101 2025 307
FR Kantonsgericht
Grundbuchsperre und Vorkaufsrecht
Veröffentlicht am 20. August
Entschieden am 3. August
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Französisch).
Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
101 2025 307
Arrêt du 3 août 2026
Ie Cour d’appel civil
Composition
Vice-Présidente :
Dina Beti
Juges :
Laurent Schneuwly
Cornelia Thalmann El Bachary
Greffier-rapporteur :
Ludovic Farine
Parties
A.________,
B.________,
C.________,
et
D.________,
tous quatre recourants, représentés par Me Fabien Peiry, notaire,
Objet
Registre foncier – blocage () ou restriction du droit
d'aliéner (art. 960 al. 1 ch. 1 CC)
Recours du 1er septembre 2025 contre la décision de l'Autorité de
surveillance du registre foncier (actuellement : Commission de
recours en matière de registre foncier) du 5 juin 2025
Tribunal cantonal TC
Page 2 de 8
considérant en fait
A.
B.________ et C.________ sont copropriétaires, chacun pour une demie, des art. eee et
fff RF G.________. Dans l'acte de vente du 13 avril 2016 conclu avec A.________, ancienne
propriétaire, ils ont concédé à celle-ci un droit de préemption conventionnel, non annoté au registre
foncier, pour une durée de 25 ans dès l’entrée en jouissance, en cas de vente total ou partielle des
immeubles.
Le 20 juillet 2016, B.________ et C.________ ont passé devant notaire, avec H.________, un pacte
d’emption portant sur les immeubles précités. Le droit d’emption a été conféré pour une durée
expirant le 20 juillet 2026.
Le 10 juin 2023, H.________ a déclaré vouloir exercer son droit d’emption. Avertie de cette situation,
A.________ a déclaré, par courrier du 11 septembre 2023, l’exercice de son droit de préemption.
Une première procédure de mesures provisionnelles a ensuite opposé H.________ à B.________
et C.________, mais elle est devenue caduque, le requérant n'ayant pas suivi en cause dans le
délai imparti par le Président du Tribunal civil de la Glâne (ci-après : le Président du tribunal).
B.
Par acte authentique du 3 septembre 2024, le droit de préemption octroyé le 13 avril 2016 à
A.________ a été modifié, en ce sens qu'il a été convenu qu'il serait cessible et annoté au registre
foncier.
Par acte authentique séparé du même jour, A.________ a cédé son droit de préemption à
D.________.
Le 3 septembre 2024 toujours, saisi par H.________ d'une requête de conciliation dans le cadre
d’une action en exécution du transfert de propriété, ainsi que d'une requête de mesures
(super)provisionnelles, le Président du tribunal a prononcé une décision de mesures
superprovisionnelles, notifiée à 14.00 heures, dont le dispositif était notamment le suivant :
2.
Interdiction est faite à B.________ et C.________ d’aliéner, de grever ou de disposer de toute autre
manière, sans l’accord de H.________ ou du juge, les immeubles articles eee et fff du Registre foncier
de la Commune de G.________, sous la menace de la peine d’amende prévue à l’article 292 CP, qui
dispose que « celui qui ne se sera pas conformé à une décision à lui signifiée, sous la menace de la
peine prévue au présent article, par une autorité ou un fonctionnaire compétents sera puni d’une
amende ».
3.
Ordre est donné à Madame la Conservatrice du Registre foncier de la Glâne d’inscrire la mention de
la restriction du droit d’aliéner sur les immeubles articles eee et fff du Registre foncier de la Commune
de G.________.
Le même jour, à 16.30 heures, Maître Fabien Peiry a requis, pour le compte de ses mandants,
l’inscription de l’annotation au registre foncier du droit de préemption cessible en faveur de
A.________, ainsi que l’inscription de D.________ en tant que nouveau titulaire dudit droit de
préemption annoté.
Le 10 octobre 2024, la Conservatrice du Registre foncier de la Glâne (ci-après : la Conservatrice) a
rejeté ces réquisitions, au motif que la restriction du droit de disposer dont elle avait été saisie le
3 septembre 2024, à 14.00 heures, par le Président du tribunal l’empêchait de procéder à toutes
opérations sur les feuillets des art. eee et fff RF G.________.
Tribunal cantonal TC
Page 3 de 8
C.
Le 11 novembre 2024, A.________, B.________, C.________ et D.________ ont interjeté
recours contre la décision du 10 octobre 2024 auprès de l'Autorité de surveillance du registre foncier
(actuellement : Commission de recours en matière de registre foncier ; ci-après : la Commission de
recours).
Par décision du 5 juin 2025, cette autorité a rejeté le recours et confirmé la décision de la
Conservatrice. Elle a mis les frais de procédure à la charge des recourants et ne leur a octroyé
aucune indemnité de partie.
D.
Par mémoire du 1er septembre 2025, les précités ont formé recours à l'encontre de la décision
du 5 juin 2025. Ils concluent, sous suite de frais et indemnité, à l'annulation de la décision de la
Conservatrice du 10 octobre 2024 et à l’inscription de l’annotation au registre foncier du droit de
préemption cessible en faveur de A.________, ainsi qu'à l’inscription de D.________ en tant que
nouveau titulaire dudit droit de préemption annoté. Subsidiairement, ils demandent l'annulation de
la décision attaquée et le renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision ; sub-
subsidiairement, ils requièrent que les frais de la procédure devant l'autorité intimée soient laissés
à la charge de l'Etat et qu'une équitable indemnité de partie leur soit octroyée.
Dans ses observations du 15 septembre 2025, l'autorité intimée a indiqué confirmer sa décision et
conclure au rejet du recours.
Invitée à se déterminer sur le recours par courrier du 16 septembre 2025, la Conservatrice ne s'est
pas manifestée.
Il est apparu, à la consultation du dossier ouvert auprès du Tribunal civil de la Glâne, que la décision
de mesures provisionnelles du 24 avril 2025, par laquelle le Président du tribunal a confirmé sa
décision de mesures superprovisionnelles du 3 septembre 2024, faisait l'objet d'un appel auprès de
la Ie Cour d'appel civil (procédure 101 2025 163) et que B.________ et C.________ y concluaient à
la radiation de la mention inscrite sur les immeubles art. eee et fff RF G.________. Dès lors, par
courrier du 15 décembre 2025, la procédure a été suspendue jusqu'à droit définitivement connu
dans la cause d'appel 101 2025 163.
Par arrêt du 9 mars 2026, la Ie Cour d'appel civil a rejeté l'appel sur mesures provisionnelles et
confirmé la décision du 24 avril 2025. Une fois cet arrêt définitif et exécutoire, la présente cause a
été reprise le 13 mai 2026 et un délai a été octroyé aux recourants et à la Commission de recours
pour se déterminer sur la suite de la procédure. Seule l'autorité intimée s'est manifestée par courrier
du 19 mai 2026, indiquant ne pas avoir de détermination à formuler.
en droit
1.
1.1.
Aux termes de l'art. 75a al. 1 et 2 de la loi fribourgeoise du 28 février 1986 sur le registre
foncier (LRF ; RSF 214.5.1), les décisions de la Commission de recours sont sujettes à recours
auprès d'une Cour d'appel du Tribunal cantonal. La procédure est régie par le code de procédure et
de juridiction administrative (CPJA ; RSF 150.1). Le délai de recours de 30 jours ()
est suspendu du 15 juillet au 15 août inclus ().
Tribunal cantonal TC
Page 4 de 8
En l'espèce, la décision attaquée a été notifiée au mandataire des recourants le 30 juin 2025. Le
recours interjeté le 1er septembre 2025 a dès lors été interjeté en temps utile, compte tenu de la
suspension du délai de recours en été et de l' (report du délai échu durant le week-
end). Il est, de plus, dûment motivé et doté de conclusions. Par ailleurs, la représentation des
recourants par leur notaire est admissible (art. 75a al. 2 in fine et 67 al. 1 let. a LRF).
1.2.
Les recourants, qui ont succombé devant l'instance précédente et se sont vu imposer des
frais, sont particulièrement atteints par la décision entreprise. Ils disposent ainsi d'un intérêt digne
de protection à l'annulation de la décision qu'ils attaquent ().
1.3.
Le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir
d'appréciation, et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents ().
A défaut d'habilitation légale expresse, la Cour ne peut toutefois pas examiner le grief d'inopportunité
(). La Cour d'appel applique le droit d’office ().
1.4.
La Cour peut statuer sans débats, dont les recourants ne demandent pas la tenue et qui ne
sont pas requis par le règlement de l'affaire ().
1.5.
Le présent litige, qui a trait à la tenue du registre foncier au sens de l'art. 72 al. 2 let. b ch. 2
LTF, est de nature pécuniaire, dans la mesure où, en dernière analyse, il vise un but économique
(voir ATF 133 III 368 consid. 1.3 [concernant le registre du commerce]). Dans cet arrêt, où était en
jeu la radiation de l'inscription – constitutive – d'une réduction du capital-actions d'une société au
registre du commerce, le Tribunal fédéral a estimé que la valeur litigieuse correspondait à l'intérêt
de la société à l'inscription contestée (ATF 133 III 368 consid. 1.3.3). Par analogie, en l'espèce, on
peut dès lors considérer que la valeur litigieuse équivaut à l'intérêt des recourants à ce que soit
exécutée l'inscription des deux actes notariés du 3 septembre 2024 au registre foncier. Dans la
mesure où ceux-ci concernent la modification d'un droit de préemption sur deux biens-fonds et sa
cession, il y a lieu de retenir que cet intérêt doit raisonnablement être évalué à une somme
supérieure à CHF 30'000.-, quand bien même le recours ne contient aucune allégation quant à la
valeur litigieuse. La voie du recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral paraît donc ouverte
().
2.
La Commission de recours a considéré que le Président du tribunal a prononcé, dans sa décision
du 3 septembre 2024, un blocage du registre foncier au sens de l'art. 56 let. b de l'ordonnance du
23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF ; RS 211.432.1), et non une restriction du droit
d'aliéner au sens de l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC. En effet, il a interdit aux propriétaires des immeubles
concernés de les grever ou d'en disposer de toute autre manière sans l'accord de H.________ ou
du juge, ce qui ne peut être réalisé par l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner, qui n'empêche
pas l'inscription d'un droit de rang postérieur (). Elle a relevé que la mention, dans la
motivation succincte de la décision, de l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC n'y change rien, pas plus que le fait
que la Conservatrice se soit fondée par erreur, pour rejeter les réquisitions, sur cette disposition
légale. Pour la Commission de recours, l'injonction faite par le juge, que la Conservatrice était tenue
de respecter, vaut blocage du registre foncier et elle n'avait dès lors d'autre choix que de refuser de
procéder aux inscriptions litigieuses.
3.
3.1.
Aux termes de l', le propriétaire ou l’autorité compétente peut requérir la
mention de blocage du registre foncier lorsqu’une décision exécutoire a été rendue concernant "une
Tribunal cantonal TC
Page 5 de 8
mesure provisionnelle dans une procédure civile (), sous réserve des cas où le
CC prévoit une annotation (, )". Il s'agit d'une interdiction faite au conservateur de
procéder à des opérations sur un feuillet déterminé du grand livre. Le blocage, qui est manifesté par
une mention sur le feuillet de l’immeuble concerné, a pour conséquence que le conservateur doit,
en principe, refuser de donner suite à une réquisition ultérieure. Destiné à maintenir un état de
choses existant, il fait donc obstacle à tout acte de disposition du propriétaire sur son immeuble. Il
se distingue de l’annotation de restriction du droit d’aliéner, au sens de l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC, par
le fait que cette dernière n’empêche pas le propriétaire de disposer de son immeuble, mais l’effet de
l’acte accompli malgré l’annotation est tenu en échec par le rapport juridique annoté s’il entre en
conflit avec lui (CR CC II – MOOSER, 2016, Intro. aux art. 942-977 n. 32, 34 et 39).
3.2.
Selon l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC, les restrictions apportées au droit d’aliéner certains immeubles
peuvent être annotées, lorsqu’elles résultent d’une décision officielle, rendue pour la conservation
de droits litigieux ou de prétentions exécutoires. Une telle annotation a pour but de garantir une
créance personnelle tendant à une modification au registre foncier, par exemple la créance de
l’acheteur tendant au transfert de la propriété, en lui conférant un effet propter rem. Elle produit l’effet
typique des annotations (restriction du pouvoir de disposer) et rend donc le droit opposable à tout
acquéreur de droit postérieurement acquis sur l’immeuble, mais n'empêche pas le propriétaire de
disposer de son bien (), de sorte que la validité des actes de disposition n’est pas
subordonnée à l’accord de l’autorité qui a ordonné l’annotation (CR CC II – MOOSER, art. 960 n. 3-4
et 17-18).
Ne peuvent pas faire l'objet d'une restriction du droit d'aliéner au sens de l' l'interdiction
judiciaire faite à un propriétaire foncier de disposer de son immeuble sans le consentement de l'autre
partie, ou l'instruction judiciaire de s'abstenir de toute nouvelle constitution, transfert, modification ou
suppression de droits réels (BSK ZGB II – SCHMID / ARNET, 7ème éd. 2023, art. 960 n. 4).
4.
4.1.
Dans un premier grief, les recourants se plaignent d'une violation des , 960 CC
et 262 CPC, en lien avec un abus du pouvoir d'appréciation. Ils font valoir que toute intervention
judiciaire n'équivaut pas automatiquement à un blocage du registre foncier et qu'il est possible de
demander au tribunal d'ordonner une interdiction du droit de disposer sous la forme d'une restriction
du droit d'aliéner, ce qu'a précisément fait in casu H.________, dont la requête de mesures
superprovisionnelles se réfère à l' et parle d'une "annotation de restriction du droit
d'aliéner". Pour eux, ce dernier n'ayant à aucun moment demandé le blocage du registre foncier, le
Président du tribunal ne pouvait pas l'ordonner et c'est à tort, sans fondement légal et par excès de
ses compétences que la Conservatrice a interprété la décision du 3 septembre 2024 comme un tel
blocage. Du reste, dans sa décision de rejet du 10 octobre 2024, elle l'a d'abord qualifiée de
"restriction du droit d'aliéner selon art. 960 al. 1 ch. 1 CC", tout en lui donnant, à tort, les mêmes
effets qu'un blocage.
4.2.
Il est vrai que le dispositif de la décision du 3 septembre 2024 est quelque peu contradictoire,
en ce sens qu'il prononce, d'une part, une interdiction de disposer des immeubles en cause sans
l'accord d'un tiers ou du juge – ce qui est constitutif d'un blocage du registre foncier (supra,
consid. 3.1 et 3.2) – et ordonne, d'autre part, à la Conservatrice "d’inscrire la mention de la restriction
du droit d’aliéner" les biens-fonds – ce qui pourrait faire penser à une annotation au sens de l'art. 960
CC s'il n'était pas question d'une mention au registre foncier.
Il faut également concéder aux recourants que, dans sa requête du 3 septembre 2024 (pièce 5 du
bordereau du recours), H.________ indique ceci (p. 2) : "La présente requête vise à obtenir [à] titre
Tribunal cantonal TC
Page 6 de 8
superprovisionnel puis à confirmer à titre provisionnel une action en annotation de restriction du droit
d'aliéner (art. 960 al. 1 ch. 1 CC). Il s'agit de mesures conservatoires (ATF 120 Ia 240 consid. 3b),
qui visent à protéger des droits litigieux ou de prétentions exécutoires portant sur l'immeuble. Ainsi,
l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner a pour effet de la rendre opposable à tout droit acquis
postérieurement sur l'immeuble ()".
Il n'en demeure pas moins que les conclusions prises – et admises par le Président du tribunal –
prononcent une interdiction de disposer des immeubles, et non l'annotation d'une restriction du droit
de les aliéner en faveur de H.________, en garantie de sa créance tendant au transfert de la
propriété des biens-fonds, teneur que devrait prendre une requête de mesures provisionnelles
fondée sur l' (Klagen und Rechtsbehelfe im Zivilrecht – MARRO, 2ème éd. 2023, n. 18.55).
Si B.________ et C.________ estimaient que le dispositif de la décision du 3 septembre 2024 allait
au-delà de ce qui était requis, ils auraient dû faire valoir cet argument dans le cadre de la procédure
de mesures provisionnelles, voire en appel dans la cause 101 2025 163. Ils ne semblent cependant
pas l'avoir fait et cette question sort du cadre de la procédure de recours contre le refus d'inscription
au registre foncier.
Quant au fait que la Conservatrice ait, dans un premier temps, qualifié la décision de restriction du
droit d'aliéner, tout en lui donnant, à tort, les mêmes effets qu'un blocage, il n'est pas déterminant.
Ce qui est décisif est le fait que le Président du tribunal a prononcé une interdiction de disposer des
immeubles et que cette décision ne peut être comprise que comme un blocage du registre foncier,
comme cela a été exposé et retenu, à juste titre, par la Commission de recours.
Le premier grief du recours doit dès lors être rejeté.
5.
Dans un deuxième grief, les recourants se prévalent d'une constatation inexacte des faits pertinents
et d'une violation du principe de la confiance, en lien avec la prétendue erreur de la Conservatrice
d'avoir fondé le rejet des réquisitions sur l'. Ils font valoir qu'en janvier 2025, dans le
cadre de la rédaction de ses observations à leur recours du 11 novembre 2024, la Conservatrice a
d'abord demandé des précisions au Président du tribunal pour déterminer s'il avait prononcé un
blocage du registre foncier ou une annotation au sens de l', puis y a renoncé en indiquant
que, dans la mesure où l'élément litigieux avait été inscrit comme mention au registre foncier, il ne
pouvait s'agir que d'un blocage. Ils en déduisent que la nature de la mesure n'était pas claire et que
l'erreur de la Conservatrice porte bien plutôt sur le fait d'avoir inscrit une mention au registre foncier
que sur celui de s'être référée à l' pour rejeter les réquisitions.
Comme déjà établi (supra, consid. 4.2), la décision du 3 septembre 2024 comporte plusieurs
éléments – à savoir, le prononcé d'une interdiction de disposer et l'indication qu'elle doit être inscrite
par une mention – qui montrent qu'elle constitue une mesure de blocage du registre foncier, et non
une restriction du droit d'aliéner au sens de l'. Même si la Conservatrice semble avoir eu
un doute quant à la nature de la mesure prononcée, elle l'a néanmoins inscrite par une mention au
registre foncier, ce qui est correct. Par conséquent, le fait qu'elle ait demandé des éclaircissements
au Président du tribunal avant d'y renoncer n'a pas porté à conséquence.
Ce grief est lui aussi infondé.
6.
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté sur le fond.
Tribunal cantonal TC
Page 7 de 8
7.
7.1.
A titre sub-subsidiaire, les recourants requièrent la modification de la décision attaquée dans
sa répartition des frais. Ils concluent en conséquence à ce que les frais devant la Commission de
recours et devant la Cour de céans soient laissés à la charge de l'Etat, et à ce que des indemnités
de partie leur soient octroyées pour les deux instances. Ils font valoir que la Conservatrice a d'abord
rejeté les réquisitions en exposant que la décision du 3 septembre 2024 emportait une restriction du
droit d'aliéner au sens de l', et non un blocage du registre foncier, et qu'elle a ensuite,
dans ses observations du 22 janvier 2025 à l'autorité intimée, reconnu avoir mentionné par erreur
cette disposition légale. Ils précisent que c'est en raison de cette erreur imputable à l'autorité qu'ils
ont déposé un recours, de sorte qu'il se justifie qu'ils ne doivent pas en supporter les frais.
7.2.
En cas de recours, la partie qui succombe supporte les frais de procédure ; si elle n'est que
partiellement déboutée, les frais sont réduits en proportion (). L'art. 131 al. 2
CPJA précise cependant que des frais peuvent être mis à la charge de la partie qui obtient gain de
cause si elle les a occasionnés sans nécessité, par sa faute ou en violation des règles de procédure.
7.3.
En l'espèce, s'il est vrai que le dispositif de la décision du 3 septembre 2024 était quelque
peu équivoque et que la Conservatrice a, dans un premier temps, rejeté les réquisitions sur une
base erronée, il n'en demeure pas moins que ce rejet était justifié en raison du blocage du registre
foncier ordonné par le Président du tribunal.
Dans ces conditions, il n'y a pas de place pour une application de l'. Au
demeurant, même après que la Commission de recours leur a expliqué qu'ils faisaient fausse route,
les recourants ont persisté en déposant le présent recours, ce qui tend à relativiser leur argument
selon lequel, si la décision initiale n'avait pas été entachée d'une erreur, ils ne se seraient
vraisemblablement par résolus à recourir.
7.4.
Le recours étant rejeté, les frais doivent être mis à la charge solidaire ()
des recourants.
Pour la procédure devant la Cour, ils sont fixés à CHF 1'000.- et prélevés sur leur avance. Quant au
montant des frais devant la Commission de recours, il n'est pas contesté en soi et peut être confirmé.
7.5.
Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu d'allouer aux recourants une indemnité pour leurs
frais de défense ( a contrario).
(dispositif en page suivante)
Tribunal cantonal TC
Page 8 de 8
la Cour arrête :
I.
Le recours est rejeté.
Partant, la décision prononcée le 5 juin 2025 par l'Autorité de surveillance du registre foncier
(actuellement : Commission de recours en matière de registre foncier) est confirmée.
II.
Les frais de la procédure de recours, fixés à CHF 1'000.-, sont mis à la charge solidaire de
A.________, B.________, C.________ et D.________, et prélevés sur leur avance de frais.
III.
Il n'est pas alloué d'indemnité de partie aux recourants.
IV.
Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 3 août 2026/lfa
La Vice-Présidente
Le Greffier-rapporteur
Referenzen
Bestimmungsliste
- 101 2025 307Blocage du registre foncier et préemption