ZK1 2025 23
SZ Gerichte
Verzugszinsen und Grundstückkaufverträge
Veröffentlicht am 24. September
Entschieden am 10. Juli
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Deutsch).
Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 10. Juli 2026
ZK1 2025 23
Mitwirkend Kantonsgerichtspräsident Reto Heizmann,
Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin,
Daniela Brüngger und Veronika Bürgler Trutmann,
Gerichtsschreiber Alen Draganovic.
In Sachen 1. A.________,
Kläger und Berufungsführer,
2. B.________,
Klägerin und Berufungsführerin,
beide vertreten durch Rechtsanwältin C.________,
gegen
D.________ AG,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,
betreffend Forderung
(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 28. April 2025, ZGO
2023 12);-
hat die 1. Zivilkammer,
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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. a) Mit Klage vom 12. Mai 2023 stellten die Kläger folgende Rechtsbegeh-
ren (Vi-act. A/I):
1. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger 1 CHF 46’093.50 zu be-
zahlen.
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern 1 und 2 CHF 30’556.25
zu bezahlen.
3. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger 1 CHF 56’543.00 zuzüg-
lich Zins zu 5 % seit dem 07.02.2019 zu bezahlen.
4. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. zz des Betreibungs-
amtes Höfe (Zahlungsbefehl vom 17.02.2023) zu beseitigen.
5. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betreibungs-
amtes Höfe (Zahlungsbefehl vom 17.02.2023) zu beseitigen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten der Be-
klagten.
Die Beklagte beantragte mit Klageantwort vom 1. September 2023 die Abwei-
sung der Klage, unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten
der Kläger, und verkündete der F.________ den Streit im Sinne von Art. 78
Abs. 1 ZPO (Vi-act. A/II). Am 22. September 2023 erklärte die F.________,
dass sie der Streitverkündung keine Folge leisten werde und einen Prozessein-
tritt ablehne (Vi-act. D/2).
Mit Urteil vom 28. April 2025 erkannte die Vorinstanz was folgt (Vi-act. A/A):
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 8’000.00 werden den Klägern so-
lidarisch haftend auferlegt und vom Kostenvorschuss der Kläger von
CHF 10’000.00 bezogen. Der Rest des Kostenvorschusses von
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CHF 2’000.00 wird nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides
zurückerstattet.
3. Die Kläger haben solidarisch haftend der Beklagten eine Parteientschä-
digung von CHF 5’000.00 zu bezahlen.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Zufertigung]
b) Die Kläger bzw. Berufungsführer erhoben mit Eingabe vom 2. Juni 2025
gegen das vorinstanzliche Urteil Berufung beim Kantonsgericht und stellten fol-
gende Anträge (KG-act. 1):
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 28.04.2025 (ZGO 2023
12) sei aufzuheben.
2.1.1. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger 1 CHF 46’093.50 zu
bezahlen.
2.1.2 Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern 1 und 2
CHF 30’556.25 zu bezahlen.
2.1.3 Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger 1 CHF 56’543.00 zu-
züglich Zins zu 5 % seit dem 07.02.2019 zu bezahlen.
2.1.4 Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. zz des Betrei-
bungsamtes Höfe (Zahlungsbefehl vom 17.02.2023) zu beseiti-
gen.
2.1.5 Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy des Betrei-
bungsamtes Höfe (Zahlungsbefehl vom 17.02.2023) zu beseiti-
gen.
2.2 Eventualiter sei die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen
Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor allen Instanzen zu-
züglich Mehrwertsteuer in Höhe von 8.1 % zu Lasten der Beklag-
ten.
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Mit Berufungsantwort beantragte die Beklagte bzw. Berufungsgegnerin die Ab-
weisung der Berufung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST)
zulasten der Berufungsführer, sowie den Beizug der vorinstanzlichen Akten
(KG-act. 6). Die Vorinstanz überwies mit Schreiben vom 13. Juni 2025 die Ak-
ten und verzichtete auf Gegenbemerkungen (KG-act. 5). Am 25. August 2025
reichten die Berufungsführer eine Vernehmlassung ein (KG-act. 8). Die Beru-
fungsgegnerin verzichtete mit Schreiben vom 4. September 2025 auf weitere
Stellungnahmen und verwies auf ihre Ausführungen in der Berufungsantwort
und im vorinstanzlichen Verfahren (KG-act. 10). Am 27. Oktober 2025 reichte
der Rechtsvertreter der Berufungsgegnerin seine Kostennote ein (KG-act. 12
und 12/1).
2. a) Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Anträge Ziff. 1 und Ziff. 2 der
Berufungsführer in ihrer Klage vom 12. Mai 2023, die den Anträgen Ziff. 2.1.1
und 2.1.2 der Berufung entsprechen, im Wesentlichen, die Parteien hätten am
14. Februar 2018 zwei Grundstückkaufverträge abgeschlossen. Der erste Kauf-
vertrag betreffend die Liegenschaft KTN xx sei zwischen dem Berufungsführer
1 und der Berufungsgegnerin zustande gekommen. Derjenige betreffend die
Liegenschaft KTN ww sei zwischen dem Berufungsführer 1 und der Berufungs-
führerin 2 einerseits und der Berufungsgegnerin andererseits zustande gekom-
men. Jeweils auf Seite 5 der Kaufverträge hätten die Parteien die Höhe des
Kaufpreises und die Tilgungsmodalitäten festgehalten. Ein Teil des Kaufpreises
sei anlässlich der öffentlichen Beurkundung als Anzahlung zu bezahlen gewe-
sen, ein Teil sei durch die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer zu leisten
und der verbleibende Teil als Restkaufpreis sei anlässlich der Eigentumsüber-
tragung zu bezahlen gewesen. Die Anzahlungen seien unbestrittenermassen
vertragsgemäss geleistet worden. Strittig sei, ob die übrigen Zahlungen ver-
spätet erfolgt seien. Die Regelungen in den Kaufverträgen seien eindeutig. Auf
Seiten der Berufungsführer sei keine übermässige Risikoallokation ersichtlich.
Eine Verpflichtung der Käuferschaft zur Sicherstellung der Grundstückgewinn-
Kantonsgericht Schwyz 5
steuern und zur Bezahlung des Restkaufpreises bis zum 28. Februar 2018, un-
abhängig davon, ob es zur Eigentumsübertragung gekommen sei oder nicht,
sei ebenso wenig ersichtlich. Die Vereinbarung der Eigentumsübertragung als
Fälligkeitszeitpunkt und die Klausel, dass die Eigentumsübertragung bis zum
28. Februar 2018 zu erfolgen habe, würden keinen Verfalltag darstellen, weil
die Eigentumsübertragung kein kalendermässig bestimmtes oder bestimmba-
res Datum sei. Dies gelte auch für den Fall, dass die Parteien mit „Eigentums-
übertragung“ bloss die Abgabe der Grundbuchanmeldung gemeint hätten. Das
Argument der Berufungsführer, die gesamten Kaufpreise hätten per 28. Fe-
bruar 2018 bezahlt werden müssen, weil die Verkäufer weitere Investitionen
beabsichtigt hätten, überzeuge nicht. Es seien keine Anhaltspunkte ersichtlich,
dass die Parteien hätten vereinbaren wollen, die gesamten Kaufpreise hätten
unabhängig von der Eigentumsübertragung bis zum 28. Februar 2018 geleistet
werden müssen. Mangels Verfalltags hätten die Berufungsführer die Berufungs-
gegnerin durch Mahnung in Verzug setzen müssen. Eine Mahnung werde nicht
behauptet bzw. sei die entsprechende Behauptung unsubstanziiert und ver-
spätet erfolgt. Daher seien keine Verzugszinse geschuldet, weshalb die Rechts-
begehren Ziff. 1 und Ziff. 2 der Klage abzuweisen seien (angef. Urteil, E. 2.1
ff.).
b) Die Berufungsführer bringen zusammengefasst vor, die Parteien hätten
vereinbart, dass die Restkaufpreise bei der Eigentumsübertragung zu bezahlen
seien. Diese habe spätestens am 28. Februar 2018 erfolgen müssen, was eine
Verfalltagsvereinbarung darstelle. Die Parteien hätten die Restkaufpreiszahlun-
gen an die Eigentumsübertragung geknüpft. Daher seien es Leistungen Zug um
Zug. Weil die Restkaufpreiszahlungen von den Eigentumsübertragungen ab-
hängen würden, gelte der vereinbarte Verfalltag auch für die Restkaufpreiszah-
lungen. Dies entspreche dem dispositiven Recht. Den Parteien sei beim Ab-
schluss der Verträge klar gewesen, dass die Restkaufpreiszahlungen wie die
Eigentumsübertragungen spätestens am 28. Februar 2018 erfolgen müssten.
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Dies sei kalendermässig genau bestimmt. Die säumige Partei befinde sich nach
Ablauf dieses Datums in Verzug. Daher seien die Bezahlungen von
Fr. 3’781’000.00 am 19. Juni 2018 und Fr. 1’219’000.00 am 27. Juni 2018 zu
spät erfolgt. Aufgrund dessen hätten die Berufungsführer mit den Klageanträ-
gen Ziff. 1 und Ziff. 2 Verzugszinsen von 5 % seit dem 1. März 2018 gefordert.
Die Berufungsführer hätten die Grundbuchanmeldungen am 22. Februar 2018
abgegeben. Damit seien die Eigentumsübertragungen bereits vor Eintritt des
Verfalltags erfolgt und die Restkaufpreise hätten sogar vor Eintritt des Verfall-
tags bezahlt werden müssen, doch würden die Berufungsführer zugunsten der
Berufungsgegnerin vom vereinbarten Verfalltag ausgehen. Die Berufungsführer
seien auf eine rechtzeitige Zahlung angewiesen gewesen, weil sie weitere In-
vestitionen beabsichtigt hätten. Durch die Verspätung sei ihnen ein Schaden
entstanden. Dem Ausgleich dieses Schadens diene der seit dem Verfalltag ge-
schuldete Verzugszins. Verzugsausschliessende Gründe lägen nicht vor. Die
Beklagte habe nicht rechtzeitig erfüllt, weil die Übergabe des unwiderruflichen
Zahlungsversprechens nicht die Erfüllungshandlung darstelle. Ein Gläubiger-
verzug liege nicht vor. Die Berufungsführer hätten der Berufungsgegnerin keine
Stundung gewährt und ebenso wenig auf die Verzugszinsforderungen verzich-
tet. Ferner sei die rechtzeitige Leistung der Berufungsgegnerin möglich gewe-
sen. Mit der Eigentumsübertragung sei die Grundbuchanmeldung und nicht die
Eintragung im Hauptbuch gemeint gewesen. Die Restkaufpreise seien mithin
nicht erst mit Eintragung im Hauptbuch fällig geworden. Verzugszinsen für die
Grundstückgewinnsteuer seien ausserdem geschuldet, weil die Steuerverwal-
tung von der Grundbuchanmeldung als Fälligkeitsdatum ausgehe und gegenü-
ber den Berufungsführern Verzugszinsen für die verspätete Zahlung geltend ge-
macht habe (KG-act. 1, Rn. 15, 27 ff. und 80 ff.).
c) Die Berufungsgegnerin wendet im Wesentlichen ein, es sei bestritten,
dass sie den Berufungsführern Verzugszinsen aus den beiden Kaufverträgen
schulde, weil weder in Bezug auf die Restkaufpreiszahlungen noch in Bezug
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auf die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer ein Verzug vorliege. Bei den
Ausführungen der Berufungsführer betreffend die Vertragsklauseln sowie die
angeblich beabsichtigten Investitionen handle es sich um unzulässige Noven,
weil sie diese im erstinstanzlichen Verfahren nicht in diesem Umfang behauptet
und bewiesen hätten. Die Eigentumsübertragung stelle kein kalendermässig
bestimmtes oder bestimmbares Datum dar. Im Zeitpunkt der Vertragsab-
schlüsse sei nicht bekannt gewesen, an welchem Datum die Eigentumsüber-
tragungen allenfalls stattfänden. Dass die Parteien die Übertragung bis zum
28. Februar 2018 angestrebt hätten, ändere daran nichts, weil offen gewesen
sei, ob und wann dies geschehe. Es sei nicht ausgeschlossen oder ungewöhn-
lich, dass im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung ein konkretes Da-
tum genannt werde, während die Zahlung des Kaufpreises nur an die Eigen-
tumsübertragung anknüpfe. Leistungen Zug um Zug würden nicht begriffsnot-
wendig Verfalltage für beide Leistungen voraussetzen. Die Parteien hätten be-
wusst kein konkretes Datum für die Restkaufpreiszahlungen erwähnt, um die
Fälligkeit der Zahlungen für den Fall, dass die Eigentumsübertragung nicht oder
nicht bis zum 28. Februar 2018 erfolge, flexibel auszugestalten und eine gleich-
zeitige Erfüllung Zug um Zug sicherzustellen. Beim Abschluss der beiden Kauf-
verträge hätten die Parteien gewusst, dass die Eigentumsübertragung erst nach
Vorliegen des rechtskräftigen Feststellungsbeschlusses des Bezirksrats Hor-
gen erfolgen könne, weshalb ein Konsens bestanden habe, dass die Fälligkeit
der Restkaufpreiszahlungen erst in diesem Zeitpunkt eintreten solle und mit der
Eigentumsübertragung die Eintragung im Hauptbuch zu verstehen sei. Die Be-
rufungsführer hätten denn auch in ihrer erstinstanzlichen Replik eingeräumt,
dass die Eigentumsübertragung erst am 19. Juni 2018 habe vollzogen werden
können und bis dahin unklar gewesen sei, ob es zur Eigentumsübertragung
kommen werde. Betreffend die Restpreiszahlungen sei keine Vorleistungs-
pflicht vereinbart worden und eine solche bestehe nur dann nicht, wenn die Zah-
lungspflicht an die Eintragung im Hauptbuch anknüpfe und nicht an die Grund-
buchanmeldung. Die Berufungsführer würden sich mit den vorinstanzlichen Er-
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wägungen nicht auseinandersetzen. Weitergehende Investitionen mit den Rest-
kaufpreiszahlungen hätten die Berufungsführer erst dann risikofrei vornehmen
können, wenn die Eintragung im Hauptbuch erfolgt sei, weil sie bei ausbleiben-
der Eintragung im Hauptbuch die Rückforderung durch die Berufungsgegnerin
hätten befürchten müssen. Im Zweifel sei ohnehin von einem Mahngeschäft
auszugehen. Ferner hätten die Parteien in den Kaufverträgen vereinbart, dass
die erwerbende Partei den jeweiligen Vertrag erfülle, wenn das unwiderrufliche
Zahlungsversprechen betreffend die Restkaufpreiszahlungen vorliege. Die Be-
rufungsführer als Adressaten der unwiderruflichen Zahlungsversprechen der
F.________ hätten die Bank im Übrigen zu keinem Zeitpunkt vor der Auslösung
der Zahlung am 19. Juni 2018 aufgefordert, die ihrer Auffassung nach seit dem
28. Februar 2018 fälligen Restkaufpreiszahlungen zu begleichen (KG-act. 6,
Rn. 11, 30, 55 und 58 ff.).
d) aa) Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer
den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaf-
fen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen (Art. 184 Abs. 1
OR). Sofern nicht Vereinbarung oder Übung entgegenstehen, sind Verkäufer
und Käufer verpflichtet, ihre Leistungen gleichzeitig – Zug um Zug – zu erfüllen
().
Ist eine Verbindlichkeit fällig, wird der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers
in Verzug gesetzt (). Wurde für die Erfüllung ein bestimmter
Verfalltag verabredet, oder ergibt sich ein solcher infolge einer vorbehaltenen
und gehörig vorgenommenen Kündigung, kommt der Schuldner schon mit Ab-
lauf dieses Tages in Verzug (). Ein Verfalltagsgeschäft liegt
vor, wenn der Zeitpunkt, zu dem der Schuldner erfüllen muss, kalendermässig
bestimmt oder zumindest aufgrund des Vertragsinhalts bestimmbar ist; eine
bloss ungefähre Festlegung des Erfüllungszeitpunktes reicht nicht aus (BGE
143 II 37, E. 5.2.3 mit Hinweisen; BGer 4A_450/2020 und 4A_464/2020 vom
Kantonsgericht Schwyz 9
19. März 2021, E. 9.1). Dem Schuldner muss klar sein, dass und zu welchem
Zeitpunkt bzw. bis zu welchem Zeitpunkt er die Leistung erbringen muss. Eine
undeutliche Verfalltagsbestimmung ist im Zweifel als Mahngeschäft auszulegen
(BGer 4A_70/2008 und 4A_230/2009 vom 12. August 2009, E. 6.2.1 f. und
E. 6.2.4).
bb) Für das Zustandekommen und die Auslegung einer Vereinbarung ist
zunächst massgebend, was die Parteien tatsächlich übereinstimmend wollten.
Die empirische oder subjektive hat gegenüber der normativen oder objektivier-
ten Vertragsauslegung den Vorrang (BGE 138 III 659, E. 4.2.1; 137 III 145,
E. 3.2.1). Wenn der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien unbewiesen
bleibt, sind die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so
auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den ge-
samten Umständen verstanden werden durften und mussten. Dabei ist vom
Wortlaut der Erklärungen auszugehen, die jedoch nicht isoliert, sondern aus
ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen sind (BGE 138 III 659,
E. 4.2.1; 123 III 165, E. 3a; BGer 4A_542/2023 vom 26. August 2024, E. 3.1.2).
cc) räumt der beweispflichtigen Partei das Recht ein,
dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Be-
weismittel zu rechtserheblichen bestrittenen Tatsachenbehauptungen abnimmt
(BGE 143 III 297, E. 9.3.2). Das Recht auf Beweis ist namentlich dann verletzt,
wenn das Gericht objektiv taugliche Beweise nicht abnimmt, obwohl es das
streitige Sachvorbringen weder als erstellt noch als widerlegt betrachtet (BGE
143 III 297, E. 9.3.2).
Insbesondere die Parteibefragung und Beweisaussage sind gesetzlich vorge-
sehene (), objektiv taugliche Beweismittel. Das Gericht
bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise (Art. 157
ZPO). Daraus folgt das Verbot fester Beweisregeln. Soweit diese gesetzliche
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Pflicht zur freien Beweiswürdigung Platz greift, ist es nicht zulässig, einem be-
stimmten, gesetzlich vorgesehenen Beweismittel von vornherein jeden Beweis-
wert, also jede Überzeugungskraft abzusprechen. Dies gilt auch für die Partei-
befragung und Beweisaussage im Sinne von . Eine ge-
schickte Befragung durch den Richter kann ein geeignetes Mittel sein, die
Wahrheit zu erforschen, wenn die befragte Partei – zumal in Konfrontation mit
der Gegenpartei – eindringlich verhört wird und auf unerwartete Fragen Antwort
geben muss, vor allem aber, weil der Richter, der die Befragung durchführt,
dabei einen persönlichen Eindruck gewinnt, der ihm gestatten kann, die Glaub-
würdigkeit der befragten Partei und die Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen zu beur-
teilen (BGE 143 III 297, E. 9.3.2; BGer 5A_550/2019 vom 1. September 2020,
E. 9.1.3.1).
dd) Eine antizipierte Beweiswürdigung liegt vor, wenn das Gericht zum
Schluss kommt, ein an sich taugliches Beweismittel vermöge seine Überzeu-
gung von der Wahrheit oder Unwahrheit einer strittigen Tatsache, die es insbe-
sondere aufgrund der bereits abgenommenen Beweismittel gewann, nicht zu
erschüttern (BGE 143 III 297, E. 9.3.2; 140 I 285, E. 6.3.1). Bei dieser Überle-
gung hat das Gericht zu unterstellen, dass das Beweismittel zugunsten der Par-
tei ausfällt, die es anrief, und dafür spricht, dass die zu beweisende Behauptung
zutrifft (vgl. BGer 4A_427/2017 vom 22. Januar 2018, E. 5.1.1). Die Behörde
kann auf ein beantragtes Beweismittel verzichten, wenn sie ohne Willkür in vor-
weggenommener Beweiswürdigung annehmen durfte, eine weitere Beweiser-
hebung würde ihre Überzeugung nicht beeinflussen (BGE 134 I 140, E. 5.3; 130
II 425, E. 2.1; je mit Hinweisen). Der Gehörsanspruch ist jedoch verletzt, wenn
einem Beweismittel zum vornherein jede Erheblichkeit abgesprochen wird,
ohne dass hierfür sachliche Gründe angegeben werden können (BGE 114 II
289, E. 2a; BGer 4A_39/2025 vom 22. Juli 2025, E. 4.2).
Kantonsgericht Schwyz 11
e) Am 14. Februar 2018 schlossen der Berufungsführer 1 und die Beru-
fungsgegnerin einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag betreffend die Liegen-
schaft in der Gemeinde Richterswil, Grundbuchblatt vv, Kataster-Nr. xx (Vi-
KB 4). Auf S. 5 des Vertrags vereinbarten sie in Bezug auf den Kaufpreis was
folgt:
Der Kaufpreis beträgt Fr. 5’000’000.00 (Franken fünf Millionen) und wird
wie folgt getilgt:
A) Fr. 2’000’000.00 sind der veräussernden Partei anlässlich der heu-
tigen öffentlichen Beurkundung zu bezahlen.
Diese Anzahlung ist weder zu verzinsen noch si-
cherzustellen.
Die erwerbende Partei hat der veräussernden
Partei heute einen entsprechenden Zahlungsbe-
leg zu übergeben.
[…]
B) Fr. 826’000.00 durch die Sicherstellung der Grundstückgewinn-
steuer gemäss Ziff. 6 der weiteren Bestimmungen
hinten.
C) Fr. 2’174’000.00 sind der veräussernden Partei anlässlich der Ei-
gentumsübertragung zu bezahlen.
Die erwerbende Partei hat sich bis zur Eigentums-
übertragung über die Kaufpreiszahlungen lit. B)
und C) durch Vorlegung eines unwiderruflichen
Zahlungsversprechens einer in der Schweiz domi-
zilierten Bank auszuweisen.
Wird die Bank über die erfolgte Eigentumsübertra-
gung erst nach Clearingschluss informiert, kann
die Zahlung erst mit Valuta des darauffolgenden
Bankwerktages ausgeführt werden. Die veräus-
sernde Partei hat daraus gegenüber der erwer-
benden Partei keinen Anspruch auf Verzugszins.
Unter dem Titel „Weitere Bestimmungen“ vereinbarten sie überdies Folgendes
(Vi-KB 4, S. 6 ff.):
Kantonsgericht Schwyz 12
1. Eigentumsübertragung
Die Eigentumsübertragung hat nach Vorliegen des unwiderruflichen
Zahlungsversprechens betreffend die Kaufpreiszahlungen lit. B) und
C) zu erfolgen, jedoch bis spätestens am 28. Februar 2018. Nach Ab-
lauf dieses Datums ist die säumige Vertragspartei in Verzug.
Bei Verzug der veräussernden Partei als auch bei Verzug der erwer-
benden Partei ist der säumigen Partei eine Nachfrist im Sinne von
anzusetzen. über den Käuferverzug findet
keine Anwendung.
Die Vertragsparteien vereinbaren für den Fall, dass die erwerbende
Partei auch innerhalb der angesetzten Nachfrist diesen Vertrag nicht
erfüllt (vorliegen des unwiderruflichen Zahlungsversprechens betref-
fend die Kaufpreiszahlungen lit. B) und C)), dass die heute von der
erwerbenden Partei geleistete Anzahlung von Fr. 2’000’000.00 (Fran-
ken zwei Millionen) als Konventionalstrafe i.S. von gilt,
in der Meinung, dass die veräussernde Partei keinen weiteren Scha-
denersatz mehr fordern kann.
Diese Strafe tritt alternativ an die Stelle des Erfüllungsanspruches.
Die Vertragsparteien verzichten auf eine Sicherstellung dieser Kon-
ventionalstrafe.
[…]
6. Grundstückgewinnsteuer
Die erwerbende Partei hat von den Bestimmungen über das gesetzli-
che Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer Kenntnis genommen.
Die Urkundsperson hat die Parteien auf einen eventuellen Aufschub
der Grundstückgewinnsteuer im Falle einer Ersatzbeschaffung hinge-
wiesen.
Die von der veräussernden Partei zu bezahlende allfällige Grunds-
tückgewinnsteuer aus dieser Handänderung ist durch das Steueramt
provisorisch berechnet worden. Der mutmassliche Steuerbetrag be-
trägt laut Angaben der Parteien Fr. 826’000.00 und wird, Valuta Ei-
gentumsübertragung, von der erwerbenden Partei auf Abrechnung
am Kaufpreis und für Rechnung der veräussernden Partei an das
Steueramt Richterswil auf folgendes Konto bezahlt: PC uu, Vermerk:
„Grundstückgewinnsteuer A+B.________/D.________ AG“. Auf eine
weitergehende Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer verzichtet
die erwerbende Partei.
[…]
Kantonsgericht Schwyz 13
Am 14. Februar 2018 schlossen ferner die Berufungsführer 1 und 2 mit der Be-
rufungsgegnerin einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag betreffend die Lie-
genschaft in der Gemeinde Richterswil, Grundbuchblatt tt, Kataster-Nr. ww (Vi-
KB 5). Auf S. 5 des Vertrags vereinbarten sie in Bezug auf den Kaufpreis was
folgt:
Der Kaufpreis beträgt Fr. 3’000’000.00 (Franken drei Millionen) und wird
wie folgt getilgt:
A) Fr. 1’000’000.00 sind der veräussernden Partei anlässlich der heu-
tigen öffentlichen Beurkundung zu bezahlen.
Diese Anzahlung ist weder zu verzinsen noch si-
cherzustellen.
Die erwerbende Partei hat der veräussernden
Partei heute einen entsprechenden Zahlungsbe-
leg zu übergeben.
[…]
B) Fr. 393’000.00 durch die Sicherstellung der Grundstückgewinn-
steuer gemäss Ziff. 6 der weiteren Bestimmungen
hinten.
C) Fr. 1’607’000.00 sind der veräussernden Partei anlässlich der Ei-
gentumsübertragung zu bezahlen.
Die erwerbende Partei hat sich bis zur Eigentums-
übertragung über die Kaufpreiszahlungen lit. B)
und C) durch Vorlegung eines unwiderruflichen
Zahlungsversprechens einer in der Schweiz domi-
zilierten Bank auszuweisen.
Wird die Bank über die erfolgte Eigentumsübertra-
gung erst nach Clearingschluss informiert, kann
die Zahlung erst mit Valuta des darauffolgenden
Bankwerktages ausgeführt werden. Die veräus-
sernde Partei hat daraus gegenüber der erwer-
benden Partei keinen Anspruch auf Verzugszins.
Unter dem Titel „Weitere Bestimmungen“ vereinbarten sie überdies Folgendes
(Vi-KB 5, S. 6 f.):
Kantonsgericht Schwyz 14
1. Eigentumsübertragung
Die Eigentumsübertragung hat nach Vorliegen des unwiderruflichen
Zahlungsversprechens betreffend die Kaufpreiszahlungen lit. B) und
C) zu erfolgen, jedoch bis spätestens am 28. Februar 2018. Nach Ab-
lauf dieses Datums ist die säumige Vertragspartei in Verzug.
Bei Verzug der veräussernden Partei als auch bei Verzug der erwer-
benden Partei ist der säumigen Partei eine Nachfrist im Sinne von
anzusetzen. über den Käuferverzug findet
keine Anwendung.
Die Vertragsparteien vereinbaren für den Fall, dass die erwerbende
Partei auch innerhalb der angesetzten Nachfrist diesen Vertrag nicht
erfüllt (vorliegen des unwiderruflichen Zahlungsversprechens betref-
fend die Kaufpreiszahlungen lit. B) und C)), dass die heute von der
erwerbenden Partei geleistete Anzahlung von Fr. 1’000’000.00 (Fran-
ken eine Million) als Konventionalstrafe i.S. von gilt, in
der Meinung, dass die veräussernde Partei keinen weiteren Schaden-
ersatz mehr fordern kann.
Diese Strafe tritt alternativ an die Stelle des Erfüllungsanspruches.
Die Vertragsparteien verzichten auf eine Sicherstellung dieser Kon-
ventionalstrafe.
[…]
6. Grundstückgewinnsteuer
Die erwerbende Partei hat von den Bestimmungen über das gesetzli-
che Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer Kenntnis genommen.
Die Urkundsperson hat die Parteien auf einen eventuellen Aufschub
der Grundstückgewinnsteuer im Falle einer Ersatzbeschaffung hinge-
wiesen.
Die von der veräussernden Partei zu bezahlende allfällige Grunds-
tückgewinnsteuer aus dieser Handänderung ist durch das Steueramt
provisorisch berechnet worden. Der mutmassliche Steuerbetrag be-
trägt laut Angaben der Parteien Fr. 393’000.00 und wird, Valuta Ei-
gentumsübertragung, von der erwerbenden Partei auf Abrechnung
am Kaufpreis und für Rechnung der veräussernden Partei an das
Steueramt Richterswil auf folgendes Konto bezahlt: PC uu, Vermerk:
„Grundstückgewinnsteuer A+B.________/D.________ AG“. Auf eine
weitergehende Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer verzichtet
die erwerbende Partei.
[…]
Kantonsgericht Schwyz 15
f) Unbestritten ist, dass die Berufungsgegnerin die Anzahlungen gemäss
S. 5 lit. A der Kaufverträge leistete. Demgegenüber ist strittig, ob sie die Rest-
kaufpreise gemäss S. 5 lit. B (Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer) und
lit. C (übriger Kaufpreis) der Kaufverträge rechtzeitig bezahlte.
Laut den Kaufverträgen hatte die Berufungsgegnerin die jeweilige Grundstück-
gewinnsteuer, Valuta Eigentumsübertragung, unter Anrechnung auf den Kauf-
preis und für Rechnung der Berufungsführer an das Steueramt Richterswil zu
bezahlen (Vi-KB 4 und 5, jeweils S. 5 lit. B und S. 7 Ziff. 6). Gemäss S. 5 lit. C
der Verträge war der übrige Kaufpreis anlässlich der Eigentumsübertragung zu
leisten und die Berufungsgegnerin hatte sich bis zur Eigentumsübertragung
durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer in der
Schweiz domizilierten Bank auszuweisen. Unter den „Weiteren Bestimmungen“
der beiden Kaufverträge vereinbarten die Parteien unter dem Titel „1. Eigen-
tumsübertragung“, dass die Eigentumsübertragung nach Vorliegen des unwi-
derruflichen Zahlungsversprechens betreffend die Kaufpreisforderungen nach
lit. B und lit. C zu erfolgen habe, jedoch bis spätestens am 28. Februar 2018.
Nach Ablauf dieses Datums sei die säumige Vertragspartei in Verzug. Bei Ver-
zug sei der säumigen Partei eine Nachfrist gemäss anzusetzen.
Wenn die erwerbende Partei auch innert Nachfrist den Vertrag nicht erfülle (Vor-
liegen des unwiderruflichen Zahlungsversprechens betreffend die Kaufpreis-
zahlungen lit. B und lit. C), vereinbarten die Parteien nach Ziff. 1 der weiteren
Bestimmungen der Kaufverträge eine Konventionalstrafe (Vi-KB 4 und 5).
Für die Eigentumsübertragung stellten die Kaufverträge mit dem 28. Februar
2018 einen kalendermässig bestimmten, spätesten Leistungszeitpunkt, mithin
einen Verfalltag auf (vgl. vorne E. 2d/aa). Die strittige Bezahlung der Restkauf-
preise sollte demgegenüber „Valuta Eigentumsübertragung“ bzw. „anlässlich
der Eigentumsübertragung“ erfolgen. Durch die Anknüpfung der Bezahlung der
Restkaufpreise an die Eigentumsübertragung, für welche die Verträge einen
Kantonsgericht Schwyz 16
Verfalltag enthalten, liegt zwar nahe, dass der Verfalltag auch für die Bezahlung
der Restkaufpreise gelten könnte. Jedoch enthalten die Kaufverträge für die Be-
zahlung der Restkaufpreise keinen ausdrücklichen Verweis auf den Verfalltag.
Zudem findet in Bezug auf die Leistung der erwerbenden Partei unter Ziff. 1 der
weiteren Bestimmungen der Kaufverträge, welche die Eigentumsübertragung
regelt und den entsprechenden Verfalltag enthält, nur das Vorliegen des unwi-
derruflichen Zahlungsversprechens betreffend die Kaufpreiszahlungen nach
lit. B und lit. C der Verträge Erwähnung. Unter dieser Ziffer wird scheinbar auch
die Erfüllung der Kaufverträge durch die erwerbende Partei mit dem Vorlegen
der besagten unwiderruflichen Zahlungsversprechen gleichgesetzt: „Die Ver-
tragsparteien vereinbaren für den Fall, dass die erwerbende Partei auch inner-
halb der angesetzten Nachfrist diesen Vertrag nicht erfüllt (Vorliegen des unwi-
derruflichen Zahlungsversprechens betreffend die Kaufpreiszahlungen lit. B)
und C))“. Daher ist nicht auszuschliessen, dass die Parteien den Verfalltag vom
28. Februar 2018 im Zusammenhang mit den Leistungspflichten der erwerben-
den Partei nur für das Vorlegen der unwiderruflichen Zahlungsversprechen ver-
einbaren wollten und nicht für die effektive Bezahlung der Restkaufpreise. Die
Parteien hielten jedoch betreffend Tilgung des übrigen Kaufpreises gemäss S. 5
lit. C der Kaufverträge auch fest, die erwerbende Partei habe sich bis zur Ei-
gentumsübertragung mit den unwiderruflichen Zahlungsversprechen auszuwei-
sen und anlässlich der Eigentumsübertragung sei der übrige Kaufpreis gemäss
S. 5 lit. C der Kaufverträge zu bezahlen. Angesichts dieser Vertragsklausel
scheint es wiederum, dass die unwiderruflichen Zahlungsversprechen nur eine
Sicherheit bis zur Eigentumsübertragung – und nicht die Erfüllung der Verträge
– darstellen sollten und die Hauptleistungspflicht in Form der Bezahlung der
Restkaufpreise durch die erwerbende Partei Zug um Zug mit der Eigentums-
übertragung erfolgen sollte (vgl. hierzu jedoch Arnet, in: Schmid [Hrsg.], Der
Grundstückkauf / La vente immobilière, 2010, S. 436 ff. Ziff. 2.2.3 ff.). Ob der
für die Eigentumsübertragung geltende Verfalltag auch für die Bezahlung der
Kantonsgericht Schwyz 17
Restkaufpreise gelten sollte, ergibt sich aus dem Wortlaut der Kaufverträge ent-
gegen der Ansicht der Vorinstanz somit nicht eindeutig.
Ferner ist zwar nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Zusammenhang
mit unter „Übertragung des Eigentums“ im Falle eines Kaufver-
trags nicht die Eintragung im Hauptbuch, sondern die Einschreibung im Tage-
buch zu verstehen (BGE 138 III 512, E. 3.4.1). In der Lehre wird jedoch auch
die Meinung vertreten, der Verkäufer könne ohne anderweitige Vereinbarung
vom Käufer nicht verlangen, dass er den Kaufpreis gegen gleichzeitige Grund-
buchanmeldung zahle, sondern dass der Käufer vielmehr berechtigt sei, den
Kaufpreis erst bei Eintragung im Hauptbuch des Grundbuchs zu bezahlen (Kol-
ler, Der Grundstückkauf, 3. A. 2017, § 4 Rn. 12; Koller, in: Widmer Lüchinger/
Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020,
N 91). Die beiden Kaufverträge definieren den Begriff der Eigentumsübertra-
gung nicht (vgl. Vi-KB 4 und 5). Aus dem Wortlaut der Verträge geht denn auch
nicht sinngemäss hervor, ob die Parteien mit der Eigentumsübertragung, an
welche die Bezahlung der jeweiligen Restkaufpreise knüpft, die Grundbuchan-
meldung bzw. die Eintragung im Tagebuch oder erst die Eintragung im Haupt-
buch des Grundbuchs meinten. Dies ist jedoch relevant, weil sowohl die Beru-
fungsführer als auch die Berufungsgegnerin von einem Zug-um-Zug-Geschäft
ausgehen, die Grundbuchanmeldungen jedoch unbestrittenermassen bereits
am 22. Februar 2018, die Eintragungen im Hauptbuch demgegenüber erst am
19. Juni 2018 erfolgten (KG-act. 1, Rn. 15, 31 und 276; KG-act. 6, Rn. 22, 63,
65, 67 und 72 f.). Was mit der Eigentumsübertragung von den Parteien gemeint
war, ist daher u.a. dahingehend ausschlaggebend, ob der Berufungsgegnerin
bis zur Eintragung im Hauptbuch allenfalls die Einrede des nicht erfüllten Ver-
trags nach offenstand, deren zumindest sinngemässe Geltendma-
chung sie bereits erstinstanzlich vorbrachte (KG-act. 6, Rn. 232; Vi-act. A/IV,
Rn. 109) und die den Verzug ausschlösse (BGer 4A_27/2010 vom 30. August
2010, E. 3.3). Ebenso ist die Frage, was die Parteien mit der Eigentumsüber-
Kantonsgericht Schwyz 18
tragung meinten, von Bedeutung dafür, ob die Restkaufpreisforderungen auf-
grund der Anknüpfung an die Eigentumsübertragung bereits mit der Grund-
buchanmeldung bzw. Eintragung im Tagebuch fällig wurden und die Berufungs-
führer die Berufungsgegnerin möglicherweise durch Mahnung in Verzug setz-
ten, zumal die Mahnung keiner bestimmten Form bedarf, mithin auch konklu-
dent erfolgen kann (Widmer Lüchinger, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Bas-
ler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, N 7 und 11), und
die Berufungsführer erstinstanzlich in ihrer Replik bereits ausführten, sie hätten
die Berufungsgegnerin umfassend und sofort darüber informiert, dass keine
Zahlung erfolgt sei (KG-act. 1, Rn. 79 i.V.m. 111; vgl. KG-act. 8, Rn. 16; Vi-
act. A/III, Rn. 178; vgl. Vi-act. A/V, Rn. 22).
g) Die Berufungsführer offerierten im vorinstanzlichen Verfahren als Beweis
u.a. die Parteibefragung bzw. die Beweisaussage namentlich im Zusammen-
hang mit den Vorbringen, die Vorlage der unwiderruflichen Zahlungsverspre-
chen habe nicht die Erfüllungshandlung oder Hauptleistungspflicht dargestellt
(KG-act. 1, Rn. 87; Vi-act. A/III, Rn. 154, 201), der Verfalltag vom 28. Februar
2018 habe auch für die Restkaufpreise gegolten (KG-act. 1, Rn. 140; Vi-
act. A/III, Rn. 129, 135), den Parteien sei klar gewesen, wann die Restkauf-
preise zu bezahlen seien und was unter „Eigentumsübertragung“ zu verstehen
sei (KG-act. 1, Rn. 140; KG-act. 8, Rn. 17; Vi-act. A/III, Rn. 127), die Berufungs-
gegnerin habe die Erfüllung/Tilgung nicht angeboten (KG-act. 1, Rn. 99; Vi-
act. A/III, Rn. 166), die Berufungsführer hätten der Berufungsgegnerin keine
Stundung gewährt (KG-act. 1, Rn. 106; Vi-act. A/III, Rn. 173), die Berufungs-
gegnerin sei über die nicht erfolgte Zahlung sofort und umfassend informiert
gewesen (KG-act. 1, Rn. 111; Vi-act. A/III, Rn. 178) und die Berufungsführer
hätten vor und/oder bei Abschluss der Kaufverträge nicht gewusst und hätten
auch nicht wissen müssen, dass der rechtskräftige Feststellungsbeschluss des
Bezirksrats Horgen nicht bis zum 28. Februar 2018 vorliegen werde (KG-act. 1,
Rn. 124; Vi-act. A/III, Rn. 208). Teilweise offerierten sie auch die Befragung der
Kantonsgericht Schwyz 19
Notariatssekretärin mbA G.________, welche die Kaufverträge beurkundete
(vgl. Vi-KB 4 und 5), insbesondere betreffend den vereinbarten Verfalltag für die
Zahlung der Restkaufpreise und das Vorbringen, die Notariatssekretärin mbA
habe die Parteien darüber aufgeklärt, wann die Kaufpreise zu zahlen sowie die
Grundstückgewinnsteuern sicherzustellen seien und was unter der „Eigentums-
übertragung“ zu verstehen sei (Vi-act. A/III, Rn. 128 f.; vgl. KG-act. 1, Rn. 87,
139, 140). Die Berufungsgegnerin beantragte im erstinstanzlichen Verfahren für
zahlreiche ihrer Vorbringen ebenfalls u.a. die Parteibefragung (vgl. KG-act. 6,
Rn. 17, 19, 69, 70, 71, 138, 146, 155, 157, 164, 171 ff., 176 f., 185, 193, 201,
210, 213, 223; vgl. Vi-act. A/II, Rn. 15 f., 18, 20, 22, 28, 56 f., 60, 62, 67, 78, 89;
vgl. Vi-act. A/IV, Rn. 58, 63, 89, 90, 100, 105, 109, 113, 116, 122, 124, 125,
131, 138 ff., 143, 144, 189, 191, 193, 197, 206, 217).
Weil der Wortlaut der Kaufverträge wie dargelegt in entscheidwesentlichen
Punkten nicht eindeutig ist (siehe vorne E. 2f) und bei der Vertragsauslegung in
erster Linie relevant ist, was die Parteien tatsächlich übereinstimmend wollten
(siehe vorne E. 2d/bb), hätte sich angesichts der Beweisanträge grundsätzlich
eine Befragung der Parteien aufgedrängt. Jedenfalls ist nicht von vornherein
auszuschliessen, dass die Parteibefragung oder die Beweisaussage der Par-
teien Aufschluss über deren tatsächlichen Willen bei Vertragsschluss geben
könnte (vgl. vorne E. 2d/cc). Ebenso wenig ist von vornherein auszuschliessen,
dass die beurkundende Notariatssekretärin mbA G.________ – auch wenn die
Beurkundung im Jahr 2018 erfolgte – noch Auskunft darüber geben könnte, was
sie den Parteien vor allem in Bezug auf die Eigentumsübertragung, den Verfall-
tag und die Bezahlung der Restkaufpreise erklärte, zumal es sich möglicher-
weise um von ihr regelmässig verwendete Klauseln handelte, bei denen sie den
jeweiligen Parteien stets dasselbe erläuterte oder zumindest ähnliche Hinweise
machte, und für die sie womöglich über schriftlich vorbereitete Unterlagen ver-
fügt. Die Vorinstanz erhob die entsprechenden Beweise jedoch nicht, weil sie
von einem eindeutigen und dem tatsächlichen Willen der Parteien entsprechen-
Kantonsgericht Schwyz 20
den Wortlaut der Kaufverträge ausging (angef. Urteil, E. 2.7). Ob die Beweise
abzunehmen wären oder aus welchen Gründen die Erhebung unterbleiben
könnte, wenn der Wortlaut wie dargelegt nicht klar ist, ergibt sich aus dem an-
gefochtenen Entscheid nicht. Insbesondere geht aus diesem nicht hervor, dass
die Voraussetzungen für eine antizipierte Beweiswürdigung vorlägen
(vgl. vorne E. 2d/dd).
Ob die besagten und womöglich weitere Beweiserhebungen notwendig sind,
hängt allerdings auch davon ab, ob die geltend gemachten Verzugszinsforde-
rungen nicht allenfalls aus anderen Gründen gutzuheissen oder abzuweisen
sind. So liess die Vorinstanz diverse Vorbringen der Parteien und insbesondere
die übrigen Einwände der Berufungsgegnerin unbeurteilt (vgl. KG-act. 1,
Rn. 78; vgl. KG-act. 6, Rn. 128), namentlich betreffend die verzugsausschlies-
senden Gründe (vgl. KG-act. 6, Rn. 128 ff.; Vi-act. A/II, Rn. 71 ff.). In diesem
Zusammenhang fehlt es mithin auch an Sachverhaltsfeststellungen im ange-
fochtenen Urteil.
Nachdem der Wortlaut der Kaufverträge in entscheidwesentlichen Punkten
nicht eindeutig ist (siehe vorne E. 2f), es an Sachverhaltsfeststellungen und der
Beurteilung der übrigen möglicherweise begründeten Vorbringen und Einwände
in Bezug auf die Verzugszinsforderungen im vorinstanzlichen Entscheid fehlt
und angesichts der beantragten Beweisabnahmen allenfalls auch ein Beweis-
verfahren nötig sein könnte, die Angelegenheit resp. der Sachverhalt mithin
noch in wesentlichen Teilen zu beurteilen bzw. zu vervollständigen ist, ist die
Sache in Bezug auf die Anträge Ziff. 1 und Ziff. 2 der Berufungsführer in ihrer
Klage vom 12. Mai 2023, die den Anträgen Ziff. 2.1.1 und 2.1.2 der Berufung
entsprechen, an die Vorinstanz zur Vervollständigung des Sachverhalts und zur
neuen Beurteilung zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 und Ziff. 2 ZPO).
Kantonsgericht Schwyz 21
3. a) Die Vorinstanz erwog in Bezug auf den Antrag Ziff. 3 der Berufungs-
führer in ihrer Klage vom 12. Mai 2023, der dem Antrag Ziff. 2.1.3 der Berufung
entspricht, im Wesentlichen, die Klauseln Ziff. 17 und 15 seien identisch und
würden bestimmen, dass die erwerbende Partei sämtliche Kosten aus dem
Quartierplanverfahren H.________ sowie für die Erschliessung der Vertragsob-
jekte übernehme. Strittig sei, ob diese Klausel dazu führe, dass die Berufungs-
gegnerin den Berufungsführern diejenigen Kosten aus dem Quartierplanverfah-
ren und der Erschliessung zu bezahlen habe, welche die Berufungsführer be-
reits vor den Vertragsunterzeichnungen beglichen hätten. Bei den geltend ge-
machten Kosten für das Quartierplanverfahren und die Erschliessung handle es
sich um Aufwendungen bzw. Investitionen, die in den Zustand und Wert der
betroffenen Liegenschaften miteingeflossen seien. Sie seien daher untrennbar
mit den Liegenschaften verbunden. Nach der Darstellung der Berufungsführer
würden Ziff. 17 bzw. Ziff. 15 der Kaufverträge die Berufungsgegnerin verpflich-
ten, neben den als totale Kaufpreise genannten Fr. 5 Mio. bzw. Fr. 3 Mio. wei-
tere Geldleistungen zu erbringen. Diese wären ebenso vom Beurkundungs-
zwang erfasst. Sie seien jedoch in den Kaufverträgen nicht beziffert und würden
sich auch anhand der Angaben in den Kaufverträgen nicht ermitteln lassen. Die
von den Berufungsführern behauptete Abrede wäre daher formungültig und die
Verträge mithin nichtig. Dass die Parteien die Verträge freiwillig und in Kenntnis
des Formmangels vollständig oder zumindest zur Hauptsache erfüllt hätten,
würden die Berufungsführer nicht darlegen. Ausserdem wäre nicht erstellt, dass
die Berufungsgegnerin Kenntnis vom Formmangel gehabt hätte. Ein sonstiges
rechtsmissbräuchliches Verhalten der Berufungsgegnerin, eine zweckwidrige
Berufung auf den Formmangel oder dessen arglistige Herbeiführung wären
nicht ersichtlich. Hätten die Parteien eine Abrede entsprechend den Vorbringen
der Berufungsführer getroffen, wäre der Formmangel zu beachten und die Be-
rufungsführer könnten aus der Abrede keine Rechte ableiten, weshalb das
Rechtsbegehren Ziff. 3 abzuweisen sei (angef. Urteil, E. 4.1 ff.).
Kantonsgericht Schwyz 22
b) Die Berufungsführer bringen im Wesentlichen vor, zwischen dem 7. Juni
2017 und dem Abschluss der Kaufverträge hätten Änderungen der Kataster-
nummern der streitgegenständlichen Grundstücke stattgefunden. Ausserdem
seien die Grundstücke KTN ww (ehemals KTN ss) und KTN xx (ehemals KTN
rr), Grundbuch Richterswil, zum Grundstück KTN qq vereinigt worden. In An-
rechnung des negativen Saldos bezüglich des Grundstücks KTN ww würden
sich die übrigen Kosten für Erschliessung und Quartierplan im H.________ be-
treffend das Grundstück KTN xx auf total Fr. 56’543.00 belaufen. Diesen Betrag
hätten die Berufungsführer am 4. Oktober 2017 an die Gemeinde Richterswil
überwiesen. Der Berufungsführer 1 habe die Berufungsgegnerin wiederholt zur
Zahlung aufgefordert. Die Berufungsgegnerin sei spätestens seit Zustellung
des Zahlungsbefehls am 7. Februar 2019 im Verzug. Bei der eingeklagten For-
derung handle es sich um öffentlich-rechtliche Abgaben, die keine zivilrechtli-
chen Gegenleistungen für die Eigentumsübertragung darstellen würden und
mithin nicht als Kaufpreis zu qualifizieren seien. Sie unterstünden demzufolge
nicht dem Beurkundungszwang. Es handle sich nicht um Aufwendungen oder
Investitionen in die Liegenschaft. Die Berufungsführer hätten stets dargelegt,
dass die genannten Kosten keinen Kaufpreischarakter hätten, und für diese Tat-
sachenbehauptungen Beweise offeriert. Wenn die Vorinstanz Gegenteiliges
feststelle, ohne die offerierten Beweise abzunehmen, verletzte sie das rechtli-
che Gehör der Berufungsführer. Darüber hinaus würden sich die Kosten anhand
der Akontorechnungen eindeutig bestimmen lassen. Zudem seien den Parteien
die bisher aufgelaufenen Kosten des Quartierplanverfahrens bekannt gewesen.
Die Kosten seien demnach genügend beziffert, bestimmbar und würden dem
Formzwang genügen. Eine „Falschaussage“, wie sie die Vorinstanz erwähne,
liege nicht vor. Bei den öffentlich-rechtlichen Kosten handle es sich um einen
separaten „Werklohn“ für das Werk der Gemeinde, der öffentlich beurkundet
worden sei. Ferner sei auch die zuständige Notarin der Auffassung gewesen,
dass die genannten Bestimmungen formgültig seien. Des Weiteren sei es nicht
Wille der Parteien gewesen, dass die Berufungsgegnerin nur künftige, sondern
Kantonsgericht Schwyz 23
sämtliche Kosten des Quartierplanverfahrens und der Erschliessung trage. Die
bisherigen Kosten seien auch nicht im Kaufpreis berücksichtigt worden. Es
habe nicht ausgeschlossen werden können, dass zwischen Vertragsunterzeich-
nung und Eigentumsübertragung weitere Rechnungen gestellt würden. Entge-
gen der Ansicht der Berufungsgegnerin sei der Berufungsführer 1 denn auch
aktivlegitimiert. Die Schlussabrechnung nach der Vereinigung der Grundstücke
unterscheide nicht mehr zwischen den jeweiligen Kosten für die Grundstücke
KTN ww und xx. Quartierplankosten seien ausserdem Erschliessungskosten.
Allen Parteien sei klar gewesen, was darunter zu verstehen sei (KG-act. 1,
Rn. 52 ff. und 153 ff.).
c) Die Berufungsgegnerin führt zusammengefasst aus, die vom Berufungs-
führer 1 eingeklagte Forderung entbehre jeglicher Rechtsgrundlage. Bei den
Fr. 56’543.00 handle es sich nicht um die Kosten für die Erschliessung und den
Quartierplan, sondern bloss um die 1. Akontorechnung im Zusammenhang mit
dem Quartierplanverfahren. Den Betrag hätten nicht die Berufungsführer ge-
meinsam, sondern die Berufungsführerin 2 allein beglichen. Der Zahlungsbe-
fehl vom 23. Januar 2019 stelle keine gültige Mahnung dar. Die Parteien hätten
keine Übernahme der Kosten vereinbaren wollen, die im Zeitpunkt der Unter-
zeichnung der Verträge bereits angefallen seien. Vielmehr habe sich die Kos-
tenregelung der Parteien nur auf die zukünftigen Kosten bezogen. Die bisheri-
gen Kosten seien bereits bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt
worden. Ansonsten hätten die Berufungsführer die Kosten von Fr. 56’543.00 bei
der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer beachten müssen, was sie so-
weit ersichtlich nicht getan hätten. Bei den Vorbringen der Berufungsführer
handle es sich teilweise um unzulässige Noven. Die angebliche Forderung des
Berufungsführers 1 gegenüber der Berufungsgegnerin stelle eine zivilrechtliche
Angelegenheit dar. Weil ein Quartierplan der Erschliessung eines bestimmten
Gebiets diene, erscheine es evident, dass die Aufwendungen bzw. Investitio-
nen mit den beiden Liegenschaften untrennbar verbunden seien. Die vorin-
Kantonsgericht Schwyz 24
stanzliche Begründung, wonach die streitbetroffenen Geldleistungen in den
Kaufverträgen nicht beziffert seien und sich auch nicht anhand von Angaben in
den Kaufverträgen ermitteln lassen würden, sei zutreffend. Zu keinem Zeitpunkt
sei die Berufungsgegnerin über die aufgelaufenen Kosten informiert worden.
Die Berufungsgegnerin sei ihren vertraglichen Pflichten nachgekommen, indem
sie die 2. Akontorechnung vom 22. August 2018 und die Schlussabrechnung
vom 24. Oktober 2022 beglichen habe. Dem Berufungsführer 1 fehle es über-
dies an der Aktivlegitimation. Es sei davon auszugehen, dass die bestrittene
Forderung nicht einzig dem Berufungsführer 1 zustehe, was dieser jedoch nicht
plausibel behauptet und bewiesen habe (KG-act. 6, Rn. 100 ff. und 241 ff.).
d) Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu
ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (). Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung erstreckt sich das Formerfordernis der öf-
fentlichen Beurkundung auf alle objektiv wesentlichen Vertragspunkte sowie auf
die subjektiv wesentlichen Punkte, soweit die letzteren wegen ihrer Natur ein
wesentliches Element des Kaufvertrags darstellen. Beurkundungsbedürftig sind
alle Elemente, die das Verhältnis zwischen der sich aus dem Verkauf ergeben-
den Leistung und Gegenleistung bestimmen. Der öffentlich beurkundete Ver-
trag muss daher sämtliche für das Grundstück versprochenen Gegenleistungen
aufführen und der angegebene Preis muss dem tatsächlich Vereinbarten ent-
sprechen; andernfalls ist die Urkunde nichtig, weil sie simuliert ist (BGE 135 III
295 = Pra 98 [2009] Nr. 121, E. 3.2 mit Hinweisen). Das Gericht hat die Nich-
tigkeit von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 106 II 146, E. 3).
In Bezug auf den Kaufpreis erstreckt sich der Beurkundungszwang auf den Ge-
samtbetrag, der sich aus der Gesamtheit aller (Geld-)Leistungen zusammen-
setzt, die der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigen-
tums am Grundstück erbringen muss (BGer 5A.33/2006 vom 24. April 2007,
E. 4; Kantonsgericht Schwyz, ZK1 2024 18 vom 17. Dezember 2024, E. 3b).
Kantonsgericht Schwyz 25
Bestimmbarkeit des Kaufpreises genügt, sofern alle zur Bestimmung des Kauf-
preises notwendigen Faktoren aus der Urkunde selbst ermittelt werden können
und es dazu nicht des Beizugs anderer Beweismittel bedarf (BGE 84 IV 163,
E. 1b). Es ist ausreichend, wenn der Preis z.B. anhand einer Berechnungsme-
thode, durch eine Formel, in Abhängigkeit von vertragsexternen Faktoren wie
publizierten Indizes oder auf Grund der Vereinbarung, dass der Preis durch
Schätzung des Verkehrs- oder des Ertragswerts zur Zeit der Ausübung zu er-
mitteln ist, bestimmt werden kann (BGer 4A_24/2008 vom 12. Juni 2008,
E. 3.1). Der Kaufpreis muss objektiv und insoweit aufgrund ausserhalb der
Parteiwillkür stehender Tatsachen bestimmbar sein (BGer 5A_207/2007,
5A_224/2007 und 5A_225/2007 vom 20. März 2008, E. 3.4).
Gemäss findet der offenbare Missbrauch eines Rechts keinen
Rechtsschutz. Ob eine Partei ihr Recht missbraucht, wenn sie die Nichtigkeit
eines Vertrags wegen Formmangels geltend macht, ist nicht nach starren Re-
geln zu entscheiden, sondern aufgrund der konkreten Umstände (BGE 138 III
123, E. 2.4.2; 116 II 700 = Pra 81 [1992] Nr. 10, E. 3b). Um zu bestimmen, ob
im Rahmen eines Grundstückverkaufs ein Rechtsmissbrauch vorliegt, misst die
Rechtsprechung dem Umstand besondere Bedeutung zu, dass die Parteien
freiwillig und in Kenntnis des Formmangels (BGE 138 III 401, E. 2.3.1) den nich-
tigen Vertrag vollständig oder zumindest in der Hauptsache erfüllten (BGE 116
II 700 = Pra 81 [1992] Nr. 10, E. 3b; 112 II 107, E. 3b; 112 II 330 = Pra 76 [1987]
Nr. 21, E. 2). Zu berücksichtigen ist auch, ob der Schutzzweck der Formvor-
schrift bezüglich der Partei verletzt wurde, die sich auf den Formmangel beruft
(BGE 138 III 123, E. 2.4.2; 112 II 330 = Pra 76 [1987] Nr. 21, E. 3b; 72 II 39,
E. 3). Die in vorgesehene Form der öffentlichen Beurkundung hat
den Zweck, die Parteien vor übereilten Entscheidungen zu schützen, ihnen eine
fachkundige Beratung zu gewährleisten und eine sichere Grundlage für den
Eintrag im Grundbuch zu schaffen (zum Ganzen BGE 140 III 200 = Pra 103
[2014] Nr. 102, E. 4.2; BGE 119 II 135 = Pra 82 [1993] Nr. 209, E. 2b; 112 II
Kantonsgericht Schwyz 26
330 = Pra 76 [1987] Nr. 21, E. 3; 99 II 159, E. 2a). Rechtsmissbräuchlichkeit
kann auch vorliegen, wenn mit der Geltendmachung der Formungültigkeit zu-
gewartet wird, um sich später aus der Berufung auf die Formungültigkeit Vor-
teile zu verschaffen (BGE 138 III 401, E. 2.3.1; 129 III 493, E. 5.1; 123 III 70,
E. 3c; BGer 4A_281/2014 vom 17. Dezember 2014, E. 4.1). Rechtsmissbrauch
hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen (BGE 145 III 26 = Pra 108 [2019]
Nr. 111, E. 2.1; Lehmann/Honsell, in: Geiser/Fountoulakis [Hrsg.], Basler Kom-
mentar, Zivilgesetzbuch I, 7. A. 2022, N 34 m.w.H.).
e) Die jeweiligen Vertragsparteien vereinbarten in Ziff. 15 bzw. Ziff. 17 der
weiteren Bestimmungen der Kaufverträge in Bezug auf die Kosten des Quar-
tierplanverfahrens resp. der Erschliessung was folgt (Vi-KB 4 und 5):
Kosten Quartierplanverfahren/Erschliessung
Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die erwerbende Partei sämtliche
Kosten aus dem Quartierplanverfahren H.________ und für die Erschlies-
sung des Vertragsobjektes übernimmt.
Angesichts des Wortlauts der Klausel, der sich auf „sämtliche“ Kosten des
Quartierplanverfahrens und der Erschliessung bezieht, lässt sich jedenfalls
nicht ohne Weiteres ausschliessen, dass die Parteien eine Vereinbarung ent-
sprechend der Auslegung der Berufungsführer, wonach sowohl bisher bezahlte,
gegenwärtige als auch zukünftige Kosten des Quartierplanverfahrens und der
Erschliessung erfasst seien, vereinbaren wollten. Die Vorinstanz erachtete die
Geldleistungen betreffend die genannten Kosten allerdings als nicht genügend
bestimmt bzw. bestimmbar (angef. Verfügung, E. 4.3).
Das Bundesgericht qualifizierte im Urteil 4A_24/2008 vom 12. Juni 2008, E. 3.4,
betreffend einen Kaufrechtsvertrag den Kaufpreis in der Vereinbarung der dor-
tigen Parteien, die diesen mit „Fr. 600’000.-- zuzüglich wertvermehrender Auf-
wendungen“ festlegten und öffentlich beurkundeten, als ausreichend bestimm-
Kantonsgericht Schwyz 27
bar. Es erwog, dass die wertvermehrenden Aufwendungen erst nach Abschluss
des Kaufrechtsvertrags vorgenommen worden seien und daher nicht bereits in
der öffentlichen Urkunde hätten zahlenmässig festgesetzt werden können, än-
dere nichts daran. Es genüge, dass der tatsächlich bezahlte Preis für diese Auf-
wendungen zur Zeit der Ausübung des Kaufrechts ohne Weiteres durch Belege
habe nachgewiesen werden können und es keiner zusätzlichen Einigung der
Parteien mehr bedurft habe.
In Anbetracht dieser Rechtsprechung sind auch die streitgegenständlichen Kos-
ten betreffend Quartierplanverfahren und Erschliessung genügend bestimmbar,
weil sie aus den Akontorechnungen und der Schlussrechnung hervorgehen
(vgl. § 177 PBG/ZH; Vi-KB 12 und 13; Vi-BB 21), mithin objektiv und aufgrund
ausserhalb der Parteiwillkür stehender Tatsachen feststellbar sind. Diese Kos-
ten finden jedoch in den Kaufverträgen bei der Bestimmung des jeweiligen to-
talen Kaufpreises keine Erwähnung (Vi-KB 4 und 5, jeweils S. 5). Wenn sie so-
mit nach dem Willen der Parteien, wie die Berufungsführer behaupten, zusätz-
lich geschuldet sein sollten, wäre der als Total angegebene Kaufpreis des je-
weiligen Grundstücks unzutreffend und der eigentlich zu bezahlende Betrag,
mithin die Gesamtgegenleistung für das jeweilige Grundstück, höher. Beurkun-
deten die Parteien aber einen unwahren, nicht dem wirklichen Parteiwillen ent-
sprechenden Kaufpreis, ist der Vertrag gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung nichtig (BGer 5A.33/2006 vom 24. April 2007, E. 5).
f) Wie bereits dargelegt, kann der Grundsatz von Treu und Glauben die
Berücksichtigung der (allfälligen) Nichtigkeit verbieten (siehe vorne E. 3d;
vgl. insbesondere BGE 98 II 313, E. 2). Die Vorinstanz erwog diesbezüglich,
das Kriterium der freiwilligen Vertragserfüllung in Kenntnis des Formmangels
könnte nicht herangezogen werden, um auf einen Rechtsmissbrauch zu
schliessen, selbst wenn ein Formmangel vorläge, weil die Berufungsführer die
freiwillige und vollständige oder zumindest in der Hauptsache erfolgte Erfüllung
Kantonsgericht Schwyz 28
des Vertrags in Kenntnis des Formmangels nicht dargelegt hätten, die Beru-
fungsgegnerin die Abrede in der von den Berufungsführern behaupteten Form
bestritten hätten und somit nicht erstellt wäre, dass die Berufungsgegnerin
Kenntnis des Formmangels gehabt hätte. Anderweitige Hinweise, die das Ver-
halten der Berufungsgegnerin als rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen wür-
den, wären nicht ersichtlich (angef. Verfügung E. 4.4).
Der vorinstanzlichen Ansicht kann jedoch nicht gefolgt werden: Ob die Nichtig-
keit eines Vertrags wegen Formmangels zu berücksichtigen ist, ist nicht nach
starren Regeln zu entscheiden, sondern aufgrund der konkreten Umstände
(siehe vorne E. 3d). Daher ist nicht allein relevant, ob die Berufungsgegnerin
Kenntnis vom allfälligen Formmangel hatte. Gemäss den Ausführungen der
Parteien ist unbestritten, dass im Juni 2018 die Berufungsgegnerin als neue
Eigentümerin der Grundstücke im Hauptbuch des Grundbuchs eingetragen
wurde und die Kaufpreise bezahlte (mit Ausnahme der strittigen Verzugszinse
und Kosten des Quartierplanverfahrens bzw. der Erschliessung; KG-act. 1,
Rn. 15 und 276 f.; KG-act. 6, Rn. 28 und 72). Angesichts der noch umstrittenen
Forderungen von Fr. 46’093.50 bzw. Fr. 30’556.25 an Verzugszinsen sowie
den Fr. 56’543.00 an Kosten des Quartierplanverfahrens bzw. der Erschlies-
sung (KG-act. 1, Anträge Ziff. 2.1.1–2.1.3) und unter Berücksichtigung der
Kaufpreise von Fr. 5 Mio. resp. Fr. 3 Mio. (Vi-KB 4 und 5, jeweils S. 5) erfüllten
die Parteien die Kaufverträge freiwillig und – sollten sich die Forderungen der
Berufungsführer als begründet erweisen – fast vollumfänglich, jedenfalls aber
zur Hauptsache. Die Berufungsführer stützen ihre Forderungen zudem auf die
Kaufverträge und gehen mithin von der Gültigkeit der Verträge aus. Hinzu
kommt, dass sich die Berufungsgegnerin nicht auf den allfälligen Formmangel
beruft, jedenfalls insofern nicht, als sie die Abweisung der Forderungen der Be-
rufungsführer nicht mit der Nichtigkeit der Verträge begründet und ebenso we-
nig deren Nichtigerklärung verlangt, auch nicht für den Fall, dass das Gericht
der Ansicht der Berufungsführer bezüglich des Inhalts der umstrittenen Abreden
Kantonsgericht Schwyz 29
folgen sollte (vgl. KG-act. 6). Vielmehr führt sie in Bezug auf die Erwägungen
der Vorinstanz zur Nichtigkeit und zum Formmangel aus, dass sich die Vor-
instanz mit der hypothetischen Variante befasst habe, wie es sich verhielte,
wenn die Parteien die Abrede den Behauptungen der Berufungsführer entspre-
chend getroffen hätten, und dass diese hypothetischen Ausführungen die Aus-
legung der Berufungsgegnerin stützen würden, weil im Zweifel derjenigen Aus-
legung der Vorzug zu geben sei, die vor dem Gesetz standhalte (KG-act. 6,
Rn. 107 und 113). Im vorinstanzlichen Verfahren brachte die Berufungsgegne-
rin hypothetisch vor, dass eine Bezifferung in der öffentlichen Urkunde notwen-
dig gewesen wäre, wenn die Parteien die Übernahme der bereits entstandenen
Kosten hätten vereinbaren wollen, und sie erklärte, dass der Berufungsführer 1
sich mangels Bezifferung in der öffentlichen Urkunde auf eine formungültige
Vertragsklausel stütze, doch sie begründete dort die beantragte Abweisung der
Forderung ebenso wenig – auch nicht eventualiter – mit der Nichtigkeit der Ver-
träge aufgrund des Formmangels, sondern damit, dass die Parteien die vom
Berufungsführer 1 geltend gemachten Kosten bereits im Kaufpreis berücksich-
tigt und keine Abrede im Sinne der Klage getroffen hätten (Vi-act. A/II, Rn. 99,
101 und 102). Bezüglich der von den Berufungsführern geltend gemachten Ver-
zugszinsforderungen brachte die Berufungsgegnerin die allfällige Formungül-
tigkeit überhaupt nicht vor (vgl. Vi-act. A/II, Rn. 54 ff. und 111 ff.; vgl. Vi-
act. A/IV, Rn. 85 ff.; vgl. KG-act. 6, Rn. 58 ff. und 130 ff.). Den Hinweis auf die
Formungültigkeit der Vertragsklausel, wie sie die Berufungsführer verstehen,
nutzte die Berufungsgegnerin somit nur als Argument für ihre Auslegung der
strittigen Klausel betreffend die Kosten des Quartierplanverfahrens bzw. der Er-
schliessung (vgl. KG-act. 6, Rn. 113). Demgegenüber erhob sie ausdrücklich
die Einrede der Verrechnung aufgrund angeblicher Forderungen aus Mängeln
an den Grundstücken und infolge Verletzung der im Kaufvertrag betreffend das
Grundstück KTN xx vereinbarten Gebrauchsleihe (Vi-KB 4, S. 9, Ziff. 16), sofern
das Gericht die Forderungen der Berufungsführer als begründet erachten sollte
(Vi-act. A/II, Rn. 105 ff.; KG-act. 6, Rn. 266 ff.). Es ist mithin davon auszugehen,
Kantonsgericht Schwyz 30
dass auch die Berufungsgegnerin an der Gültigkeit der Kaufverträge festhält.
Darüber hinaus beträfe der allfällige Formmangel einen strittigen Betrag von
Fr. 56’543.00, der im Vergleich zu den vereinbarten Kaufpreisen von Fr. 5 Mio.
und Fr. 3 Mio. geringfügig erschiene und daher den dargelegten Schutzzweck
der Formvorschrift nicht merklich beeinträchtigen würde. Ausserdem brachte
die Berufungsgegnerin die Formungültigkeit der Klausel, wie sie die Berufungs-
führer verstehen, erstmals in der Klageantwort vom 1. September 2023 (Vi-
act. A/II) vor, mithin über fünf Jahre nach Beurkundung und Erfüllung (jedenfalls
zur Hauptsache) der Kaufverträge. Sofern die Parteien tatsächlich den von den
Berufungsführern behaupteten Inhalt der Vertragsklausel vereinbaren wollten,
wäre in Anbetracht all dieser Umstände die Berücksichtigung der Nichtigkeit mit
dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar und die Berufung auf den
Formmangel rechtsmissbräuchlich.
g) Die Berufungsführer offerierten im vorinstanzlichen Verfahren als Beweis
u.a. die Parteibefragung bzw. die Beweisaussage insbesondere mit Bezug auf
die Vorbringen, der übereinstimmende Wille der Parteien habe sich nicht nur
auf die zukünftigen Kosten oder nur die Kosten nach Unterzeichnung der Kauf-
verträge bezogen (KG-act. 1, Rn. 156; Vi-act. A/III, Rn. 188), die bisherigen
Kosten des Quartierplanverfahrens und der Erschliessung seien bei der Bemes-
sung des Kaufpreises nicht berücksichtigt worden (KG-act. 1, Rn. 158; Vi-
act. A/III, Rn. 190), den Parteien seien die bisher aufgelaufenen Kosten des
Quartierplanverfahrens bekannt gewesen (KG-act. 1, Rn. 162; Vi-act. A/III,
Rn. 196) und bei den Fr. 56’543.00 handle es sich um Kosten des Quartierplan-
verfahrens bzw. der Erschliessung (KG-act. 1, Rn. 165; Vi-act. A/III, Rn. 237).
Teilweise offerierten sie auch die Befragung der Notariatssekretärin mbA
G.________ (KG-act. 1, Rn. 156, 158 und 162; Vi-act. A/III, Rn. 188, 190 und
196), welche die Kaufverträge beurkundete (vgl. Vi-KB 4 und 5). Die Berufungs-
gegnerin beantragte im erstinstanzlichen Verfahren für zahlreiche ihrer Vorbrin-
Kantonsgericht Schwyz 31
gen ebenfalls u.a. die Parteibefragung (KG-act. 6, Rn. 244–264; vgl. Vi-
act. A/II, Rn. 99–103).
Weil die Berücksichtigung der allfälligen Formungültigkeit nicht statthaft wäre
und bei der Vertragsauslegung in erster Linie relevant ist, was die Parteien
tatsächlich übereinstimmend wollten (siehe vorne E. 2d/bb), hätte sich ange-
sichts der Beweisanträge grundsätzlich eine Befragung der Parteien aufge-
drängt. Jedenfalls ist nicht von vornherein auszuschliessen, dass die Parteibe-
fragung oder die Beweisaussage der Parteien Aufschluss über deren tatsächli-
chen Willen bei Vertragsschluss geben könnte (vgl. vorne E. 2d/cc). Ebenso
wenig ist von vornherein auszuschliessen, dass die beurkundende Notariatsse-
kretärin mbA G.________ – auch wenn die Beurkundung im Jahr 2018 erfolgte
– noch Auskunft darüber geben könnte, was sie den Parteien in Bezug auf die
Kosten des Quartierplanverfahrens und der Erschliessung im Zusammenhang
mit dem Kaufpreis erklärte, zumal es sich möglicherweise um von ihr regelmäs-
sig verwendete Klauseln handelte, bei denen sie den jeweiligen Parteien stets
dasselbe erläuterte oder zumindest ähnliche Hinweise machte, und für die sie
womöglich über schriftlich vorbereitete Unterlagen verfügt. Die Vorinstanz er-
hob die entsprechenden Beweise jedoch nicht, weil sie das Rechtsbegehren
bereits aufgrund der ihrer Ansicht nach zu berücksichtigenden Formungültigkeit
der Abrede, wie sie die Berufungsführer vorbringen, abwies. Ob die Beweise
abzunehmen wären oder aus welchen Gründen die Erhebung unterbleiben
könnte, wenn die Formungültigkeit wie dargelegt nicht zu berücksichtigen wäre,
ergibt sich aus dem angefochtenen Entscheid nicht. Insbesondere geht aus die-
sem nicht hervor, dass die Voraussetzungen für eine antizipierte Beweiswürdi-
gung vorlägen (vgl. vorne E. 2d/dd).
Ob die besagten und womöglich weitere Beweiserhebungen notwendig sind,
hängt allerdings auch davon ab, ob die geltend gemachte Forderung im Zusam-
menhang mit den Kosten des Quartierplanverfahrens und der Erschliessung
Kantonsgericht Schwyz 32
nicht allenfalls aus anderen Gründen gutzuheissen oder abzuweisen ist. So
liess die Vorinstanz diverse Vorbringen der Parteien und insbesondere die üb-
rigen Einwände der Berufungsgegnerin unbeurteilt (vgl. KG-act. 1, Rn. 78;
vgl. KG-act. 6, Rn. 128), u.a. betreffend die Aktivlegitimation des Berufungsfüh-
rers 1 und das Vorliegen einer rechtsgenüglichen Mahnung (vgl. KG-act. 6,
Rn. 258 ff. und 262 ff.). Insofern fehlt es auch an Sachverhaltsfeststellungen im
angefochtenen Urteil.
Nachdem eine Berücksichtigung des allfälligen Formmangels und damit der
Nichtigkeit der Kaufverträge nicht statthaft wäre (siehe vorne E. 3f), es an Sach-
verhaltsfeststellungen und der Beurteilung bezüglich der übrigen möglicher-
weise begründeten Vorbringen und Einwände in Bezug auf die Forderung im
Zusammenhang mit den Kosten des Quartierplanverfahrens sowie der Er-
schliessung im vorinstanzlichen Entscheid fehlt und angesichts der beantragten
Beweisabnahmen möglicherweise auch ein Beweisverfahren nötig sein könnte,
die Angelegenheit resp. der Sachverhalt mithin noch in wesentlichen Teilen zu
beurteilen bzw. zu vervollständigen ist, ist die Sache in Bezug auf den Antrag
Ziff. 3 des Berufungsführers 1 in der Klage vom 12. Mai 2023, der dem Antrag
Ziff. 2.1.3 der Berufung entspricht, an die Vorinstanz zur Vervollständigung des
Sachverhalts und zur neuen Beurteilung zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c
Ziff. 1 und Ziff. 2 ZPO).
4. Weil über die Anträge bezüglich der geltend gemachten Forderungen
nach der Rückweisung neu zu entscheiden ist, sind ebenso die Anträge auf
Beseitigung der Rechtsvorschläge in der jeweiligen Betreibung betreffend die
besagten Forderungen durch die Vorinstanz neu zu beurteilen (KG-act. 1, An-
träge Ziff. 2.1.4–2.1.5; Vi-act. A/I, Anträge Ziff. 4–5).
5. Zusammengefasst ist in Gutheissung des Eventualantrags Ziff. 2.2 der
Berufung das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz
Kantonsgericht Schwyz 33
im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. Grundsätzlich werden die Kosten
dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der unterliegenden Partei auferlegt
(). In einem Rückweisungsentscheid kann die obere Instanz
die Verteilung der Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz
überlassen (). Weil nicht ohne Weiteres absehbar ist, wel-
che Partei letztlich in welchem Umfang obsiegen wird, ist die Entscheidung über
die Verteilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens der Vorinstanz zu-
zuweisen und das Kantonsgericht beschränkt sich auf die Festsetzung der Kos-
tenhöhe (vgl. ; Rüegg/Rüegg, in: Spühler/Tenchio/Infanger
[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024,
N 17).
a) Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren sind auf Fr. 8’000.00 fest-
zusetzen (§ 34 i.V.m. § 3 GebO).
b) Laut § 11 GebTRA beträgt das Honorar im Berufungsverfahren 20 % bis
60 % der in § 8 und § 9 GebTRA festgesetzten Ansätze, wobei der noch vor der
Berufungsinstanz infrage kommende Streitwert massgebend ist. Ausgehend
von einem Streitwert von Fr. 133’192.75 bewegt sich der Tarifrahmen für den
Berufungsprozess zwischen Fr. 1’100.00 (20 % von Fr. 5’500.00) bis
Fr. 23’760.00 (60 % von Fr. 39’600.00). Innerhalb des Tarifrahmens bestimmt
sich die Höhe des Honorars nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwie-
rigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen
Zeitaufwand (§ 2 GebTRA). Eine Partei kann eine spezifizierte Kostennote über
ihre Tätigkeit und ihre Auslagen einreichen, die bei Angemessenheit der Fest-
setzung der Vergütung zugrunde gelegt wird. Andernfalls wird die Vergütung
nach pflichtgemässem Ermessen anhand der Grundsätze von § 2 GebTRA
festgelegt (§ 6 Abs. 1 GebTRA).
Kantonsgericht Schwyz 34
Die Rechtsvertreterin der Berufungsführer reichte keine Honorarnote ein. In An-
betracht des 18-seitigen angefochtenen Urteils, der 80-seitigen Berufungs-
schrift, der 122-seitigen Berufungsantwort, der neunseitigen Eingabe der Beru-
fungsführer vom 25. August 2025, der kurzen weiteren Eingaben der Parteien
(KG-act. 10, 12, 14 und 15), des Streitwerts von Fr. 133’192.75 und damit der
Wichtigkeit der Streitsache für die Parteien sowie der nicht einfachen Rechts-
fragen, aber auch unter Berücksichtigung des überschaubaren Aktenmaterials,
der Aktenkenntnis aufgrund des vorinstanzlichen Verfahrens und des Um-
stands, dass die Parteien in ihrer Berufungsschrift bzw. Berufungsantwort zu
einem grossen Teil ihre Ausführungen vor der Erstinstanz wiederholten (KG-
act. 1, Rn. 79 ff.; KG-act. 6, Rn. 129 ff.), ist die Parteientschädigung der Beru-
fungsführer auf pauschal Fr. 10’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) festzule-
gen. Gemäss eingereichter Kostennote beziffert der Rechtsvertreter der Beru-
fungsgegnerin das Honorar auf Fr. 12’290.95 (inkl. Auslagen und MWST; KG-
act. 12/1). Angesichts der vorangehend genannten Umstände, insbesondere
der 122-seitigen Berufungsantwort im Vergleich zu den Eingaben der Beru-
fungsführer und des damit einhergehenden höheren Aufwands, erscheint eine
Parteientschädigung in dieser Höhe noch angemessen und ist entsprechend
festzusetzen.
Über die Verteilung der Parteientschädigungen des Berufungsverfahrens hat
die Vorinstanz ebenfalls im Rahmen des neuerlichen Entscheids je nach Aus-
gang des Verfahrens zu entscheiden;-
Kantonsgericht Schwyz 35
beschlossen:
1. In Gutheissung des Eventualantrags Ziff. 2.2 der Berufung wird das an-
gefochtene Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 28. April 2025 (ZGO 2023
12) aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorin-
stanz zurückgewiesen.
2. a) Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 8’000.00 festge-
setzt.
b) Die von den Berufungsführern geleisteten Kostenvorschüsse von je
Fr. 5’000.00 werden ihnen aus der Kantonsgerichtskasse zurücker-
stattet.
c) Die Höhe der Parteientschädigung der Berufungsführer für das Beru-
fungsverfahren wird auf Fr. 10’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) und
diejenigen der Berufungsgegnerin auf Fr. 12’290.95 (inkl. Auslagen
und MWST) festgesetzt.
d) Die Vorinstanz wird im Rahmen des neuerlichen Entscheids auch über
die Verteilung der Gerichtskosten und die Tragung der Parteientschä-
digung für das Berufungsverfahren zu befinden haben.
3. Gegen diesen Zwischenentscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung
unter den Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne ein-
gereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von
entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 133’192.75.
Kantonsgericht Schwyz 36
4. Zufertigung an Rechtsanwältin C.________ (3/R), Rechtsanwalt
E.________ (2/R) und an die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Er-
ledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsge-
richtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 1. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtspräsident Der Gerichtsschreiber
Versand 10. Juli 2026 amu
Referenzen
Bestimmungsliste
- ZK1 2025 23Verzugszinsen und Grundstückkaufverträge