die Häuser A und B miteinander verbunden sind, ist ent-

gegen dem Beschwerdegegner 2 nicht ersichtlich (Eingabe vom 2.2.2026

[act. 77] S. 3), da gemäss den Plänen lediglich eine gemeinsame Einstell-

hallenzufahrt, sonst aber keine gemeinsam genutzten Flächen vorgesehen

sind. Insgesamt liegen somit keine ernsthaften Hinweise vor, um von einer

Rechtsumgehung auszugehen. Weitere Abklärungen des Sachverhalts sind

in diesem Zusammenhang entbehrlich, weshalb sich insoweit eine Rückwei-

sung der Sache erübrigt (vgl. Eventualbegehren des Beschwerdegegners 2;

vorne Bst. C). Folglich erweist sich das nur noch Erstwohnungen aufwei-

sende Bauvorhaben als mit den Vorgaben des ZWG vereinbar.

6.1

Zu den weiteren umstrittenen Bewilligungsvoraussetzungen (u.a.

Einhaltung der kommunalen Vorschriften betreffend Unterniveaubauten,

überbaute Flächen und die Baugestaltung, genügende Erschliessung, Ein-

haltung der wald- und gewässerschutzrechtlichen Vorschriften; vgl. Baube-

schwerden vom 28. und 31.7.2023, Vorakten BVD pag. 1 ff., 31 ff. und 52 ff.)

hat sich die Vorinstanz inhaltlich nicht geäussert (vgl. angefochtener Ent-

scheid E. 6 a.E.). Es ist nicht am Verwaltungsgericht, sich mit diesen Punk-

ten als erste Beschwerdeinstanz auseinanderzusetzen. Die Beschwerde ist

daher – soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist (vgl. vorne E. 1.2) –

dahin gutzuheissen, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben und die

Sache zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinn der Erwägungen an die Vor-

instanz zurückgewiesen wird. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

6.2

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist von einem vollumfängli-

chen Obsiegen auszugehen, sofern – wie hier – bei Vorliegen eines refor-

matorischen (Haupt-)Antrags ein Rückweisungsentscheid ergeht und die in-

folge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung noch in einer vollständi-

gen Gutheissung der Begehren der Beschwerdeführenden resultieren kann

(BVR 2024 S. 7 E. 6.1, 2020 S. 455 E. 5.1; Ruth Herzog, in Herzog/Daum

[Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 6).

Demnach gelten die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 3 als

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 23

vollständig obsiegend. Der Beschwerdeführer 2 ist dagegen als unterliegend

zu betrachten, da er die Beschwerde zurückgezogen hat (Art. 110 Abs. 1

VRPG).

7.1

Bei diesem Prozessausgang sind die Verfahrenskosten, bestimmt

auf eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, zu einem Zehntel, ausmachend

Fr. 500.--, dem Beschwerdeführer 2 und zu je drei Zehnteln, ausmachend je

Fr. 1'500.--, der Beschwerdegegnerin 1, dem Beschwerdegegner 2 und –

unter solidarischer Haftbarkeit – den Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 auf-

zuerlegen (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. ).

7.2

Als unterliegende Gegenparteien haben die Beschwerdegegnerin 1,

der Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 zudem

der Beschwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 3 die Parteikosten zu

je einem Drittel zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. ).

Schliesslich hat der Beschwerdeführer 2 der Beschwerdegegnerin 1, dem

Beschwerdegegner 2 und den Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 je einen

Drittel der bis zu seinem Beschwerderückzug angefallenen Parteikosten zu

ersetzen ().

7.3

Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom

28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom

17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikosten-

verordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfah-

ren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach

Art. 16 i.V.m. und ; innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich

der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der

Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41

Abs. 3 KAG).

7.3.1

Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin 1 und des Beschwer-

deführers 3 macht in ihrer Kostennote vom 6. Juli 2026 für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht ein Honorar von insgesamt Fr. 23'600.-- geltend, zuzüg-

lich Auslagen von Fr. 826.-- und Mehrwertsteuer (MWSt) von Fr. 1'978.50,

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 24

insgesamt Fr. 26'404.50 (act. 80A). Dies erscheint als deutlich übersetzt:

Die Obergrenze des ordentlichen Rahmentarifs pro Instanz liegt bei

Fr. 11'800.--; Zuschläge sind keine geltend gemacht. Zudem waren entge-

gen den Angaben in der Kostennote die Bedeutung der Streitsache und der

Schwierigkeitsgrad nicht überdurchschnittlich und kann lediglich der gebo-

tene Zeitaufwand als über dem Durchschnitt bezeichnet werden. Weil die

Rechtsvertreterin die Bauherrschaft bereits vor der BVD vertreten hat, war

sie mit der Sache zudem vertraut. Insgesamt erweist sich deshalb ein Hono-

rar von Fr. 10'000.-- als angemessen. Die geltend gemachten Auslagen wer-

den im Einzelnen nicht näher beziffert und überschreiten den maximalen

Satz von 3 % des angemessenen Honorars. Die Auslagen sind deshalb auf

eine Pauschale von Fr. 300.-- (3 % von Fr. 10'000.--) zu reduzieren (vgl. zur

Auslagenpauschale Ziff. 2.1 des Beschlusses der Abteilungskonferenz vom

23.4.2024; BVR 2024 S. 390 E. 4.2; VGE 2022/324/325 vom 31.5.2024

E. 7.2). Zu berücksichtigen ist schliesslich, dass die Beschwerdeführerin 1

selber MWSt-pflichtig ist (vgl. Unternehmens-Identifikationsnummer-Regis-

ter, einsehbar unter: ). Bei der Festlegung ihres Anteils

am Parteikostenersatz ist die MWSt folglich nicht zu berücksichtigen (BVR

2015 S. 541 E. 8.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 10). Die MWSt ist daher

nur auf der Hälfte der Parteikosten zu entschädigen (vgl. VGE 2016/271/277

vom 8.12.2017 E. 7.2). Der von den Beschwerdegegnerschaften je zu einem

Drittel zu entschädigende Parteikostenersatz zugunsten der Beschwerde-

führerin 1 und des Beschwerdeführers 3 beläuft sich somit auf Fr. 10'717.15.

7.3.2

Die Rechtsvertretung der Beschwerdegegnerin 1 macht für die Zeit

bis zum Beschwerderückzug des Beschwerdeführers 2 ein Honorar von

Fr. 8'033.45 zuzüglich Auslagen von Fr. 241.-- und MWSt von Fr. 670.20 gel-

tend, d.h. insgesamt Fr. 8'944.65 (Kostennote vom 7.7.2026; act. 82A). Mit

Blick auf den Rahmentarif und die Bemessungskriterien (vorne E. 7.2) er-

scheint dies als angemessen. Der Parteikostenersatz der Beschwerdegeg-

nerin 1 ist deshalb gemäss der Kostennote festzulegen. Davon hat der Be-

schwerdeführer 2 der Beschwerdegegnerin 1 einen Drittel, ausmachend

Fr. 2'981.55, zu ersetzen.

7.3.3

Die Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 2 machen für die Zeit

bis zum Beschwerderückzug des Beschwerdeführers 2 für das vorliegende

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 25

Verfahren sowie für das Parallelverfahren 100.2024.45 gesamthaft ein Ho-

norar von Fr. 17'979.15 zuzüglich Auslagen von Fr. 733.80 und MWSt von

Fr. 1'515.75 geltend, insgesamt ausmachend Fr. 20'228.70 (Kostennote

vom 7.7.2026, act. 81A), wobei sie erklären, dass die beiden Verfahren je-

weils analoge Aufwendungen und Eingaben erforderlich gemacht hätten und

sich der Aufwand je hälftig auf sie verteile (Begleitschreiben zur Kostennote,

act. 81). Für das vorliegende Verfahren ergibt sich damit eine Honorarforde-

rung von Fr. 8'989.60 bis zum Beschwerderückzug, was als übersetzt er-

scheint: Anders als die Rechtsvertretung der Beschwerdegegnerin 1 haben

die Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 2 ihre Klientschaft bereits im

vorinstanzlichen Verfahren vertreten und waren deshalb im Verfahren vor

dem Verwaltungsgericht mit der Streitigkeit vertraut. Da es sich betreffend

Bedeutung der Streitsache und Schwierigkeitsgrad insgesamt zudem höchs-

tens um eine durchschnittliche Streitigkeit handelt, ist das Honorar auf

Fr. 7'000.-- festzulegen. Zuzüglich Fr. 366.90 für (ausgewiesene) Auslagen

und Fr. 596.70 MWSt ergibt das ein Total von Fr. 7'963.60. Davon hat der

Beschwerdeführer 2 dem Beschwerdegegner 2 einen Drittel, ausmachend

Fr. 2'654.55, zu ersetzen.

7.3.4

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 macht für

die Zeit bis zum Beschwerderückzug des Beschwerdeführers 2 schliesslich

ein Honorar von Fr. 8'400.-- geltend zuzüglich Auslagen von Fr. 160.-- und

MWSt von Fr. 693.35, insgesamt ausmachend Fr. 9'253.35 (Kostennote vom

13.7.2026, act. 83A). Da er seine Klientschaft ebenfalls bereits im vorin-

stanzlichen Verfahren vertreten hat, ist das Honorar aus den bereits genann-

ten Gründen in analoger Weise auf Fr. 7’000.-- festzusetzen. Zu beachten

ist zudem auch hier, dass die MWSt bei der Festlegung des Anteils der Be-

schwerdegegnerin 3 am Parteikostenersatz nicht zu berücksichtigen ist, da

diese selber MWSt-pflichtig ist (vgl. Unternehmens-Identifikationsnummer-

Parteikosten der Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 ist die MWSt daher nur

zur Hälfte zu berücksichtigen. Vom Gesamtbetrag von Fr. 7'450.-- hat der

Beschwerdeführer 2 den Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 einen Drittel, aus-

machend Fr. 2'483.35, zu ersetzen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 26

7.4

Die BVD wird die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Kosten

neu zu verlegen haben; dazu hat sich das Verwaltungsgericht im Rückwei-

sungsentscheid nicht zu äussern (vgl. BVR 2022 S. 19 [VGE 2020/188 vom

5.10.2021] nicht publ. E. 8.3; Ruth Herzog, a.a.O, Art. 108 N. 7).

Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des Bundesgesetzes

vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG;

SR 173.110) als Zwischenentscheide. Sie können nur unter den Vorausset-

zungen von mit dem in der Hauptsache zulässigen

Rechtsmittel selbständig angefochten werden (statt vieler BGE 140 V 282

E. 2 mit Hinweisen).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Der Antrag der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern auf Verei-

nigung der Verfahren 100.2024.44 und 100.2024.45 wird abgewiesen.

2. Das Verfahren 100.2024.44 wird in Bezug auf den Beschwerdeführer 2

als durch Beschwerderückzug gegenstandslos geworden vom Geschäfts-

verzeichnis abgeschrieben. In Bezug auf die Beschwerdeführerin 1 und

den Beschwerdeführer 3 wird die Beschwerde dahin gutgeheissen, dass

der Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom

8. Januar 2024 aufgehoben und die Sache zur Fortsetzung des Verfah-

rens im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

3. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf

eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden zu einem Zehntel, aus-

machend Fr. 500.--, dem Beschwerdeführer 2 auferlegt und dem ge-

leisteten Kostenvorschuss von Fr. 5'000.-- entnommen. Der Restbe-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 27

trag von Fr. 4'500.-- wird den Beschwerdeführenden nach Eintritt der

Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

b) Zu je drei Zehnteln, ausmachend je Fr. 1'500.--, werden die Verfah-

renskosten der Beschwerdegegnerin 1, dem Beschwerdegegner 2

und den Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 auferlegt.

4. a) Der Beschwerdeführer 2 hat der Beschwerdegegnerin 1, dem Be-

schwerdegegner 2 und den Beschwerdegegnerinnen 3 und 4 die Par-

teikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf

Fr. 8'944.65 (Beschwerdegegnerin 1), Fr. 7'963.60 (Beschwerdegeg-

ner 2) bzw. Fr. 7'450.-- (Beschwerdegegnerinnen 3 und 4; je inkl. Aus-

lagen und MWSt), je zu einem Drittel, ausmachend Fr. 2'981.55 (Be-

schwerdegegnerin 1),

Fr. 2'654.55

(Beschwerdegegner 2)

bzw.

Fr. 2'483.35 (Beschwerdegegnerinnen 3 und 4; je inkl. Auslagen und

MWSt), zu ersetzen.

b) Die Beschwerdegegnerin 1, der Beschwerdegegner 2 und die Be-

schwerdegegnerinnen 3 und 4 haben der Beschwerdeführerin 1 und

dem Beschwerdeführer 3 die Parteikosten für das Verfahren vor dem

Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 10'717.15 (inkl. Auslagen und

MWSt), zu je einem Drittel, ausmachend je Fr. 3'572.40 (inkl. Auslagen

und MWSt), zu ersetzen.

5. Zu eröffnen:

- Beschwerdeführende

- Beschwerdegegnerin 1

- Beschwerdegegner 2

- Beschwerdegegnerinnen 3 und 4

- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

- Einwohnergemeinde Saanen

- Bundesamt für Raumentwicklung

Der Abteilungspräsident:

Der Gerichtsschreiber:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.08.2026, Nr. 100.2024.44U,

Seite 28

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss

Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-

gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.

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