MJ260009-L
ZH Mietgericht
Aberkennungsklage und Nebenkostenabrechnung
Veröffentlicht am 2. Oktober
Entschieden am 22. September
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Deutsch).
ZMP 2026 Nr. 15
; ; ; ; Art.
247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO; ; ; Art. 257b
OR; ; . Aberkennungsklage. Sistierung. Soziale Un-
tersuchungsmaxime. Novenrecht. Nebenkosten. Akontozahlungen. Ver-
jährung des Rechts und der Pflicht zur Abrechnung. Mietzinsminderung und
Vertrauensschutz.
Bei Streitigkeiten über die Miete und Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen gilt
bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– die soziale Untersuchungsmaxime. Dies
führt zwar zu einem unbeschränkten Novenrecht bis zum Beginn der Urteilsbera-
tung, verleiht den Parteien aber keinen Anspruch auf Vertagung der Hauptver-
handlung zwecks Ergänzung von Tatsachen, deren Relevanz für das Verfahren
ihnen im Vorfeld der Verhandlung klar sein musste (E. 3.2).
Die Sistierung eines Zivilprozesses bis zum Abschluss eines hängigen Strafver-
fahrens bildet die Ausnahme, denn die zivil- und die strafprozessuale Beurteilung
eines Sachverhalts sind grundsätzlich voneianander unabhängig (E. 3.3).
Die Aberkennungsklage befasst sich mit dem materiellen Bestand der in Be-
treibung gesetzten Forderung und nicht mit der provisorischen Rechtsöffnung. Es
ist daher unzulässig, in diesem Rahmen die Aufhebung des Rechtsöffnungs-
entscheids zu verlangen (E. 3.4).
Ein gerichtlicher Vergleich bildet ein Urteilssurrogat und regelt den Streitgegen-
stand in für die Parteien verbindlicher Weise. Dies gilt unter Vorbehalt einer allfäl-
ligen Revision auch für Klauseln, die zwingendem Gesetzesrecht widersprechen.
schliesst im Übrigen den Verzicht der Mieterin auf ihre
Mängelrechte nach entstandenem Streit nicht aus. Unzulässig sind zudem nur
Vereinbarungen, die sich insgesamt zum Nachteil der Mieterin auswirken. Eine
Mietzinsminderung nach kann nach der Rechtsprechung am Ver-
trauensschutz scheitern, namentlich wenn die Mieterin dem Vermieter nicht
rechtzeitig zu erkennen gibt, dass sie das Austauschverhältnis aufgrund eines un-
tergeordneten Mangels als gestört erachtet (E. 4.2.2).
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Scheiden die Parteien im Mietvertrag Nebenkosten aus und vereinbaren sie
Akontozahlungen mit anschliessender Abrechnung, so behandelt das Bun-
desgericht dies wie ein Kontokorrent (vgl. ): Bis zur Erstellung der
Abrechnung und deren Anerkennung durch die Mieterin hat die resultierende Sal-
doforderung vertraglichen Charakter und verjährt als periodische Leistung gestützt
auf Art. 128 Ziff. 1 OR innert fünf Jahren seit dem vertraglich vereinbarten
Abrechnungszeitpunkt. Danach ist eine Korrektur von Fehlern noch nach den Re-
geln der ungerechtfertigten Bereicherung möglich, wenn auch mit umgekehrter
Behauptungs- und Beweislast. Erhält die Mieterin keine oder keine taugliche
Abrechnung oder trotz Wahrnehmung ihres selbständig klagbaren Rechts darauf
keine Einsicht in die Belege, so kann sie innerhalb der Verjährungsfrist die
geleisteten Akontozahlungen zurückfordern. Auch das Recht und die Pflicht zur
Abrechnung kann verjähren. Die Frist beginnt mit dem Termin, an welchem die
Nebenkostenabrechnung spätestens hätte erstellt werden müssen. Nach Ablauf
der Verjährungsfrist können die betroffenen Leistungen der Parteien nicht mehr
gegen den Willen der Gegenseite nach- oder zurückgefordert werden (E. 4.2.4).
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ260009-L/U vom 22. September 2026
(nicht rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiberin Ulrich):
«(…)
Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 1)
" 1. Die Ziffern 1 bis 3 des Rechtsöffnungsurteils vom 8. Januar 2026
(Geschäfts-Nr. EB251456) seien aufzuheben und es sei festzu-
stellen, dass die Klägerin dem Beklagten den im Rechtsöffnungs-
urteils genannten Betrag von CHF 15'270.00 zuzüglich Zins von
5% seit 1. Oktober 2024 nicht schuldet.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklag-
ten."
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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Zwischen den Parteien bestanden vier Mietverträge vom 26. Juli 2007 über
vier Objekte in der Liegenschaft N.-weg 1 in Zürich, eine 4½ - sowie eine 1½ -
Zimmerwohnung im Erdgeschoss, einen Bastelraum sowie einen Parkplatz. Der
monatliche Mietzins für alle vier Objekte betrug zuletzt Fr. 3'850.– Die Parteien
trugen seit 2020 zahlreiche Verfahren gegeneinander aus, allein vor Mietgericht
die Prozesse MB190008, MB190024, MJ200029, MJ240011, BR240005,
MH240003, MJ240056 und MJ250021. In den vereinigten Verfahren MB190024
und MJ200029 schlossen sie gemäss Abschreibungsbeschluss des angerufenen
Gerichts vom 16. Juni 2020 anlässlich der Hauptverhandlung folgenden Vergleich:
« 1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die ordentliche Kündigung des Miet-
verhältnisses vom 29. Januar 2019 gültig ist. Alle anderen bis heute ausgesproche-
nen Kündigungen sind unwirksam.
2. Der Vermieter erstreckt der Mieterin das Mietverhältnis (definitiv) bis längstens
30. September 2024. Die Mieterin verpflichtet sich, das Mietobjekt bis dahin dem
Vermieter zu übergeben. Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen.
3. Die Mieterin ist berechtigt, das Mietverhältnis vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeit-
punkt auf jedes Monatsende mit einer Frist von 1 Monat mit eingeschriebenem Brief
zu kündigen.
Die Zinszahlungspflicht besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszugs.
4. Für die Dauer der Erstreckung reduziert sich der monatliche Mietzins für die 4.5 Zim-
merwohnung um Fr. 30.– pro Monat. Im Gegenzug bleibt es der Mieterin überlas-
sen, ob sie den gegenwärtig installierten Backofen ersetzen möchte.
5. Die Parteien übernehmen die Gerichtskosten je zur Hälfte und verzichten gegensei-
tig auf Prozess- oder Umtriebsentschädigung.
6. Mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung sind sämtliche Auseinandersetzungen
über die bis heute ausgesprochenen Kündigungen abschliessend geregelt.»
In den späteren Verfahren versuchte die Klägerin, zur Hauptsache ohne Erfolg,
ihren Auszug nach Ende der maximalen Erstreckungsdauer am 30. September
2024 zu verhindern. Die Räumung des Mietobjektes durch das Stadtammannamt
Zürich 11 erfolgte schliesslich am 14. März 2025. Bereits per 1. Juni 2024 hatte
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die Klägerin ein Ersatzobjekt an ihrer aktuellen Adresse gemietet. Die Mietzinse
im vorliegenden Mietverhältnis bezahlte sie bis Ende Mai 2024. Für die Zeit danach
bis Ende September 2024, um die sich das vorliegende Verfahren dreht, beruft sie
sich auf die Verrechnung mit verschiedenen Gegenforderungen.
1.2 Mit Urteil vom 8. Januar 2026 erteilte das Einzelgericht Audienz des Bezirks-
gerichts Zürich im Verfahren EB251456-L dem heutigen Beklagten provisorische
Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. 578346 des Betreibungsamtes Zürich 11,
Zahlungsbefehl vom 14. August 2025, im Betrag von Fr. 15'270.– nebst Zins zu
5 % seit dem 1. Oktober 2024. Gegen das ihr am 21. Januar 2026 zugestellte Ur-
teil erhob die Klägerin Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich.
Das Einzelgericht Audienz erwog, die vier Mietverträge bildeten einen provisori-
schen Rechtsöffnungstitel für den betriebenen Betrag. Abzuziehen sei die Miet-
zinsminderung gemäss Ziff. 4 des Vergleichs vom 16. Juni 2020. Umgekehrt habe
der Beklagte bei seinem Gesuch auch Mietzinserhöhungen berücksichtigt, die
mangels Unterzeichnung durch die Klägerin keinen Rechtsöffnungstitel bildeten.
Zu beachten sei, dass der Beklagte für die Garage nicht den vertraglich vorgese-
henen Mietzins eingesetzt habe, sondern mit Fr. 127.50 einen tieferen Betrag.
Rechtsöffnungstitel bestünden damit für Fr. 2'150.– (Fr. 2'180.– - Fr. 30.–), Fr.
127.50, Fr. 1'340.– sowie Fr. 200.–, mithin für Fr. 3'817.50 pro Monat in der Zeit
von 1. Juni bis 30. September 2024, total also für Fr. 15'270.– plus Zins zu 5 %
seit dem 1. Oktober 2024. Die verschiedenen Einwendungen der Klägerin seien
nicht genügend substantiiert bzw. nicht glaubhaft.
1.3 Mit Eingaben vom 9. und 10. Februar 2026 (Poststempel) reichte die Klägerin
fristgerecht die vorliegende Aberkennungsklage im Sinne von Art. 83 Abs. 2
SchKG ein, mit welcher sie hauptsächlich die Feststellung verlangt, dass die be-
triebene Forderung nicht besteht, für welche das Einzelgericht Audienz des Be-
zirksgerichts Zürich dem Beklagten provisorische Rechtsöffnung erteilt hat. Mit
Verfügung vom 12. Februar 2026 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines Kos-
tenvorschusses von Fr. 1'245.– angesetzt. Nach dessen Eingang wurde dem Be-
klagten am 11. März 2026 in Anwendung von Frist zur schrift-
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lichen Stellungnahme angesetzt. Von dieser Möglichkeit machte der Beklagte in-
nert erstreckter Frist mit Eingabe vom 5. Mai 2026 Gebrauch. Mit Verfügung vom
6. Mai 2026 wurden die genannten Unterlagen der Klägerin zugestellt und die Vor-
ladung zur Hauptverhandlung angeordnet. Der zunächst auf den 1. Juli 2026 fest-
gelegte Termin wurde auf Gesuch des Beklagten hin auf den 26. August 2026
verschoben. Am genannten Tag konnte die Verhandlung abgehalten werden. An
deren Ende wurde das Verfahren für spruchreif erklärt.
2. Parteidarstellungen
2.1 Die Klägerin führte hauptsächlich aus, nachdem sie per 1. Juni 2024 eine
neue Wohnung gefunden habe, habe sie einen Teil ihrer Sachen gezügelt. Eigent-
lich habe sie die Mietobjekte per Ende Juli 2024 kündigen wollen. Weil der Be-
klagte ihr aber schimpfend den Zutritt verwehrt und sie konsequent weggeschickt
und das Schloss ausgewechselt habe, sei es nicht dazu gekommen. Die Miete für
Juni 2024 habe sie im Anschluss an eine Verrechnungserklärung vom 31. Mai
2024 nicht mehr bezahlt, mit welcher sie eine Parteientschädigung zurückgefordert
habe, welche sie dem Beklagten unter dem Druck einer Betreibung bezahlt habe.
Die von ihr herbeigerufene Polizei habe unterschiedlich reagiert. Der Beklagte
habe entweder behauptet, er störe die Klägerin nicht, oder er habe gesagt, das
Mietverhältnis sei abgelaufen, aber die Klägerin wolle einfach nicht ausziehen.
Manchmal habe die Polizei den Beklagten weggeschickt, manchmal habe sie sich
mit der Begründung zurückgezogen, es handle sich um eine zivilrechtliche Ange-
legenheit, so dass eine Intervention nicht möglich sei. Erst anfangs Oktober 2024
habe der Polizeibeamte A. mit dem Beklagten diverse Telefongespräch geführt
und der Klägerin von Mitte bis Ende Oktober 2024 den Rücken freigehalten. Zwi-
schen Juli und 12. Oktober 2024 habe die Klägerin ca. 40x bei der Polizei angeru-
fen. Eine Mietzinszahlungspflicht habe aufgrund des Verhaltens des Beklagten
höchstens bis Ende Juni 2024 bestanden, denn die Klägerin habe «nur sehr ein-
geschränkt normalen Zutritt» zu den Mietobjekten gehabt. Unter diesen Umstän-
den hätte die Klägerin den Umzug nur mithilfe einer Umzugsfirma bewerkstelligen
können, aber das sei keine Lösung gewesen, da sie die Kontrolle über ihre Sachen
habe behalten wollen.
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Die Verrechnungserklärung vom 31. Mai 2024 betr. Miete Juni 2024 habe sie mit
einer Rückforderung einer Zahlung von Fr. 4'220.– vom 29. April 2020 begründet,
den sie auf eine Betreibung hin dem Beklagten für Anwaltskosten geleistet habe.
Diese habe gemäss einem Zwischenentscheid des Obergerichts eine «vorläufige
Entschädigung» dargestellt. Die Monatsmiete für alle Objekte sei zwar mit
Fr. 3'850.– etwas tiefer gewesen. Der Beklagte habe ihr allerdings seit der Periode
1. Oktober 2018 bis 30. September 2019 keine Nebenkostenabrechnungen mehr
zugestellt, und zwar obwohl per 30. September 2017 und per 30. September 2018
Guthaben der Klägerin von Fr. 934.85 bzw. 1'040.75 bestanden hätten. Mangels
Abrechnungen könne sie die Akontozahlungen für die Nebenkosten der beiden
Wohnungen von Fr. 1'596.– bzw. Fr. 960.– /Jahr zurückfordern, mithin Fr. 2'556.–
pro Jahr und insgesamt über die 5 ½ Jahre zwischen 2019 und 2024 hinweg einen
Betrag von Fr. 14'058.–. Zumindest für die Jahre 2019–2021 seien allfällige Ne-
benkostenforderungen ohnehin verjährt.
Auch das Mietdepot habe der Beklagte der Klägerin noch nicht zurückerstattet.
Unter diesem Titel schulde er ihr einen Betrag von Fr 2'594.70, den die Klägerin
den Mietzinsforderungen ebenfalls entgegenhalten könne.
Der Beklagte schulde der Klägerin auch Schadenersatz wegen Einbrüchen und
Diebstählen. Wie erwähnt habe die Klägerin zwischen Juli und Oktober 2024 wie-
derholt die Polizei kontaktiert, wenn der Beklagte ihr den Zutritt zu den Mietobjek-
ten verwehrt habe. Er sei deswegen auch mit einem Strafbefehl wegen Hausfrie-
densbruchs verurteilt worden. Der Klägerin sei durch sein Verhalten ein Schaden
von Fr. 12'000.– entstanden. Der Wert des Diebesgutes habe Fr. 40'000.– betra-
gen. Ihre seelische Unbill sei auf Fr. 10'000.– zu veranschlagen. Der Beklagte
habe die Sachen, die er nicht an sich genommen habe, in Säcke gepackt und ein
Riesendurcheinander veranstaltet.
Weiter habe die Klägerin auch Anspruch auf eine Mietzinsreduktion wegen Ge-
brauchsuntauglichkeit des Backofens, des Kochfelds und des Dampfabzugs seit
2021. Der im Juni 2020 geschlossene Vergleich sehe zwar betr. Backofen eine
Minderung von Fr. 30.– pro Monat vor. Die Vereinbarung könne aber keine Wir-
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kung entfalten, da das Recht auf eine angemessene Mietzinsherabsetzung unver-
zichtbar sei. Angemessen sei für die genannten Mängel eine Mietzinsherabset-
zung um 17% pro Monat oder Fr. 350.–, über 5 ½ Jahre hinweg also Fr. 23'100.–
. In einer ergänzenden Eingabe offerierte die Klägerin zum Nachweis des Ausmas-
ses der Beeinträchtigungen die Kontobelege für auswärtige Essensbestellungen.
Die Klägerin habe des weiteren Fr. 1'900.– für die Neuverglasung einer Terras-
sentür aufgewandt und Fr. 269.85 sowie Fr. 263.– für von ihr aufgebotene Elektri-
ker. Sie sei zu den Reparaturen berechtigt gewesen, denn bez. Glasbruch habe
der Beklagte sie beauftragt, bezüglich des Herds habe er es versäumt, die not-
wendigen Massnahmen zu treffen.
2.2 Der Beklagte verlangte, die Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei. Er wisse nicht, ob die Klägerin per 1. Juni 2024 eine neue Wohnung gefunden
und zu zügeln begonnen habe. Richtig sei aber, dass die Parteien den Vergleich
vom 16. Juni 2020 geschlossen hätten, mit welchem der Klägerin auch ein vorzei-
tiges Kündigungsrecht eingeräumt worden sei. Eine Kündigung habe sie aber nicht
erklärt; deshalb schulde sie den Mietzins bis zum Ablauf der Erstreckungsdauer
am 30. September 2024. Die Streitigkeiten zwischen den Parteien nach diesem
Datum spielten keine Rolle, denn es werde Mietzins von Juni bis September 24
gefordert. Bestritten sei, dass der Beklagte schimpfend vor den Mietobjekten ge-
standen sei, dass er die Klägerin weggewiesen und den Umzug behindert habe.
Vielmehr sei die Nutzung der Mietobjekte jederzeit möglich gewesen. Die blosse
Unterlassung von Mietzinszahlungen stelle keine Kündigung dar. Der Beklagte
habe auch keine Schlosszylinder ausgewechselt. Zur angekündigten Übergabe
der Objekte am 1. Oktober 2024 sei die Klägerin nicht erschienen, wie auch aus
der Korrespondenz der Parteien hervorgehe.
Auch die Darstellung zu den angeblichen Polizeikontakten werde bestritten. Es
habe keine Beendigung der Mietverhältnisse im Juni 2024 gegeben, und zwar ob-
wohl der Beklagte das begrüsst hätte. Im Gegenteil habe die Klägerin auch nach
dem 1. Oktober 2024 die Mietobjekte nicht geräumt; dies sei erst auf Antrag des
Beklagten durch das Stadtammannamt Zürich 11 am 14. März 2025 geschehen.
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Was die Verrechnung mit einem angeblichen Guthaben von Fr. 4'220.– angehe,
lege die Klägerin nicht dar, um welches Guthaben es sich handeln solle – es habe
zahlreiche Verfahren zwischen den Parteien gegeben.
Entgegen ihrer Darstellung habe die Klägerin alle Nebenkostenabrechnungen be-
kommen, und zwar per E-Mail. Später habe sie diese nochmals verlangt und mit
eingeschriebenem Brief vom 25. April 2024 erhalten. Der gesamte Saldo von Fr.
685.25 sei mit den Mietzinsforderungen zu verrechnen. Eine Rückerstattung der
Akontozahlungen komme nicht in Betracht. Die Klägerin hätte sehr wohl Einsicht
in die Belege gehabt, habe von ihrem Recht aber keinen Gebrauch gemacht. Auf
den Hinweis, dass die Nebenkostenabrechnung für die Periode 1. Oktober 2023
bis 30. September 2024 nicht bei den Akten liege, ersuchte der Beklagte um An-
setzung einer Nachfrist.
Das von der Klägerin geleistete Mietzinsdepot könne auf die offenen Mietzinse
angerechnet werden, wenn das Depot dem Beklagten freigegeben werde. Auf Vor-
halt liess der Beklagte bestätigen, dass sich der von der Klägerin eingereichte
Bankauszug auf das Mietzinsdepot bezieht und dass der Saldo sichauf Fr.
2'594.70 beläuft.
Es treffe zwar zu, dass der Beklagte wegen eines Hausfriedensbruchs bestraft
worden sei, auch wenn er seiner Ansicht nach in guten Treuen gehandelt habe,
weil er üble Gerüche in der Wohnung der Klägerin wahrgenommen und nach dem
Rechten habe sehen wollen. Nicht richtig sei aber, dass er wegen weiterer Delikte
wie Diebstahl oder Nötigung bestraft worden sei. Die eingereichten Nichtanhand-
nahmeverfügungen der Staatsanwaltschaft habe die Klägerin nicht substantiiert zu
entkräften vermocht. Was den durch die angeblichen Delikte verursachten Scha-
den angehe, sei die Darstellung der Klägerin unsubstantiiert und unbewiesen. So-
weit sich die Klägerin auf den Hausfriedensbruch berufe, seien ihre Behauptungen
widersprüchlich. Einerseits mache sie geltend, sie hätte die Sache eigentlich per
Ende Juli 2024 zurückgeben wollen, was der Beklagte vereitelt habe. Ihre Pflicht
zur Leistung von Mietzins habe schon Ende Mai geendet. Das passe nicht zu ei-
nem Hausfriedensbruch im August 2024.
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Was die angeblichen Mängel angehe, enthalte schon der Vergleich vom 16. Juni
2020 zumindest eine Regelung für den Backofen. Die Klägerin hätte danach auf
eigene Kosten ein neues Gerät beschaffen können und habe dafür auch eine dau-
erhafte Mietzinsreduktion von Fr. 30.– pro Monat erhalten. Insofern bestehe eine
abgeurteilte Sache. Bezüglich des Herds habe die Klägerin nie gemeldet, dass er
nach einer Reparatur im Jahre 2019 ab dem Jahr 2021 nicht mehr funktioniert
habe. Eine Meldung direkt an Beklagten wäre auch möglich gewesen, nachdem
keine Verwaltung mehr beauftragt gewesen sei. Im Übrigen enthalte nicht nur die
4½ - Zimmerwohnung eine Küche, sondern auch die kleinere Wohnung. Der an-
gebliche Mangel habe sich daher nicht auf die Gebrauchstauglichkeit der gemie-
teten Objekte ausgewirkt. Auch ihre angeblichen Verwendungen habe die Klägerin
nicht gemeldet. Von einer Beauftragung durch den Beklagten könne keine Rede
sein. Die Klägerin habe die Meldung wohl unterlassen, weil es sich um selbstver-
schuldete Schäden gehandelt habe.
2.3 Auf die Ausführungen der Parteien ist unabhängig von der vorstehenden Zu-
sammenfassung nur soweit einzugehen, wie sie für die Entscheidung von Bedeu-
tung sind.
3. Prozessuale Fragen
3.1 Die vorliegende Klage betrifft eine Streitigkeit aus einer Wohnraummiete und
hat einen Streitwert von Fr. 15'270.–, weshalb sie vom Mietgericht als Einzelge-
richt zu behandeln ist (§ 21 Abs. 1 lit. a GOG in Verbindung mit § 26 Satz 1 GOG)
und zwar im vereinfachten Verfahren ().
3.2 In mietrechtlichen Verfahren stellt das Gericht bei einem Streitwert bis
Fr. 30'000.– den Sachverhalt gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO von Amtes
wegen fest (sog. soziale Untersuchungsmaxime; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 4).
Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Parteien die Verantwortung für die Sach-
verhaltsermittlung tragen. Sie sind nicht davon befreit, bei der Feststellung des
wesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu erhebenden Be-
weise zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f.; Urteil des Bundesgerichts
4A_368/2024 vom 23. Oktober 2024, E. 5.1.1.). So ist das Gericht nach dem Wil-
len des Gesetzgebers lediglich einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Es kommt
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insbesondere nicht anwaltlich vertretenen Parteien mit spezifischen Fragen zur
Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die entsprechenden
Beweismittel aufgeführt werden. Für das Ausmass der richterlichen Hilfe aus-
schlaggebend sind insbesondere die intellektuellen Fähigkeiten der Parteien, ein
allfälliges Machtgefälle zwischen ihnen, die Schwierigkeit der Materie sowie eine
anwaltliche Vertretung.
Die Parteien haben Anspruch auf Abnahme der gehörig angebotenen Beweise,
soweit die Offerten auf genügenden Behauptungen im soeben beschriebenen Sinn
beruhen. Nach der Rechtsprechung gilt dies allerdings nur so weit, als dies zur
Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist (vgl. Art. 150 Abs. 1 und
), und es schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus
(BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in
ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6). Noven können nach bis
zum Beginn der Beratung vorgetragen werden. Dies gibt einer Partei allerdings in
der Regel keinen Anspruch auf Vertagung der Hauptverhandlung: Bei bekannten
Streitpunkten haben sie sich vielmehr so vorzubereiten, dass sie bei der Haupt-
verhandlung zu substantiierten Ausführungen und gehörigen Beweisofferten in der
Lage sind.
Dabei haben die Parteien alle Tatsachen vorzutragen, die für die Anwendung der
in Betracht kommenden Rechtssätze unmittelbar von Bedeutung und damit Tat-
bestandsmerkmale sind. Dies gilt auch für Orts- und Zeitangaben, soweit sie diese
Voraussetzung erfüllen, wie etwa bei einer Klage auf Mietzinsminderung (vgl.
KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI, 3. A., Basel 2021, Art. 221 N 24; BK ZPO-KIL-
LIAS/MÖHLER, 2. A., Bern 2026, Art. 221 N 23). Es ist unzulässig, statt einer sub-
stantiierten Behauptung auf Beilagen zu verweisen oder gar zu erwarten, dass das
Gericht aus denselben den relevanten Sachverhalt zusammensucht (KUKO ZPO-
RICHERS/NÄGELI, Art. 221 N 23; BK ZPO-KILLIAS/MÖHLER, Art. 221 N 22). Vielmehr
ist ein Verweis auf Beilagen nur zulässig, wenn die relevanten Tatsachen in der
Rechtsschrift in den wesentlichen Zügen behauptet sind, wenn sich der Verweis
überdies spezifisch auf ein bestimmtes Aktenstück oder auf Teile davon bezieht
und wenn die Beilage zudem selbsterklärend ist, mithin keinen Interpretations-
spielraum lässt (BGer 4A_415/2021 v. 18.3.2022 E. 5.2-4, insbes. E. 5.4.3).
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Gleichermassen unzulässig ist es unter Vorbehalt einer unbezifferten Klage, für
die Substantiierung auf das (erhoffte) Ergebnis eines Beweisverfahrens zu verwei-
sen, denn die Durchführung eines solchen setzt die gehörige Substantiierung der
Klage gerade voraus (KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI, a.a.O.). Dies lässt sich auch
direkt aus beweisrechtlichen Vorschriften ableiten, denn die Substantiierung hat
auch den Zweck, das Beweisthema zu fixieren (vgl. ). Was die Aus-
nahme einer unbezifferten Klage angeht, verfolgt das Bundesgericht zu Recht ei-
nen strikten Ansatz: Damit die Gegenseite weiss, wogegen sie sich zur Wehr zu
setzen hat, damit auch der Streitgegenstand und die Tragweite der Rechtskraft
einer Klage von Anfang an klar sind, sind die Anforderungen an eine unzumutbare
Bezifferung der Klage streng. Die Voraussetzungen sind schon in der Klage selbst
(und nicht später, auch nicht nach gerichtlicher Aufforderung) darzulegen (BGE
148 III 322 E. 3 und 4). Einzig bei der Stufenklage versteht sich die Unzumutbarkeit
der Bezifferung zu Beginn des Verfahrens von selbst (BGE 151 III 425 E. 3). Allein
das Fehlen von Informationen genügt für eine unbezifferte, sprich: nicht gehörig
substantiierte Klage nicht (BGE 148 III 322 E. 3.8 und 4; BGE 140 III 409 E. 4.3.2).
Hat die klagende Partei das Tatsachenfundament der Klage nicht so aufbereitet,
dass sie zu substantiierten Behauptungen in der Lage ist, treffen sie die Konse-
quenzen. Auch Editionsanträge und andere Beweisofferten vermögen dies nicht
zu kompensieren, denn diese setzen spezifische Tatsachenbehauptungen voraus.
Insbesondere erweist sich ein allgemeiner Editionsantrag als unzulässig, wenn die
betroffenen Akten die Begründung des Prozessstandpunktes erst ermöglichen sol-
len, namentlich ein Antrag auf Vorlage der «gesamten Korrespondenz» oder
«sämtlicher Geschäftsbücher» (BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 E. 10.7, publ.
in ZZZ 56/2021, S. 778; zustimmend LEUENBERGER/WALTHER/BERGER, Die Recht-
sprechung des Bundesgerichts zum Zivilprozessrecht im Jahr 2021, ZBJV 2023,
S. 120). Der Standpunkt der betroffenen Partei ist in einem solchen Fall ohne wei-
teres zu verwerfen.
3.3 Die Klägerin stellte zu Beginn der Hauptverhandlung den Antrag, das Ver-
fahren bis zur rechtskräftigen Erledigung der pendenten Strafverfahren zu sistie-
ren. Dafür besteht kein Grund.
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Schon das Obergericht hat den Prozessparteien im Urteil PD250002-O vom
28. April 2025 erläutert, dass zwar das Gericht gestützt auf
ein Verfahren sistieren kann, aber nur wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt.
Dabei werde die Abhängigkeit aufgrund des Ausnahmecharakters der Sistierung
restriktiv beurteilt, wobei eine dahingehende Konnexität der beiden Verfahren ge-
fordert sei, dass die Sistierung zur Vermeidung inkohärenter und sich widerspre-
chender Entscheide angebracht erscheine (OFK ZPO-JENNY/ABEGG,3. Aufl. 2023,
Art. 126 N 6; BSK ZPO-GSCHWEND, 4. Aufl. 2024, Art. 126 N 11). Das Zuwarten
bis zum Ausgang eines bereits hängigen Strafverfahrens rechtfertige dabei nur in
den seltensten Fällen eine Sistierung, da das Strafverfahren nach anderen pro-
zessualen Regeln durchgeführt werde und dessen Ergebnisse damit nur mit Vor-
behalten auf einen Zivilprozess übertragbar seien (BSK ZPO-GSCHWEND, 4. Aufl.
2024, Art. 126 N 13; vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich PD250002-
O vom 28. April 2024, S. 5).
Im vorliegenden Fall tut die – im Übrigen unbestrittene und rechtskräftige – Verur-
teilung des Klägers wegen Hausfriedensbruchs nichts zur Sache, wie bei der ma-
teriellen Behandlung der Klage darzulegen sein wird. Bezüglich der Vorwürfe des
Diebstahls und der Nötigung liegen Nichtanhandnahmeverfügungen bei den Ak-
ten. Die Beklagte hat nicht dargetan, dass sie erfolgreich dagegen ein Rechtsmittel
ergriffen hat. Wie noch zu zeigen sein wird, ist ihren Behauptungen im vorliegen-
den Zivilprozess nichts zu entnehmen, was für ein strafbares Verhalten des Be-
klagten spricht, der im Übrigen selbstverständlich so oder anders für sich die Un-
schuldsvermutung in Anspruch nehmen kann.
Die übrigen Anträge der Klägerin (…) wurden schon in der Hauptverhandlung ab-
schlägig beschieden. Auf die Gründe kann soweit noch erforderlich, auf die mate-
riellen Erwägungen verwiesen werden (Ziff. 4).
3.4 Die Klägerin verlangt neben der Vormerkung, dass sie gegen den provisori-
schen Rechtsöffnungsentscheid des Einzelgerichts Audienz vom 8. Januar 2026
Berufung erklärt hat, auch die Aufhebung der Ziffern 1 bis 3 des genannten Ent-
scheids. Auf diese Anträge ist nicht einzutreten. Die Aberkennungsklage dient
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nicht der Überprüfung des Rechtsöffnungsentscheides, sondern der der Betrei-
bung zugrundeliegenden Forderung. Daran ändert nichts, dass die Betreibung
(selbstverständlich) nicht fortgesetzt werden kann, wenn und soweit die negative
Feststellungsklage gutgeheissen oder anerkannt wird.
4. Materielle Behandlung der Klage
4.1. Keine Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 30. September 2024
Die Klägerin macht unbestrittenermassen nicht geltend, sie habe je von ihrem vor-
zeitigen Kündigungsrecht gemäss Vergleich vom 4./16. Juni 2020 Gebrauch ge-
macht. Auch eine vollständige Rückgabe aller Schlüssel erfolgte bis zum genann-
ten Zeitpunkt nicht. Im Gegenteil nahm die Klägerin noch im Januar einen Teil der
zuvor im Oktober 2024 in den Schränken der Mietobjekte deponierten Schlüssel
wieder an sich, und beantragte beim Gericht, es sei ihr die Hinterlegung dieser
Schlüssel zu bewilligen, um eine ordnungsgemässe Rückgabe der Sache zu ge-
währleisten. Das Gesuch wurde u.a. deshalb abgewiesen, weil der Beklagte sich
nicht im Annahmeverzug befand (Urteil des Mietgerichts Zürich MJ250021 vom
24. Februar 2025, insbes. S. 2 und 4 f.). Vor Obergericht wies sie u.a. darauf hin,
dass das mit der Räumung der Mietobjekte betraute Stadtammannamt Zürich 11
ihr am 26. Februar 2025 erlaubt habe, dort die bei ihr verbliebenen Schlüssel ab-
zugeben, und ihr dafür eine Schlüsselquittung ausgestellt habe (Urteil des Ober-
gerichts PD250002-O v. 28. April 2025, S. 2). Noch im Oktober 2024 hatte die
Klägerin mit einem erfolglosen Gesuch um vorsorgliche Massnahmen versucht,
nach Ende der am 30. September 2024 abgelaufenen Erstreckung des Mietver-
hältnisses die Rückgabe der Mietsache hinauszuzögern (Verfügung des Mietge-
richts Zürich MJ240056 vom 2. Oktober 2024, (…), S. 6).
Damit ist klar, dass es jedenfalls bis zum 30. September 2024 nicht zu einer or-
dentlichen oder ausserordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses gekommen
ist.
4.2. Störung im Gebrauch der Mietsache: Mängel
4.2.1 Weiter behauptet die Klägerin, der Beklagte habe sie und ihre Familie schon
ab Juli 2024 immer wieder unter Druck gesetzt und bedroht und ihr so die Nutzung
- 14 -
der Mietobjekte und deren Räumung verunmöglicht. Obwohl sich die entspre-
chende Darstellung als unsubstantiiert erwies und die Klägerin als Rechtsanwältin
auch im vereinfachten Verfahren mit eingeschränkter Untersuchungsmaxime zur
gehörigen Aufbereitung des Prozessstoffes verpflichtet ist, wurde bei der Haupt-
verhandlung vom 26. August 2027 versucht, die Klägerin zu einer Präzisierung
ihrer Darstellung anzuhalten. Die von ihr darauf bezeichneten und vom Gericht
nach Prüfung auf Sicherheitsprobleme in den Geschäftsordner übertragenen Bil-
der und das Video weisen gemäss den Datei-Details soweit ersichtlich Aufnahme-
daten zwischen dem 3. und 13. Oktober 2024 auf, vermögen also nicht aufzuzei-
gen, dass der Beklagte vor den genannten Daten die Benützung oder Räumung
der Objekte verhindert hätte. Aus dem Video geht im Übrigen zwar hervor, dass
der Beklagte der Klägerin riet, sich zum Teufel zu scheren. Auf der Sachebene
steht diese Bemerkung trotz der harschen Wortwahl allerdings im Kontext der Tat-
sache, dass die Klägerin mit dem Ende der im Vergleich vorgesehenen Erstre-
ckungsdauer kein Recht mehr hatte, die Sache weiterhin zu benützen oder ihre
Gegenstände darin zu lagern. Die Äusserung des Beklagten stellt damit nichts an-
deres dar als eine Aufforderung zu einem dem Vergleich entsprechenden Verhal-
ten. Dass die Klägerin dazu nicht bereit war, lässt auch den Unmut des Beklagten
als nachvollziehbar erscheinen. Eine Störung des vertragsgemässen Gebrauchs
lässt sich daraus nicht ableiten, schon gar nicht für die hier interessierende Zeit-
spanne.
Konkrete Angaben zu Art und Dauer der angeblichen Behinderungen durch den
Beklagten machte die Klägerin trotz Nachfrage nicht, sondern begnügte sich mit
der Angabe, sie habe nach Ende Juni 2024 «nur sehr eingeschränkt normalen
Zutritt» zu den Mietobjekten gehabt. Damit bestätigte sie im Gegenteil, dass sie
durchaus immer wieder Zutritt zu den Mietobjekten hatte, die sie nach Anmietung
des Ersatzobjektes per 1. Juni 2024 im Übrigen nur noch zur Lagerung ihrer Möbel
und persönlichen Gegenstände benötigte. Soweit sie geltend machte, der Beizug
einer Umzugsfirma wäre keine Lösung gewesen, weil sie die Kontrolle über ihre
Sachen habe behalten wollen, ist das Argument schon als solches schwer nach-
zuvollziehen. Die Klägerin widerlegte dieses zudem bei der Hauptverhandlung
- 15 -
gleich selbst, wo sie darlegte, dass sie zumindest für schwere Gegenstände eine
Umzugsfirma beauftragt habe.
4.2.2 Die Klägerin widersetzt sich einer Bezahlung des Mietzinses auch unter Be-
rufung auf vermeintliche anderweitige Mängel an der Sache:
Soweit sie auf den defekten Backofen hinwies, ist sie wie schon zuvor durch das
Einzelgericht Audienz darauf hinzuweisen, dass dieser Punkt im Vergleich vom
4./16 Juni 2024 geregelt wurde: Gegen eine dauerhafte Mietzinsminderung um
Fr. 30.– pro Monat wurde die Klägerin für berechtigt erklärt, das Gerät zu ersetzen.
Sie macht heute zwar geltend, als Mieterin von Wohnräumen habe sie auf Män-
gelrechte nicht gültig verzichten können. Das ist so aber nicht richtig. Eine gewöhn-
liche vertragliche Vereinbarung darf nur nicht zum Nachteil der Mieterin und nicht
im Voraus erfolgen (vgl. dazu ). Ein gerichtlicher Vergleich
stellt sodann nicht nur eine Vereinbarung zwischen den Parteien dar, sondern dar-
über hinaus ein Urteilssurrogat, und entfaltet damit zwischen den Parteien die glei-
chen Wirkungen wie ein materiell-rechtskräftiges Urteil. Er schafft damit unter Vor-
behalt einer Revision Recht auch dann, wenn das Ergebnis auf einer unzutreffen-
den Anwendung des Mietrechts beruht hätte. Dass dies der Fall gewesen sein soll,
legte die Klägerin im Übrigen nicht dar. Ihre blosse Behauptung, sie halte für alle
Mängel einen Minderungsbetrag von Fr. 350.– pro Monat für angemessen, reicht
dazu nicht aus.
Was den angeblich ab 2021 defekten Herd in der 4½ - Zimmerwohnung angeht,
vermochte die Klägerin trotz Nachfrage nicht aufzuzeigen, in welcher Zeit genau
der angebliche Mangel bestanden haben soll und wann sie denselben dem Be-
klagten gemeldet haben will. Sie verwies zwar auf Korrespondenz der Parteien im
Jahre 2019. Aus derselben geht aber hervor, dass der Herd nach einer Reparatur
wieder funktionierte. Für die Zeit ab 2021 berief sich die Klägerin nur auf Rechnun-
gen zweier Elektriker, die keine Angaben zu einer Meldung an den Vermieter ent-
halten. Nach der Rechtsprechung kann zwar insbesondere eine Mietzinsminde-
rung bis zum Ende des Mietverhältnisses unabhängig von einer Mängelrüge ver-
langt werden ab dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter Kenntnis vom Mangel
hatte. Selbst wenn dies anders als hier aber der Fall gewesen wäre, könnte aber
- 16 -
namentlich bei untergeordneten Mängeln ein Vertrauensschutz greifen: Rekla-
miert die Mieterin über längere Zeit nicht, so darf der Vermieter davon ausgehen,
dass sich auch in der Optik der Mieterin Leistung und Gegenleistung trotz des
Mangels nach wie vor die Waage halten (BGE 142 III 557 E. 8.3). Die Parteien
sind sich einig, dass die Klägerin vom Beklagten zwei Wohnungen gemietet hatte,
die beide über Kochgelegenheiten verfügten. Selbst bei einem Defekt des Herds
in der 4½ - Zimmerwohnung wäre die Gebrauchstauglichkeit der Mietobjekte nicht
erheblich eingeschränkt gewesen, auch wenn die Klägerin unsubstantiiert auch
noch geltend machte, sie habe die kleinere Wohnung als Büro benützt und deren
Küche eigne sich nicht für die Zubereitung grösserer Speisen.
Mangels substantiierter und genügend mit Beweisofferten untermauerten Anga-
ben zu einer Mängelmeldung kann die Klägerin auch keinen Ersatz von Aufwen-
dungen verlangen, die sie aufgrund von Aufträgen an Handwerker hatte, denn
auch die Ersatzvornahme durch die Mieterin setzt nach die
Kenntnis des Vermieters vom Mangel sowie dessen Untätigkeit innert angemes-
sener Behebungsfrist voraus. Dies gilt für die schon erwähnten Elektrikeraufträge,
aber erst recht für weitere Ausgaben ähnlicher Art. Dass und weshalb es zu einem
Glasbruch bei der Terrassentür und zur Beauftragung der D AG gekommen sein
soll, hat die Klägerin nicht substantiiert dargetan.
4.2.3 Weiter möchte die Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 4'220.– mit
den ausstehenden Mietzinsen verrechnen, die sie dem Beklagten auf eine Betrei-
bung hin im Jahre 2020 bezahlt habe. Es habe sich um eine vorläufige Entschädi-
gung gehandelt, die das Obergericht dem Beklagten in einem Zwischenentscheid
zugesprochen habe, die sich aber im Nachhinein als unberechtigt erwiesen habe.
Hier ist nicht nachvollziehbar, was für einen Vorgang die Klägerin genau anspricht.
Der Beklagte wies mit Recht darauf hin, dass zwischen den Parteien zahlreiche
Verfahren geführt wurden. Ohne genaue Bezeichnung insbesondere des angebli-
chen Entscheids des Obergerichts ist auf die Darstellung der Klägerin nicht weiter
einzugehen.
- 17 -
4.2.4 Nebenkostenabrechnungen
4.2.4.1 Scheiden die Parteien im Mietvertrag Nebenkosten aus und vereinbaren
sie Akontozahlungen mit anschliessender Abrechnung, so behandelt das Bundes-
gericht dies wie ein Kontokorrent (vgl. ): Bis zur Erstellung der Abrech-
nung und deren Anerkennung durch die Mieterin hat die resultierende Saldoforde-
rung vertraglichen Charakter und verjährt als periodische Leistung gestützt auf Art.
128 Ziff. 1 OR innert fünf Jahren seit dem vertraglich vereinbarten Abrechnungs-
zeitpunkt. Danach ist eine Korrektur von Fehlern noch nach den Regeln der unge-
rechtfertigten Bereicherung möglich, wenn auch mit umgekehrter Behauptungs-
und Beweislast (BGE 133 III 356 E. 3.2.2; Urteil des Bundesgerichts 4C.24/2002
E. 3.2 und 3.3; Mietrecht für die Praxis-BÉGUIN/MARSTON, 10. A., Zürich 2022, S.
405 f. und S. 414). Erhält die Mieterin keine oder keine taugliche Abrechnung (dazu
) oder trotz Wahrnehmung ihres selbständig klagbaren Rechts da-
rauf keine Einsicht in die Belege (; ), so
kann sie innerhalb der Verjährungsfrist die geleisteten Akontozahlungen zurück-
fordern, denn der Vermieter ist nur berechtigt, die Akontozahlungen zu behalten,
wenn er seiner Abrechnungspflicht nachkommt und im Streitfall die eingesetzten
Aufwandsposten genügend behauptet und im Streitfall nachweist (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_433/2020 vom 4. März 2021, E. 2.4 und 2.5). Allerdings ist die
Mieterin zur Mitwirkung verpflichtet. Es genügt nicht, dass sie eine erstellte und
nachvollziehbare Abrechnung einfach pauschal bestreitet, ohne dass sie von ih-
rem Einsichtsrecht in die Belege je Gebrauch gemacht hat, denn der Zweck des
materiellen (auch selbständig gerichtlich durchsetzbaren) Einsichtsrechts ist just
auch, ihr eine substantiierte Bestreitung zu ermöglichen. Hinzu kommt, dass das
Recht zur Beanstandung der Nebenkostenabrechnung nach der – zwar mit Blick
auf die zwingende gesetzliche Nebenkostenregelung nicht unproblematische,
aber feststehende – Rechtsprechung vertraglich befristet werden darf. Nimmt die
Mieterin dieses Recht nicht fristgerecht wahr, so liegt im Ergebnis eine Anerken-
nung des Saldos vor (Urteil des Bundesgerichts 4A_433/2020 vom 4. März 2021,
E. 2.5 und 2.6).
Von der Praxis bislang nicht geklärt ist, ob auch das Recht und die Pflicht zur Ab-
rechnung verjähren kann, und wenn ja mit welchen Wirkungen. Sicher ist, dass
- 18 -
Recht und Pflicht zur Abrechnung wie die periodische Nebenkostensaldoforderung
bzw. -schuld ihrerseits eine periodische Leistung darstellt. Damit unterliegt auch
dieser Nebenanspruch grundsätzlich der Verjährung: Die Problematik des Zeitab-
laufs ist die gleiche wie bei der Saldoforderung selber: Mit zunehmender zeitlicher
Distanz zu den konkreten Vorgängen steigt das Risiko, dass der wahre Sachver-
halt nicht mehr ermittelt werden kann. Die Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs
kann innerhalb des gesetzlichen Rahmens () vertraglich be-
stimmt werden. Erst wenn der entsprechende Termin verstrichen ist, beginnt die
Verjährungsfrist zu laufen. Ist dies aber der Fall, so ist das Abrechnungsrecht beid-
seits nicht mehr klagbar. Damit kann auch eine Saldoforderung zugunsten der ei-
nen oder anderen Partei nicht mehr gegen den Willen der anderen Partei klage-
weise durchgesetzt werden. Dies hat auch Auswirkungen auf die Rückforderung
geleisteter Akontozahlungen: Innerhalb der Verjährungsfrist kann die Abrechnung
nachgeholt werden. Geschieht dies nicht, so behält jede Seite die bis dahin unter
dem Titel der Nebenkosten erhaltenen Zahlungen, insbesondere also auch die
Mieterin die zurückgezahlten Akontozahlungen, die sie bis dahin erstritten hat.
Umgekehrt hat folglich eine Verpflichtung des Vermieters zur Rückerstattung von
Akontozahlungen wegen unterlassener Abrechnung oder versäumter Vorlage der
Belege bis zum Ablauf der Verjährungsfrist für die Abrechnung als solche nur vor-
läufigen Charakter. Erst wenn die Abrechnung nicht mehr gegen den Willen der
Mieterin nachgeholt werden kann, ist eine Nachforderung der tatsächlich aufge-
wendeten Kosten unter Vorlage einer korrekten Abrechnung nicht mehr möglich.
4.2.4.2 Im vorliegenden Fall hat die Klägerin die Allgemeinen Mietbedingungen zu
den Akten gegeben, so dass davon ausgegangen werden kann, dass ihr die ent-
sprechende Regelung bekannt war. Darin vereinbarten die Parteien, dass die Ne-
benkosten innert sechs Monaten ab dem vereinbarten Termin abzurechnen waren.
Mangels eines vereinbarten Termins waren die Abrechnungen folglich sechs Mo-
nate nach Ende der Nebenkostenperiode zuzustellen, also jeweils bis 31. März
des Folgejahres, denn die Nebenkostenperioden dauerten jeweils vom 1. Oktober
eines Jahres bis zum 30. September des Folgejahres. In der zitierten Ziffer der
Allgemeinen Mietbedingungen findet sich auch die Klausel, dass die Abrechnung
als genehmigt gilt, wenn sie nicht innert 30 Tagen ab Zustellung von der Mieterin
- 19 -
beanstandet wird. Verlangt sie innert der genannten Frist Einsicht in die Belege,
so läuft die Beanstandungsfrist ab der Einsichtnahme (a.a.O.).
Die Klägerin behauptete anlässlich der Hauptverhandlung, sie habe die Neben-
kostenabrechnungen der beiden Wohnungen für die Perioden 2019/2020 bis zum
Ende der Erstreckungsdauer am 30. September 2024 nicht erhalten. Die Behaup-
tung ist aktenwidrig. Einerseits bestätigte die Klägerin am 15. Mai 2026 den Erhalt
des Doppels der Stellungnahme des Beklagten zur Klage samt Beilagen, welche
auch eine Kopie des Einschreibens der beklagtischen Rechtsvertretung vom 25.
April 2024 enthielt, welchem die Nebenkostenabrechnungen der Perioden
2019/2020 bis 2022/2023 beigelegt waren und an welches sich auch eine Sen-
dungsnachverfolgung der Post anschloss, gemäss welcher das Schreiben der Klä-
gerin am 6. Mai 2024 ausgehändigt wurde. Wie das angerufene Gericht sodann
im Zirkulationsbeschluss vom 28. November 2024 festhielt, hatte die Klägerin in
den zwei vorausgegangenen Beschwerdeverfahren vor Obergericht PD240013-O
und PD240014-O noch selber geltend gemacht, das Kündigungsschutz- und Re-
visionsverfahren sei gegenstandslos, denn sie habe eine neue Wohnung gefun-
den, und der Beklagte sei seinen Pflichten nachgekommen, insbesondere habe er
die verlangte Referenzauskunft erteilt und der Klägerin die offenen Nebenkosten-
abrechnungen zugestellt. Von dieser Darstellung nicht erfasst konnte allerdings
die Nebenkostenabrechnung 2023/2024 sein, denn die zugehörige Periode lief
erst am 30. September 2024 ab, während die beiden obergerichtlichen Beschlüsse
gemäss den mietgerichtlichen Akten der Verfahren MH240003 und MJ240011 be-
reits vom 3. Juli 2024 datieren.
Hat nun aber die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen bis zur Periode
2022/2023 erwiesenermassen vor dem 3. Juli 2024 erhalten, so kann das Recht
zur Abrechnung diesbezüglich nicht verjährt gewesen sein, denn für die Abrech-
nung 2023/2024 hatte der Beklagte laut Vertrag Zeit bis 31. März 2025. Hingegen
sind die früheren Abrechnungen allesamt als genehmigt zu betrachten, denn die
Klägerin hat nicht rechtsgenügend behauptet und mit Beweisofferten untermauert,
wann sie nach dem Zugang der Abrechnungen Einsprache erhoben oder Einsicht
in die Belege verlangt hat. Für beides war die Frist zur Zeit der Hauptverhandlung
vom 26. August 2026 längst verstrichen, so dass die Abrechnungen der genannten
- 20 -
Perioden für das vorliegende Urteil massgeblich sind. Was einen allfälligen Berei-
cherungsanspruch der Klägerin angeht, hat sie weder substantiiert behauptet noch
mit tauglichen Beweisofferten untermauert, dass und weshalb einzelne Positionen
der Abrechnungen nicht den Tatsachen entsprochen haben sollen.
Etwas anders gilt nur für die Nebenkostenperiode vom 1. Oktober 2023 bis 30.
September 2024. Dazu reichte der Beklagte keine Abrechnung ein, sondern ledig-
lich eine von der Klägerin als «Fresszettel» bezeichnete Aufstellung mit den Saldi
der Nebenkostenabrechnungen seit den Perioden 2018/2019, die jeweils mit dem
Abrechnungsjahr bezeichnet sind (für die genannte Periode also mit «20 EG
rechts», «20 EG Mitte»). Handschriftlich trug der Beklagte für «25 EG rechts» (Pe-
riode 1. Oktober 2023 bis 30. September 2024) einen Saldo zu seinen Gunsten
von Fr. 1'547.60 ein und für «25 EG Mitte» einen solchen von Fr. 943.30. Verrech-
net man diese beiden Beträge mit dem konsolidierten Saldo aus den Vorperioden
zu Gunsten der Klägerin von Fr. 3'175.15, so resultiert der in der schriftlichen Klage
errechnete Betrag zugunsten der Klägerin von Fr. 685.25.
Da eine Nebenkostenabrechnung für die Periode 1. Oktober 2023 bis 30. Septem-
ber 2024 vom Beklagten nicht vorgelegt wurde, kann die Klägerin die geleisteten
Akontozahlungen für diese Periode den offenen Mietzinsforderungen entgegen-
halten. Dies entspricht allerdings nicht dem von ihr errechneten Betrag für ein gan-
zes Jahr von Fr. 2'556.–, denn für die vier Monate zwischen 1. Juni und 30. Sep-
tember 2024 hat die Klägerin keinerlei Mietzins- oder Akontozahlungen mehr ge-
leistet. Einzusetzen sind nur ihre Akontozahlungen vom 1. Oktober 2023 bis 31.
Mai 2024, d.h. Fr. 1'704.–. Dem Beklagten bleibt es gleichwohl unbenommen, die
Abrechnung für die genannte Periode nachzuholen, solange das Recht bzw. die
Pflicht zur Abrechnung nicht verjährt ist. Insofern hat das vorliegende Urteil nur
vorläufigen Charakter.
Definitiv in die Rechnung einzusetzen ist dagegen der konsolidierte Saldo der Pe-
rioden 2018/2019 bis 2022/2023, den der Beklagte korrekt mit Fr. 3'175.15 zu-
gunsten der Klägerin errechnet hat.
- 21 -
4.2.5 Schadenersatz und Genugtuung aus Diebstahl / Nötigung
Wie der Beklagte zu Recht ausführen liess, nahm die Staatsanwaltschaft alle Straf-
anzeigen der Klägerin gegen ihn nicht anhand, die nicht wegen des Hausfriedens-
bruchs gemäss Strafbefehl vom 16. April 2025 erfolgt waren. Dies betrifft insbe-
sondere die angeblichen Nötigungen oder Drohungen und den Vorwurf des Dieb-
stahls. Bezüglich Diebstahl machte die Klägerin weder im Straf- noch im vorliegen-
den Zivilverfahren geltend, sie habe selber wahrgenommen, dass der Beklagte die
von ihr umschriebenen Sachen an sich genommen habe. Im Zivilverfahren reichte
die Klägerin dazu einzig nichts sagende Aufnahmen sowie eine Schadenmeldung
an ihre Versicherung ein. Die Staatsanwaltschaft hielt in ihrer Verfügung vom 16.
Oktober 2025 richtig fest, dass der Vorwurf einzig auf nicht mit tauglichen Beweis-
mitteln überprüfbaren Angaben der Klägerin beruht. Das gilt auch im vorliegenden
Zivilverfahren.
Was die angebliche Nötigung oder Drohung angeht, macht die Klägerin keinen
konkreten Schaden geltend. Zur heftigen Auseinandersetzung zwischen den Par-
teien hat die Klägerin selber in erheblicher Weise beigetragen mit ihrer Weigerung,
die Mietobjekte rechtzeitig zurückzugeben. Dies allein vermöchte ein strafbares
Verhalten zwar nicht aufzuwiegen. Auch nach Prüfung der Aufzeichnungen von
Äusserungen des Beklagten etwa in den Briefen vom 10. September 2025 oder
vom 30. März 2026 sowie in den nach Angaben der Klägerin von deren Sohn
heimlich (und damit möglicherweise rechtswidrig) erstellen Aussagen des Beklag-
ten in den Aufnahmen (…) sind keine Verhaltensweisen zu erkennen, die zu ei-
nem Verdacht auf strafbares oder sonst wie unerlaubtes Handeln oder zu einer
Schadenersatzforderung oder zu einer Genugtuung im Sinne von füh-
ren könnten (vgl. auch vorn Ziff. 4.2.1). Die Staatsanwaltschaft erkannte in den
genannten Handlungen – soweit sie sich damit befasste – denn auch zu Recht
kein strafbares Verhalten. Die Klägerin konnte im Übrigen nicht nachweisen, dass
sie gegen die beiden Verfügungen der Staatsanwaltschaft eine erfolgreiche Be-
schwerde eingereicht hätte. Dass im Sommer 2026 wegen noch nicht aufgearbei-
teter Handlungsweisen des Beklagten angeblich eine Einvernahme stattfinden
soll, ändert an diesem Ergebnis nichts. Was das Schreiben des Beklagten vom 10.
September 2025 angeht, welches derselbe als Vergleichsangebot bezeichnet hat,
- 22 -
werden die Strafverfolgungsbehörden schon mit Blick auf BGE 106 IV 125 wohl
tatsächlich um eine Befragung nicht herumkommen. Ob der genannte Entscheid
aus dem Jahr 1980 vor dem Hintergrund der freien Meinungsäusserung und der
gewandelten Anschauungen zur Rolle der Medien heute so noch haltbar ist, kann
offen bleiben. Im fraglichen Schreiben hat der Beklagte letztlich nur die offenen
Mietzinse gefordert und auch die Honorierung der Guthaben der Klägerin ange-
kündigt. Die Drohung mit dem «Kassensturz» klingt eher passiv, kündigte der Be-
klagte doch nur an, ein angeblich schon bestehendes Interesse der Medien am –
in der Tat für eine Rechtsanwältin ungewöhnlichen – Verhalten der Klägerin zu
befriedigen. Die Ausführungen der Staatsanwaltschaft zur Vermeidung der über-
mässigen Anwendung des Strafrechts gelten im Übrigen auch für dieses Schrei-
ben und die Beziehung der Parteien insgesamt. Es ist äusserst ungewöhnlich,
dass Prozessbeteiligte sich in der vorliegenden Art aufführen, und es passt auch
nicht durchweg zum persönlichen Eindruck, den die Parteien in den Gerichtsver-
handlungen hinterliessen, wo beide, besonders die Klägerin, zwar bisweilen sehr
ungestüm und emotional, manchmal aber auch durchaus sachbezogen auftraten.
Beide sollten sich ernsthaft überlegen, nach dem Auszug der Klägerin das Kriegs-
beil zu begraben und für die Zeit nach dem 1. Oktober 2024 nicht noch ein weiteres
Verfahren zu produzieren.
4.2.6 Mietdepot
Dem übereinstimmenden Antrag der Parteien entsprechend ist sodann der Be-
klagte für berechtigt zu erklären, das auf die Klägerin lautende Mietdepot mit der
IBAN (…) bei der C. AG in eigenem Namen zu beziehen. Anzurechnen ist auf die
Forderung des Beklagten mangels neuerer Angaben der Betrag gemäss der von
der Klägerin eingereichten Bestätigung (…) vom 6. Februar 2026 von Fr. 2'594.70.
4.2.6 Fazit
Zusammenfassend ist in teilweiser Gutheissung der Aberkennungsklage festzu-
stellen, dass die Forderung, für welche dem Beklagten mit Urteil des Einzelgerichts
Audienz des Bezirksgerichts Zürich vom 8. Januar 2026 in der Betreibung
Nr. 578346 des Betreibungsamtes Zürich 11, Zahlungsbefehl vom 14. August
2025, provisorische Rechtsöffnung erteilt wurde (im Betrag von Fr. 15'270.– nebst
- 23 -
Zins zu 5 % seit dem 1. Oktober 2024), im Umfang von Fr. 7'474.20 (Fr. 1'704.–
plus Fr. 3'175.50 plus Fr. 2'594.70) nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Oktober 2024
nicht besteht. Im restlichen Umfang von Fr. 7'795.80 (Fr. 15'270.– minus 7'474.20)
nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Oktober 2024 besteht die Forderung hingegen zu
Recht und wird die provisorische Rechtsöffnung mit dem Eintritt der Rechtskraft
des vorliegenden Urteils zur definitiven.
Wie erwähnt, führt das vorliegende Urteil mangels Vorliegen einer Nebenkosten-
abrechnung zu einer Rückerstattung von Nebenkostenakontozahlungen in Höhe
von Fr. 1'704.– an die Klägerin zuzüglich Zins. Selbst wenn das vorliegende Urteil
in Rechtskraft erwächst, bleibt indessen die Rückzahlung insofern vorläufiger Na-
tur, als der Beklagte der Klägerin innert der Verjährungsfrist nachträglich eine Ne-
benkostenabrechnung zustellen kann.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Bei diesem Verfahrensausgang halten sich Obsiegen und Unterliegen beider Sei-
ten in etwa die Waage. Die Kosten sind den Parteien daher hälftig aufzuerlegen
und es sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen. Die Gerichtsgebühr hat
sich ob des durchschnittlichen Aufwands des Falles am ordentlichen Ansatz ge-
mäss der Verordnung des Obergerichts über die Gerichtsgebühren zu orientieren.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2026, 36. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident
Referenzen
Bestimmungsliste
- MJ260009-LAberkennungsklage und Nebenkostenabrechnung