WBE.2015.301

AG Verwaltungsgericht

Umnutzung von Gewerbe- in Wohnflächen

Veröffentlicht am 1. Oktober

Entschieden am 26. November

VolltextZusammenfassungDE/FR/IT

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Verwaltungsgericht

3. Kammer

WBE.2025.301 / sr / jb

(BVURA.24.185)

Art. 105

Urteil vom 26. November 2025

Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz

Verwaltungsrichterin Lang

Verwaltungsrichterin Schöb

Gerichtsschreiberin Ruchti

Beschwerde- A._____,

führerin vertreten durch Dr. iur. Hans Zehnder, Rechtsanwalt, Bahnhofplatz 1,

5400 Baden

gegen

Vorinstanzen Stadtrat Q._____,

vertreten durch Dr. iur. Mischa Berner, Rechtsanwalt, Bärengasse 10,

4800 Zofingen

Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,

Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau

Beigeladener 1 B._____,

Beigeladener 2 C._____,

Beigeladene 3.1 D._____,

Beigeladener 3.2 E._____,

Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung (Umnutzung)

Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 16. Juli 2025

- 2 -

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:

Am 9. Dezember 1992 bewilligte der Stadtrat Q._____ der F._____ AG auf

der Parzelle Nr. aaa den Neubau eines dreigeteilten Mehrfamilienhauses

(R-Strasse 2–6) mit insgesamt 27 Nutzungseinheiten, aufgeteilt in einen

BGF-Anteil von 1'806 m2 (= 82,2%) auf Wohnen und 390 m2 (= 17,8%) auf

Gewerbe. Die Bewilligung enthielt unter dem Titel "Ausnutzung" (E/2) die

Auflage, wonach der BGF-Gewerbeanteil von mindestens 390 m2 nicht zu

Wohnzwecken umgenutzt werden dürfe und dauernd zu erhalten sei.

Am 31. März/22. April 2020 stellte A._____ als heutige Eigentümerin der

Parzelle Nr. aaa beim Stadtrat Q._____ ein Umnutzungsgesuch für die

Umnutzung der Gewerbeflächen in Wohnraum sowie die Aufhebung der

Auflage betreffend Gewerbeanteil in der Baubewilligung vom 9. Dezember

1992. Dieses Gesuch wies der Stadtrat Q._____ mit Entscheid vom

21. Februar 2024 ab und ordnete gleichzeitig den "Rückbau" der

unbewilligten Wohnnutzung der Gewerberäume bis spätestens acht

Monate nach Rechtskraft des Entscheids an.

Auf die dagegen erhobene Beschwerde der A._____ entschied das

Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am

16. Juli 2025.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Von Amtes wegen wird klargestellt, dass der Stadtrat befugt bleibt, die im

angefochtenen Entscheid gesetzten Fristen im Härtefall zu erstrecken.

Die Kosten des Verfahrens von Fr. 1'500.– werden im Umfang von

Fr. 1'250.– der Beschwerdeführerin "A._____" auferlegt. Der Restbetrag

wird auf die Staatskasse genommen.

Die "A._____" wird verpflichtet, dem Stadtrat Q._____ die im

Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'800.–

zu 2/3 (Fr. 1'867.–) zu ersetzen.

- 3 -

Diesen Entscheid liess die A._____ mit Beschwerde vom 19. August 2025

beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:

Es sei der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom

16. Juli 2025 (BVURA.24.1854) aufzuheben.

Es sei das Baugesuch der A._____ vom 31.3.2020 betreffend die

Liegenschaft R-Strasse 2–6, Parzelle aaa, gutzuheissen und die

Umnutzung der Gewerberäume in Wohnräume sei zu bewilligen.

Die Bedingungen der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 (vgl. Ziff. 2)

"Der BGF-Gewerbeanteil von mind. 390 m2 darf nicht zu Wohnzwecken

umgenutzt werden. Er ist dauernd zu erhalten" sei aufzuheben und die

Baubewilligung zu erteilen.

Eventualiter: Es sei für die Umnutzung der vom Stadtrat Q._____ verlang-

ten Gewerberäume in Wohnräume eine Ausnahmebewilligung gem. § 67

BauG zu erteilen.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST).

Mit Beschwerdeantworten vom 3. September 2025 und 17. September

2025 beantragten das BVU, Rechtsabteilung, und der Stadtrat Q._____ die

kostenfällige Abweisung der Beschwerde, Letzterer mit dem Zusatz, soweit

darauf einzutreten sei.

Am 8. Oktober 2025 erstatte die Beschwerdeführerin eine Replik, worin sie

an ihren Anträgen festhielt. Das BVU, Rechtsabteilung, und der Stadtrat

Q._____ liessen sich darauf nicht mehr vernehmen.

Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7

des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;

SAR 155.200]).

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die

- 4 -

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Der angefochtene Beschwerdeentscheid

des BVU, Rechtsabteilung, ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 50

Abs. 2 VRPG i.V.m. den §§ 9 Abs. 1 und 13 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 der Verord-

nung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom

10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Er unterliegt

daher der Beschwerde ans Verwaltungsgericht (vgl. dazu auch § 61 Abs. 3

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]).

2.1.

Mit Antrag 2 beantragt die Beschwerdeführerin neben einer Bewilligung für

die Umnutzung von bewilligten Gewerberäumen bzw. Gewerbeflächen in

Wohnraum die Aufhebung jener Auflage in der Baubewilligung vom 9. De-

zember 1992, die eine solche Umnutzung untersagte.

2.2.

Die Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 ist allerdings längst in formelle

Rechtskraft erwachsen. Immerhin sind erstinstanzliche Verfügungen, ein-

schliesslich Bauentscheide, nicht ausnahmslos unabänderlich. Deren Wie-

dererwägung fällt unter anderem in Betracht, wenn sich die Umstände zwi-

schenzeitlich wesentlich geändert haben (vgl. dazu statt vieler das Urteil

des Bundesgerichts 1C_24/2015 vom 24. April 2015). Indem der Stadtrat

Q._____ das Umnutzungsgesuch der Beschwerdeführerin vom 22. April

2020 samt darin enthaltenem Antrag auf Aufhebung der Umnutzungsver-

botsauflage in der rechtskräftigen Baubewilligung vom 9. Dezember 1992

im Rahmen eines (nachträglichen) Baubewilligungsverfahrens vorbehaltlos

behandelt und dieses abgewiesen, mithin materiell darüber entschieden

hat, ist er auf das (sinngemässe) Wiedererwägungsgesuch der Beschwer-

deführerin betreffend die rechtskräftige Umnutzungsverbotsauflage einge-

treten. Entsprechend ist der Antrag auf Aufhebung der Umnutzungsver-

botsauflage auch im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens

trotz formeller Rechtskraft des Bauentscheids vom 9. Dezember 1992

grundsätzlich zulässig.

Fraglich ist hingegen der praktische Nutzen dieses Antrags für die Be-

schwerdeführerin neben demjenigen auf Erteilung der (nachträglichen)

Baubewilligung für die nachgesuchte Umnutzung, so dass es ihr diesbe-

züglich allenfalls an einem schutzwürdigen Interesse an der Beschwerde-

führung bzw. Abänderung des angefochtenen Entscheids und damit an der

Beschwerdelegitimation gemäss § 42 VRPG fehlen würde, was aber nicht

abschliessend entschieden zu werden braucht, wenn die Beschwerde oh-

nehin abgewiesen wird.

- 5 -

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen

Anlass. Unter Berücksichtigung der Ausführungen in der vorstehenden

Erw. 2.2 ist auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde grundsätz-

lich einzutreten, selbst wenn damit mangels eines schutzwürdigen Interes-

ses keine Abänderung der Umnutzungsverbotsauflage in der Baubewilli-

gung vom 9. Dezember 1992 verbunden sein könnte, was indessen keine

praktische Bedeutung hätte, wenn die (heute) nachgesuchte Umnutzung

antragsgemäss bewilligt würde.

Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder

unvollständige Feststellung des Sachverhalt sowie Rechtsverletzungen

gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der Unangemessenheit ist

hingegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).

II.

1.1.

Die streitbetroffene Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohn- und Arbeitszone

WA4 der Stadt Q._____, einer Zone mit gemischter Nutzung. Gemäss da-

zugehöriger Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom tt.mm.jjjj (mit Teil-

änderungen vom tt.mm.jjjj und tt.mm.jjjj), § 7 Abs. 1, ist die Zone für

Wohnen sowie mässig störende Gewebe- und Dienstleistungsbetriebe

bestimmt. Die Ausnützungsziffer (AZ) beträgt mindestens 0,70 und

maximal 1,00, der maximale AZ-Anteil für das Wohnen 0,80 (§ 5 Abs. 1

BNO).

Im Zeitpunkt der Bewilligung des auf der Parzelle Nr. aaa errichteten Mehr-

familienhauses am 9. Dezember 1992 stand noch die Bau- und Zonenord-

nung vom tt.mm.jjjj in Kraft, die für die damalige Wohn- und Gewebezone

WG4 eine AZ von 0,6 für reines Wohnen und 1,0 für eine gemischte

Nutzung vorsah. Es bestand jedoch bereits ein Entwurf (vom tt.mm.jjjj) für

eine neue BNO, worin die AZ für reines Wohnen auf 0,8 angehoben wurde.

In Anbetracht dessen wurde der Bauherrschaft im sog. "Vorgriffsverfahren"

in Anwendung der neuen Bauvorschriften eine Ausnützung von 1,003 mit

einem Wohnanteil von 82,2%, also leicht über einer AZ von 0,8 bewilligt.

Im Hinblick auf die bezüglich der AZ und des maximalen Wohnanteils daran

unveränderte Rechtslage zwischen der Bauvollendung des Mehrfamilien-

hauses in den frühen 90er-Jahren und heute kann offenbleiben, ob für die

Beurteilung des vorliegenden (nachträglichen) Umnutzungsgesuchs in in-

tertemporalrechtlicher Hinsicht das Recht im nicht näher bestimmbaren

Zeitpunkt der tatsächlichen Umnutzung von bewilligten Gewerbeflächen in

Wohnraum oder das Recht im Zeitpunkt der Einreichung oder Abweisung

- 6 -

des streitgegenständlichen Umnutzungsgesuchs, d.h. geltendes Recht zur

Anwendung gelangt.

1.2.

Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Bewilligungsfähig-

keit der nachgesuchten Umnutzung von 390 m2 der am 9. Dezember 1992

für das Mehrfamilienhaus bewilligten Gewerbeflächen in Wohnraum, allen-

falls unter Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nach § 67 des

Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993

(Baugesetz, BauG; SAR 713.100). Zudem wehrt sich die Beschwerdefüh-

rerin gegen die sich auf die bereits entsprechend umgenutzte Fläche bezie-

hende Restitutionsanordnung, die von der Vorinstanz als Nutzungsverbot

für eine Wohnnutzung der bewilligten Gewerbeflächen interpretiert wurde.

Der Stadtrat Q._____ verweigerte der Beschwerdeführerin die beantragte

Umnutzung im Wesentlichen mit der (sinngemässen) Begründung, dass

eine reine Wohnnutzung des Mehrfamilienhauses ohne Gewerbeanteil zo-

nenwidrig wäre. Die Vorinstanz bestätigte diese Sichtweise und äusserte

sich ergänzend zu den von der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Fragen

der Verletzung des rechtlichen Gehörs (angefochtener Entscheid, Erw. 3),

des Vertrauensschutzes (angefochtener Entscheid, Erw. 4), der Verwir-

kung des Restitutions- oder Beseitigungsanspruchs nach angeblichen über

dreissig Jahren der Wohnnutzung (angefochtener Entscheid, Erw. 5), der

Anrechnung von als Home-Office genutzten Wohnräumen an den erforder-

lichen Gewerbeanteil (angefochtener Entscheid, Erw. 6), der geringeren

Immissionen der Wohnnutzung (angefochtener Entscheid, Erw. 7), der Zu-

lässigkeit der Wohnnutzung im Hinblick auf zwischenzeitliche Änderungen

des übergeordneten Rechts (angefochtener Entscheid, Erw. 8), der Ver-

hältnismässigkeit einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

(angefochtener Entscheid, Erw. 9), des Rechts der Beschwerdeführerin zur

selbstbestimmten Bezeichnung der Räume mit gewerblicher Nutzung (an-

gefochtener Entscheid, Erw. 10) und der angeblich unzulässigen Beiladung

der betroffenen Mietparteien von Wohnräumen im Erdgeschoss des Mehr-

familienhauses durch die Vorinstanz (angefochtener Entscheid, Erw. 11).

Die Beschwerdeführerin rügt vor Verwaltungsgericht zusammengefasst

eine überlange Dauer der Behandlung ihres Umnutzungsgesuchs durch

den Stadtrat Q._____, falsche Sachverhaltsfeststellungen und eine unzu-

lässige, gehörsverletzende Verweigerung von Beweisabnahmen, die Miss-

achtung der Verwirkung der Herstellung des rechtmässigen bzw. bewillig-

ten Zustands und des Erfordernisses der Verdichtung der Bauzonen, eine

Verletzung von § 50 Abs. 2 und 4 BauG, eine unsachgemässe Anwendung

der Zonenvorschriften, insbesondere der maximalen AZ und des maxima-

- 7 -

len Wohnanteils daran sowie eine Verletzung des Verhältnismässigkeits-

grundsatzes.

Auf die formellen Rügen der Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie der

überlangen Behandlungsdauer des Umnutzungsgesuchs ist vorab einzu-

gehen.

4.1.

Nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin haben die Vorinstanzen

den relevanten Sachverhalt nur ungenügend abgeklärt. Den Beweisanträ-

gen der Beschwerdeführerin (Augenschein, Befragung der Nutzung, Abklä-

rung der Immissionen etc.) sei nicht stattgegeben worden.

Die Baubehörde hätte die aktuelle Nutzung der Liegenschaft, die nachbarli-

chen Interessen, Immissionsfragen, die Zumutbarkeit und Zwecktauglich-

keit, die Notwendigkeit, die Verhältnismässigkeit usw. prüfen müssen, was

sie trotz Beweisanträgen der Beschwerdeführerin nicht getan habe. Da-

durch habe sie den Beweisanspruch der Beschwerdeführerin verletzt. Zu

den seit der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 in Kraft getretenen

Rechtsänderungen habe sich die Baubehörde ebenfalls nicht geäussert

und dadurch die behördliche Begründungspflicht verletzt. In beiden Punk-

ten habe die Baubehörde der Beschwerdeführerin den Anspruch auf recht-

liches Gehör verweigert.

Auch die Vorinstanz habe in Verletzung des Gehörsanspruchs der Be-

schwerdeführerin keinerlei beantragte Beweise abgenommen. Trotz Be-

weisanträgen der Beschwerdeführerin seien die örtlichen Gegebenheiten,

die heutige Nutzung der Liegenschaft, die Frage, ob eine gewerbliche Nut-

zung derselben möglich und sinnvoll sei, wie es sich mit den Immissionen

verhalte und was die Anwohner dazu sagten, nicht abgeklärt worden.

4.2.

4.2.1.

Dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101])

lässt sich keine allgemeine Pflicht der Behörde zur Abnahme aller angebo-

tenen Beweise und zur Würdigung sämtlicher Argumente entnehmen. Die

Abweisung eines Beweisantrags erweist sich namentlich als zulässig, falls

die Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde sich ihre Meinung aufgrund zuvor

erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willkür in vorwegge-

nommener, antizipierter Beweiswürdigung annehmen darf, die gewonnene

Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht erschüttert

(BGE 144 II 427, Erw. 3.1.3; 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3; zum

Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_75/2022 vom 5. September 2023,

Erw. 3.1 und 3.2). Der Beweisanspruch der Parteien beschränkt sich so-

- 8 -

dann von vornherein auf den Beweis von rechtserheblichen und umstritte-

nen Tatsachen.

Die Beschwerdeführerin legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, in-

wiefern die Abnahme der von ihr beantragten Beweise zu neuen, relevan-

ten Erkenntnissen mit Einfluss auf den Ausgang des vorliegenden Verfah-

rens führen könnten.

So braucht für die Klärung der aktuellen Nutzung der Liegenschaft weder

ein Augenschein noch eine Befragung von Anwohnern der Liegenschaft

(gemeint sein dürfte wohl eher eine Befragung der Bewohner der Liegen-

schaft) durchgeführt zu werden. Die vorinstanzliche Feststellung, dass die

Liegenschaft bis auf die Physiotherapiepraxis im Erdgeschoss mit einer

Bruttogeschossfläche (BGF) von 78,3 m2 aktuell ausschliesslich zu Wohn-

zwecken genutzt werde (siehe Erw. 2.2 des angefochtenen Entscheids

samt Planausschnitten auf S. 5), wird von der Beschwerdeführerin nicht

bestritten, sondern im Gegenteil bestätigt (vgl. Beschwerde, S. 4 Abs. 2).

Wann eine allfällige Nutzungsänderung der bewilligten Gewerbeflächen hin

zu Wohnraum erfolgte, ist – wie in Erw. 7.2 hinten noch zu zeigen sein wird

– nicht entscheidend, weil der Anspruch auf Wiederherstellung des recht-

mässigen (bewilligten) Zustands selbst dann nicht verwirkt wäre, wenn die

bewilligten Gewerbeflächen von Beginn weg Wohnzwecken gedient hätten.

Im Übrigen liesse sich aus einer jahrzehntelangen (illegalen) Wohnnutzung

nicht schliessen, dass eine Vermietung als Gewerbefläche unmöglich (an-

statt nur ökonomisch weniger vorteilhaft) gewesen wäre. Von einer Befra-

gung der Anwohner oder Bewohner der Liegenschaft sind bezüglich der

Vermietbarkeit von Gewerbeflächen überdies keine qualifizierten und ver-

lässlichen Erkenntnisse zu erwarten. Ohnehin wäre eine allfällige fehlende

Nachfrage nach Gewerbeflächen irrelevant, weil der Beschwerdeführerin

eine solche Nutzung nicht vorgeschrieben, sondern lediglich eine Wohnnut-

zung in Überschreitung des maximalen AZ-Anteils für das Wohnen unter-

sagt wird.

Unmassgeblich sind ferner die nachbarlichen Interessen an einer Fortfüh-

rung der zweckentfremdeten Wohnnutzung anstelle der bewilligten ge-

werblichen Nutzung, die von den Anwohnern oder Bewohnern der Liegen-

schaft abgelehnt werden soll. Die Mischzone WA4 erlaubt mässig störende

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Welche Immissionen von solchen

Nutzungen ausgingen, lässt sich nicht abstrakt beurteilen und darüber kön-

nen die Anwohner oder Bewohner der Liegenschaft dementsprechend

auch keine Auskunft geben. Dass von der bestehenden Physiotherapiepra-

xis (erheblich) störende Emissionen ausgingen, wird jedenfalls nicht be-

hauptet. Ob die Einhaltung des maximalen AZ-Anteils für das Wohnen im

vorliegenden Fall zwecktauglich, notwendig und zumutbar ist, mithin den

Verhältnismässigkeitsgrundsatz () wahrt, ist eine Rechts-

frage und nicht von den Anwohnern oder den Bewohnern der Liegenschaft

- 9 -

zu erfragen. Dasselbe gilt für die Beurteilung dessen, ob die Einhaltung des

maximalen AZ-Anteils für das Wohnen unter den vorliegend gegebenen

Umständen sinnvoll ist und dem angeblichen Regelungszweck (Begren-

zung von Bauvolumen) dient. Auch ein Augenschein würde zur Klärung

dieser Rechtsfragen nichts beitragen.

Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte energietechnische Sa-

nierung des Dachs der Liegenschaft wurde von der Vorinstanz nicht ange-

zweifelt, ändert aber nichts an der Überschreitung des maximalen AZ-

Anteils für das Wohnen gemäss § 5 Abs. 1 BNO, selbst wenn dafür ein

Nutzungsbonus gemäss § 50 Abs. 4 BauG zugestanden würde (vgl. dazu

Erw. 9.2 hinten). Auch dazu müssen folglich keine Beweise erhoben wer-

den.

Die Frage nach genügenden Erschliessungsanlagen (Stichwort: Mehrver-

kehr) und einem genügenden Parkplatzangebot für eine anteilsmässige ge-

werbliche Nutzung der Liegenschaft stellt sich hier nicht, nachdem die Ge-

werbeflächen einst mit der bestehenden Erschliessung und dem bestehen-

den Parkplatzangebot bewilligt wurden. Und auch dies beschlägt eine

Rechtsfrage, zu deren Klärung eine Befragung der Anwohner oder Bewoh-

ner der Liegenschaft ebenso wenig beitragen kann wie ein Augenschein.

Schliesslich gilt es auch an dieser Stelle noch einmal zu betonen, dass der

Beschwerdeführerin keine Gewerbenutzung vorgeschrieben, sondern le-

diglich die Wohnnutzung auf das gesetzlich zulässige Mass beschränkt

wird.

4.2.2.

Nach der bundesgerichtlichen Praxis zur behördlichen Begründungspflicht

als Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches Gehör () ist es nicht

erforderlich, dass die Behörde sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich

auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt.

Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte

beschränken. Sie muss wenigstens kurz die Überlegungen nennen, von

denen sie sich hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl.

BGE 142 I 135, Erw. 2.1; 138 I 232, Erw. 5.1; 136 I 229, Erw. 5.2).

Die Vorinstanz hat sich in Erw. 3.3 des angefochtenen Entscheids hinrei-

chend mit der von der Beschwerdeführerin gerügten Verletzung der Be-

gründungspflicht durch den Stadtrat Q._____ auseinandergesetzt und be-

funden, auf einzelne Punkte sei die Vorinstanz nicht oder ungenügend ein-

gegangen und habe dadurch eine Gehörsverletzung begangen, die aller-

dings nur leicht wiege. Diese Einschätzung ist nicht zu beanstanden, eben-

so wenig wie die Haltung der Vorinstanz, dass die von ihr festgestellte Ver-

letzung der Begründungspflicht im vorinstanzlichen Verfahren (mit umfas-

sender Überprüfung der Sach- und Rechtslage) geheilt werden konnte und

"nur" aber immerhin eine Berücksichtigung bei der Verlegung der Prozess-

- 10 -

kosten, nicht jedoch eine Aufhebung des Stadtratsentscheids (aus formel-

len Gründen) rechtfertige.

Vollständig fehl geht die Kritik, die Vorinstanz habe ihre Begründungspflicht

selbst verletzt, indem sie sich nicht damit auseinandergesetzt habe, dass

das Erfordernis des verdichteten Bauens der Beschwerdeführerin einen

Anspruch auf die von ihr beantragte Umnutzung von Gewerbeflächen in

Wohnraum verleihe. Mit diesem Argument hat sich die Vorinstanz in

Erw. 8.2 des angefochtenen Entscheids sehr wohl befasst.

5.1.

Die Beschwerdeführerin stört sich in prozessualer Hinsicht schliesslich da-

ran, dass die Behandlung ihres im März/April 2020 eingereichten Umnut-

zungsgesuchs beinahe vier Jahre in Anspruch nahm. Ein ordnungsgemäss

durchgeführtes Baubewilligungsverfahren werde in zwei bis drei Monaten

durchgeführt und erledigt. In diesen vier Jahren behördlicher Untätigkeit

und Duldung sei ein dahingehender Vertrauenstatbestand geschaffen wor-

den, dass die aktuelle Wohnnutzung bewilligt sei und akzeptiert werde. Im

Vertrauen darauf habe die Beschwerdeführerin entsprechende Mietverträ-

ge abgeschlossen. Die während Jahren geduldete Nutzung dürfe heute

nicht mehr beanstandet werden. Die Vorinstanz verneine einen Vertrauens-

tatbestand, weil die Beschwerdeführerin mit Blick auf die Umnutzungsver-

botsauflage für die bewilligten Gewerbeflächen in der Baubewilligung vom

9. Dezember 1992 nicht gutgläubig gewesen sein soll. Diese Feststellung

sei unzutreffend. Die Beschwerdeführerin habe keine Umnutzung vorge-

nommen, sondern die Liegenschaft am 31. Januar 2020 mit der heutigen

Nutzung erworben. Es könne der Käuferin einer dreissig Jahre alten Lie-

genschaft nicht vorgeworfen werden, sie hätte die Rechtmässigkeit der

Wohnnutzung prüfen müssen. Im Gegenteil habe sie zu Recht davon aus-

gehen dürfen, dass baurechtlich mit dieser Liegenschaft alles in Ordnung

sei. Die Gemeinde hätte dreissig Jahre lang Zeit gehabt, für eine ordnungs-

gemässe Nutzung zu sorgen. Sie hätte eine etwaige Käuferschaft auch mit

einer Grundbuchanmerkung auf die Rechtswidrigkeit einer allfälligen

Wohnnutzung von bewilligten Gewerbeflächen hinweisen können.

5.2.

Dass die Beschwerdeführerin im Hinblick auf die Zulässigkeit der (unter

ihrer Herrschaft fortgesetzten) Wohnnutzung von Gewerbeflächen jemals

gutgläubig war, ist schon deshalb zweifelhaft, weil zwischen ihrem Erwerb

des Mehrfamilienhauses im Januar 2020 und der Einreichung des streitge-

genständlichen Umnutzungsgesuchs im März/April 2020 gerade einmal

knapp drei Monate lagen. Sie muss also entweder durch die Verkäufer-

schaft (anhand der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992) über die bewil-

ligten Nutzungen aufgeklärt oder – allenfalls kurz nach dem Erwerb der

Liegenschaft – behördlicherseits darauf aufmerksam gemacht worden sein.

- 11 -

Ohne Kenntnis der bewilligten anteilsmässigen Gewerbenutzung (mit Ver-

bot der Umnutzung zu Wohnzwecken) hätte für sie kein Anlass bestanden,

das streitgegenständliche Umnutzungsgesuch einzureichen.

Während der massgeblichen knapp vier Jahre von der Einreichung des

Umnutzungsgesuchs im März/April 2020 bis zu dessen Abweisung im

Februar 2024, in welchen Zeitraum die von ihr geltend gemachten nachteili-

gen Dispositionen (Abschluss von Mietverträgen für eine Wohnnutzung)

fallen sollen, war die Beschwerdeführerin jedenfalls nicht mehr gutgläubig,

was die Zulässigkeit der Wohnnutzung anbelangt. Während der Rechts-

hängigkeit eines Umnutzungsgesuchs darf nicht auf die Bewilligungsfähig-

keit der beantragten Umnutzung vertraut werden, möge das Verfahren

noch so lange dauern und verschleppt werden. Dem ungewissen Schwebe-

zustand hätte die Beschwerdeführerin mit einer Rechtsverzögerungsbe-

schwerde entgegentreten können. Effektiv dürfte sie wegen geringer Er-

folgsaussichten kaum Interesse an einer möglichst speditiven Behandlung

ihres Umnutzungsgesuchs gehabt haben. Fraglos wurde durch das lange

Verfahren das Beschleunigungsverbot verletzt. Ein Vertrauenstatbestand,

welcher der Beschwerdeführerin einen Anspruch auf die beantragte Wohn-

nutzung verleihen oder auch nur der Wiederherstellung der bewilligten Ge-

werbenutzung entgegenstehen würde, lässt sich aber daraus nicht ablei-

ten.

Ebenso wenig kann die Beschwerdeführerin aus der von ihr bemängelten

fehlenden Anmerkung der bewilligten anteilsmässigen Gewerbenutzung im

Grundbuch etwas zu ihren Gunsten ableiten. Abgesehen davon, dass es

sich bei der Bewilligung von Mischnutzungen in einer entsprechenden

Mischzone (mit oder ohne Umnutzungsverbotsauflage, welche die Ver-

pflichtung zur bewilligungsgemässen Nutzung lediglich unterstreicht) nicht

um einen Anmerkungstatbestand im Sinne von § 163 BauG handeln dürfte

und die Bewilligungsbehörde im Allgemeinen keine Aufklärungspflicht über

die bewilligten Nutzungen gegenüber Erwerbern einer Liegenschaft trifft,

wird von der Beschwerdeführerin auch gar nicht geltend gemacht, dass im

Erwerb einer vermeintlich reinen Wohnliegenschaft mit bewilligter Misch-

nutzung eine nachteilige Disposition zu erblicken sei, die eine Bindung an

die durch die fehlende Grundbuchanmerkung der Mischnutzung angeblich

geschaffene Vertrauensgrundlage (für die Bewilligung einer reinen Wohn-

nutzung) zu bewirken vermöchte.

Kurzum hat die Beschwerdeführerin wegen der ungebührlichen Verzöge-

rung des Umnutzungsbewilligungsverfahrens (oder der im Grundbuch nicht

angemerkten bewilligten Gewerbenutzung) und mangels eines dadurch ge-

schaffenen berechtigten Vertrauens in die Zulässigkeit der Wohnnutzung

von bewilligten Gewerbeflächen weder Anspruch auf die Erteilung der von

ihr nachgesuchten Umnutzungsbewilligung noch auf die Fortsetzung einer

- 12 -

während der vierjährigen Rechtshängigkeit des Bewilligungsverfahrens an-

geblich behördlich geduldeten Wohnnutzung.

6.1.

In der Sache beanstandet die Beschwerdeführerin zunächst, die vorin-

stanzliche Feststellung, wonach die Baubewilligung vom 9. Dezember

1992 die Erlaubnis für die Realisierung eines dreigeschossigen Mehrfami-

lienhauses, bestehend aus 23 Wohneinheiten und vier Mieteinheiten mit

bloss gewerblicher Nutzung im Parterre beinhaltet habe. Diese Darstellung,

die mit auf S. 5 des angefochtenen Entscheids abgebildeten Planaus-

schnitten untermauert werde, sei so nicht korrekt. Die abgebildeten Pläne

hätten nicht Bestandteil der Baubewilligung von 1992 gebildet. In der be-

treffenden Baubewilligung seien lediglich die BGF für die Wohn- und Ge-

werbeanteile bestimmt worden, nicht deren Aufteilung innerhalb des Ge-

bäudekomplexes, was auch ausserhalb der Kompetenz der Baubehörde

gelegen hätte.

6.2.

Ob diese Sachverhaltsrüge begründet ist, ist unklar, weil sich der auf S. 5

des angefochtenen Entscheids abgebildete obere Planausschnitt, der aus

einer Nutzungsberechnung vom 20. Juli 1992 der G._____ AG (Vorakten,

act. 66 f.) entnommen ist, nicht eindeutig den am 9. Dezember 1992

bewilligten Plänen zuordnen lässt. Selbst wenn aber die Kritik der

Beschwerdeführerin insoweit berechtigt wäre, ist nicht ersichtlich, inwiefern

die konkrete unrichtige vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung

Auswirkungen auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens haben soll.

Auf die Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung von 390 m2 Gewerbeflächen

in Wohnraum hat deren Lage innerhalb des Gebäudes keinen Einfluss,

ebenso wenig auf die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen (be-

willigten) Zustands.

Relevant wäre die Lage der bewilligten und zur Umnutzung in Wohnraum

beantragten Gewerbeflächen einzig insofern, als sich anhand von entspre-

chenden Standortangaben bestimmen liesse, welche Wohneinheiten von

der Restitutionsanordnung des Stadtrats Q._____ betroffen wären und

welche Mieter dazu angehört werden müssten. Dazu hielt die Vorinstanz in

Erw. 10 des angefochtenen Entscheids zu Recht fest, dass es an der Be-

schwerdeführerin wäre, diejenigen Räumlichkeiten zu bezeichnen, die mit

ihrem Umnutzungsgesuch von der Verpflichtung zur Wiederherstellung der

bewilligten 390 m2 Gewerbeflächen befreit werden sollen (anstelle der drei

im Planauszug auf S. 5 des angefochtenen Entscheids markierten und mo-

mentan als Wohnraum genutzten Nutzungseinheiten im Erdgeschoss). In-

dem sich die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren weigerte,

sich diesbezüglich festzulegen, und stattdessen der Vorinstanz, die sich

um eine Aufklärung der bisherigen Nutzungen durch Anfragen bei Rechts-

- 13 -

vorgängerinnen der Beschwerdeführerin bemühte, eine Verletzung des

Amtsgeheimnisses vorwarf (vgl. Vorakten, act. 117 ff.), verletzte sie ihre

Mitwirkungspflichten gemäss § 23 VPRG. Infolgedessen durfte die Vorin-

stanz gestützt auf die Nutzungsberechnung vom 20. Juli 1992 (Vorakten,

act. 66 f.) ohne weitere Untersuchungen darauf abstellen, dass sich die

bewilligten 390 m2 Gewerbeflächen auf die im darin enthaltenen Plan

schraffierten Flächen beziehen, mithin die westseitigen Wohneinheiten in

den Gebäudeteilen R-Strasse 2–6 und die bereits als Physiotherapiepraxis,

also gewerblich genutzte ostseitige Nutzungseinheit im Gebäudeteil R-

Strasse 4, alle im Erdgeschoss, betreffen. Die Vorinstanz musste daher nur

die Mieter der besagten drei Wohneinheiten kontaktieren und nicht

sämtliche Mieter von Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus als potenziell

von der Restitutionsanordnung des Stadtrats Q._____ Betroffene in das

vorliegende Verfahren einbeziehen (zur Rechtmässigkeit dieses Einbezugs

von Mietern vgl. die zutreffenden Ausführungen in Erw. 11 des angefochte-

nen Entscheids; gemäss der dort zitierten bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung besteht sogar eine Verpflichtung zur Beiladung).

7.1.

Weiterhin hält die Beschwerdeführerin daran fest, dass die Liegenschaft

mit Ausnahme der Physiotherapiepraxis im Erdgeschoss seit Erstellung im

Jahr 1992 und damit seit über 33 Jahren rein zu Wohnzwecken genutzt

werde. Dieser Zustand gelte baurechtlich als "ersessen". Der Anspruch auf

Herstellung des bewilligten Zustands sei verwirkt.

Es sei unverständlich, dass die Vorinstanz die praktisch ausschliessliche

Wohnnutzung als unbewiesen erachte, weil ohne diese gar kein unrecht-

mässiger, wiederherzustellender Zustand bestünde. Vielmehr müsste die

Vorinstanz beweisen, dass die in Frage stehenden Flächen irgendwann

einmal gewerblich genutzt worden seien. Die Beschwerdeführerin, welche

die Liegenschaft erst am 31. Januar 2020 erworben habe, sehe sich aus-

serstande, den Beweis der durchgehenden Wohnnutzung zu erbringen.

7.2.

Die objektive Beweislast für eine effektive Dauer der Wohnnutzung von be-

willigten Gewerbeflächen während eines Zeitraums von über 30 Jahren

liegt aufgrund des im öffentlichen Recht analog anwendbaren Beweislast-

verteilungsgrundsatzes in Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches

vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) bei der Beschwerdeführerin, die

eine solche (illegale) Nutzung behauptet und daraus Rechte (Verwirkung

des Wiederherstellungsanspruchs) ableitet (vgl. das Urteil des Bundesge-

richts 1C_321/2023 vom 12. Juli 2024, Erw. 3.3). Unzutreffend ist ihr Ein-

wand, eine solche Nutzung liesse sich von ihrer Seite unmöglich beweisen.

Falls ihre Rechtsvorgängerinnen nicht mehr über die für den gesamten

Zeitraum seit der Fertigstellung der Liegenschaft abgeschlossenen Miet-

- 14 -

verträge verfügen sollten, die einen solchen Nachweis erbringen könnten,

hat sich die Beschwerdeführerin diese Beweisschwierigkeiten selbst zuzu-

schreiben respektive anrechnen zu lassen. Ungeachtet dessen hat sie auf

jeden Fall die Beweislosigkeit der von ihr behaupteten Nutzung zu tragen,

so dass nicht auf eine unbewilligte Wohnnutzung seit 1992 abgestellt wer-

den kann. Dass die Baute schon im Jahr 1992 fertiggestellt worden sein

soll, ist ohnehin nicht glaubhaft, weil die Baubewilligung erst am 9. Dezem-

ber 1992 erteilt wurde.

Im Übrigen wäre der Anspruch auf Herstellung des rechtmässigen bzw. be-

willigten Zustands selbst dann nicht verwirkt, wenn die praktisch aus-

schliessliche Wohnnutzung behauptungsgemäss seit 1992 stattgefunden

hätte, indem der Stadtrat Q._____ spätestens im Frühjahr 2020 und damit

noch vor Ablauf der 30-jährigen Verwirkungsfrist gegen die nicht bewilligte

Wohnnutzung eingeschritten ist und die Beschwerdeführerin daraufhin ihr

Umnutzungsgesuch vom 22. April 2020 (Vorakten, act. 52 ff.) eingereicht

hat. Die seither verstrichene Zeit ist nicht an die Verwirkungsfrist anzurech-

nen, auch wenn im Rahmen des Umnutzungsbewilligungsverfahrens das

Beschleunigungsverbot verletzt wurde (vgl. Erw. 5.2 vorne).

Hinzu kommt, dass der Darstellung der Beschwerdeführerin zufolge bereits

im Jahr 1999 ein Umnutzungsgesuch (von der damaligen Eigentümerin der

Liegenschaft) eingereicht und vom Stadtrat Q._____ abgewiesen wurde

(vgl. Vorakten, act. 55). Es kann somit auch unter diesem Gesichtspunkt

nicht von einer unangefochtenen Nutzung während 30 Jahren ausgegan-

gen werden, wie sie für die (ausserordentliche) Ersitzung

einer Liegenschaft verlangt. Eine unangefochtene Nutzung ist auch für die

Verwirkung der Herstellung des rechtmässigen Zustands insofern erforder-

lich, als dieses (richterrechtliche) Rechtsinstitut einst in Anlehnung an die

ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum nach ge-

schaffen wurde (vgl. BGE 147 II 309, Erw. 4.1).

Einer Wiederherstellung des rechtmässigen bzw. bewilligten Zustands

(durch ein Verbot der Wohnnutzung für bewilligte Gewerbeflächen) kann

somit keine Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs entgegengehal-

ten werden.

8.1.

Wie schon im vorinstanzlichen Verfahren weist die Beschwerdeführerin auf

seit der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 erfolgte Rechtsänderungen

(auf Bundesebene) hin, derentwegen die von ihr beantragte Wohnnutzung

nach geltendem Recht möglich sein soll. Dabei bezieht sie sich insbeson-

dere auf die Planungsziele und -grundsätze des verdichteten Bauens und

der haushälterischen Nutzung des Bodens gemäss Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2

lit. abis und b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes über die

- 15 -

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

Damit werde eine Nutzungsverdichtung in den Bauzonen angestrebt. Dabei

sei es sinnvoll, das Verdichtungspotenzial durch Nutzungsänderungen zu

steigern. Maximale Bodennutzungsziffern und unzweckmässige Bauvor-

schriften seien dem angestrebten Verdichtungsziel und der Siedlungsent-

wicklung nach innen hinderlich. Auch § 46 BauG verpflichte die Gemeinden

zur Förderung einer verdichteten Bauweise.

Die Haltung der Vorinstanz, dass sich diese Vorschriften an die Gemeinden

richteten und Privaten keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung ihrer

Grundstücke gäben, sei absurd und willkürlich. Die Gesetze (RPG und

BauG) richteten sich an das gesamte Volk. Die Behörden seien zu deren

Umsetzung verpflichtet. Die vollständige Ausnutzung bestehender Gebäu-

de könne hier nur mit einer Nutzung aller Räumlichkeiten als Wohnraum

erfolgen. Die Verweigerung der Umnutzung verstosse demzufolge gegen

das RPG und das BauG.

8.2.

Die vorinstanzlichen Ausführungen in Erw. 8.2 des angefochtenen Ent-

scheids, wonach sich aus den Planungszielen in Art. 1 Abs. 1 und 2 lit. abis

RPG keine (direkten) Ansprüche auf eine von der Bauzonenordnung einer

Gemeinde abweichende Nutzung ableiten lassen, sind nicht absurd und

willkürlich, sondern zutreffend. Dasselbe gilt für den Planungsgrundsatz ge-

mäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG und für § 46 BauG, die sich ebenfalls an die

Gemeinden bzw. Planungsbehörden richten und diese anhalten, ihre Bau-

und Nutzungsordnungen so auszugestalten, dass eine intensivere Ausnüt-

zung von Bauzonengrundstücken ermöglicht wird. Dies steht aber der Fest-

legung von maximalen Ausnützungsziffern nicht grundsätzlich entgegen,

zumal auch Wert auf eine angemessene Wohnqualität und eine qualitäts-

volle Siedlungsentwicklung zu legen ist (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3

Abs. 3 lit. b und e RPG). Im Spannungsfeld dieser divergierenden Interes-

sen machen Ausnützungsbeschränkungen weiterhin Sinn und sind keines-

wegs gesetzeswidrig. Abgesehen davon steht hier nicht eine Überschrei-

tung der maximalen AZ, sondern eine solche des maximalen Wohnanteils

daran zur Debatte. Diese Begrenzung steht nicht primär im Zeichen der

Sicherung einer angemessenen Wohnqualität, sondern setzt vor allem ei-

nen Anreiz für die gewünschte Durchmischung von Wohn- und Gewerbe-

nutzungen in einer Mischzone, die der inneren Verdichtung nicht per se

abträglich ist. Dass sich die maximale AZ von 1 in Bezug auf ihre Liegen-

schaft nur mit einer reinen Wohnnutzung erreichen lässt, ist eine unbelegte

Behauptung der Beschwerdeführerin, zu deren Beweis die von ihr genann-

ten Beweismittel nicht taugen (vgl. dazu schon die Ausführungen in

Erw. 4.2.1 vorne). Es ist daher nicht erkennbar, dass die Einhaltung des

maximalen AZ-Anteils für das Wohnen den von der Beschwerdeführerin

angeführten Planungszielen und -grundsätzen zuwiderlaufen würde.

- 16 -

9.1.

Die Beschwerdeführerin übt Kritik daran, dass ihr für ihr Umnutzungsvorha-

ben kein Nutzungsbonus gestützt auf § 50 Abs. 2 und 4 BauG gewährt wer-

de. Mit § 50 Abs. 2 BauG, wonach Dach- und Untergeschosse bei im Zeit-

punkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes (am 1. Januar 2010) bestehen-

den Bauten auch dann genutzt werden dürfen, wenn die Nutzungsziffer da-

durch überschritten wird, habe der Gesetzgeber unabhängig von der Ein-

haltung der AZ eine Vollnutzung des gesamten Gebäudes ermöglichen

wollen. Irrelevant sei daher der Einwand der Vorinstanz, dass es vorliegend

nicht um eine (Wohn-)Nutzung eines Unter- oder Dachgeschosses gehe.

Aufgrund einer im Jahr 2016 erfolgten kompletten Dachsanierung stehe ihr

sodann gemäss § 50 Abs. 4 BauG ein Nutzungsbonus zu. Soweit § 35

Abs. 1 BauV den Nutzungsbonus energetischen Sanierungen mit einem

gewissen Standard (MINERGIE-P oder MINERGIE-A) vorbehalte, verstos-

se er gegen übergeordnetes Recht.

9.2.

§ 50 Abs. 2 BauG stellt eine Besitzstandsvorschrift dar. Vor dem 1. Januar

2010 errichtete Gebäude, deren bewilligte Nutzung eine für die betreffende

Zone neu eingeführte AZ überschreitet, sollen im Dach- und Untergeschoss

weiterhin der bewilligten Nutzung entsprechend genutzt werden dürfen

(dies als Privileg für altrechtliche Bauten gegenüber Neubauten, für welche

die Regelung in § 9 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom

23. Februar 1994 [ABauV; SAR 713.111]/§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV gilt

bzw. galt, wonach insbesondere zu Wohnraum ausgebaute Keller- und Es-

trichräume – vorbehältlich abweichender kommunaler Vorschriften – an die

zulässige Ausnutzung angerechnet werden). Der Beschwerdeführerin wur-

de eine Wohnnutzung der am 9. Dezember 1992 bewilligten Gewerbeflä-

chen nie bewilligt. Insofern ist § 50 Abs. 2 BauG schon mangels einer sol-

chen Bewilligung nicht auf die betreffenden Gewerbeflächen anwendbar,

unabhängig davon, in welchem Geschoss sich diese befinden. Aber selbst-

verständlich ist auch der Auffassung der Vorinstanz beizupflichten, dass

dieser Nutzungsbonus nur auf zu Wohnraum ausgebaute Räumlichkeiten

in Dach- und Untergeschossen, nicht hingegen auf Räumlichkeiten in Voll-

geschossen Anwendung findet. Der Wortlaut ist insofern klar und lässt kei-

nen Spielraum für Interpretationen.

Der Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach jede energetische Sa-

nierung mit einem Nutzungsbonus zu belohnen sei, kann ebenfalls nicht

gefolgt werden. Die Regelung in § 50 Abs. 4 BauG ist vor dem Hintergrund

zu sehen, dass energieeffiziente Bauweisen mit dicken Aussenwandstär-

ken, die gut isolieren, bei der Berechnung der zulässigen Ausnützung be-

nachteiligt werden, weil die Wandstärken zu den anrechenbaren Ge-

schossflächen zählen. Aufgrund dieser Benachteiligung hat der Gesetzge-

ber dem Regierungsrat die Kompetenz eingeräumt, zum Beispiel für Wär-

- 17 -

medämmungen, die dem Minergie-Standard entsprechen, einen Nutzungs-

bonus von beispielsweise 5% zu gewähren und dadurch den aus der Däm-

mung entstandenen nutzungstechnischen Nachteil wettzumachen und

gleichzeitig einen Anreiz für energiesparendes Bauen zu schaffen (Bot-

schaft des Regierungsrats des Kantons Aargau an den Grossen Rat vom

5. Dezember 2007 zur Teilrevision des Gesetzes über Raumplanung, Um-

weltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG],

07.314, S. 76). Ein Widerspruch zwischen § 35 Abs. 1 BauV und den zitier-

ten, in der Botschaft zur Teilrevision BauG festgehaltenen Gesetzgebungs-

absichten ist nicht auszumachen. Schon der Gesetzgeber wollte den Nut-

zungsbonus von der Einhaltung gewisser Standards bei energetischen Sa-

nierungen abhängig machen. Dass die von der Beschwerdeführerin ange-

führte Dachsanierung diese Standards erfüllen würde, wird weiterhin nicht

geltend gemacht. Zudem ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerde-

führerin auch nicht dargetan, ob und inwieweit die im Jahr 2016 erfolgte

Dachsanierung überhaupt zu Nutzungseinbussen bei ihrer Liegenschaft

führte, die einen Nutzungsbonus rechtfertigen würde, erst recht nicht einen

solchen, mit dem der zulässige AZ-Anteil für das Wohnen von 0,8 um 25%

auf 1 erhöht würde, damit eine reine Wohnnutzung in der Liegenschaft der

Beschwerdeführerin zulässig wäre.

10.

10.1.

Die Beschwerdeführerin moniert, eine ziffernmässige Begrenzung der Aus-

nützung ergebe im vorliegenden Fall aktuell praktisch keinen Sinn. Es wür-

den keine neuen Bauten erstellt, es gebe noch nicht einmal eine bauliche

Veränderung, womit es keine Bauvolumen zu limitieren gelte. Es gehe ein-

zig um die Umnutzung von bewilligten Gewerbeflächen für ruhigere Wohn-

zwecke. In den letzten 33 Jahren sei eine gewerbliche Nutzung nicht mög-

lich gewesen. Deshalb seien alle Räume für Wohnzwecke genutzt worden.

Eine Gewerbenutzung müsste für die Bewohner als störend bezeichnet

werden. Auch Sicherheitsaspekte wären mit dem ständigen Publikumsver-

kehr in Frage gestellt. Weiter wäre mit einer Gewerbenutzung ein erhöhtes

Verkehrsaufkommen verbunden, ohne entsprechende Parkierungsmög-

lichkeiten. Ein Festhalten an der bewilligten gewerblichen Nutzung an die-

ser Lage mache keinen Sinn. Läden und Geschäfte seien hier absolut un-

denkbar. Es fehle an den dafür benötigten Schaufenstern, Vorplätzen, Be-

sucherparkplätzen und Warteräumen. Vorstellbar wären höchstens Büro-

räume, für die in einem Wohnquartier weitab vom Stadtzentrum und ohne

Anbindung an den öffentlichen Verkehr keine Nachfrage bestehe. Die Par-

zelle Nr. aaa sei nur 27 m breit und sei zwischen reinen Wohnzonen ein-

geklemmt.

10.2.

Vorab gilt es klarzustellen, dass Ausnützungsziffern die zulässige Ausnüt-

zung auch in bestehenden Gebäuden begrenzen und durch nicht bewilligte,

- 18 -

zonenwidrige (Über-)Nutzungen verletzt werden können. Es spielt daher

keine Rolle, ob das streitgegenständliche Umnutzungsvorhaben mit bauli-

chen Veränderungen verbunden ist. Begrenzt werden gerade nicht nur

(neue) Bauvolumen, sondern auch Nutzungen in bestehenden Bauvolu-

men, das gilt im speziellen Masse für minimale oder maximale Wohn- oder

Gewerbeanteile an der Ausnützung.

Die von der Beschwerdeführerin weiter aufgeworfenen Fragen betreffen im

Grunde genommen die Zweckmässigkeit der Zonenzuweisung des streit-

betroffenen Grundstücks zu einer Mischzone mit Wohn- und Gewerbenut-

zung anstelle einer reinen Wohnzone. Auf eine akzessorische oder vorfra-

geweise Überprüfung einer (allgemeinen) Nutzungsplanung besteht jedoch

gemäss nur dann Anspruch, wenn sich die Verhältnisse

seit Erlass des Nutzungsplans erheblich geändert haben, oder – der bun-

desgerichtlichen Rechtsprechung folgend – wenn sich die Betroffenen bei

Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechen-

schaft geben konnten und sie im damaligen Zeitpunkt somit keine Möglich-

keit hatten, ihre Interessen zu verteidigen. Die Änderung der tatsächlichen

oder rechtlichen Verhältnisse muss dabei so erheblich sein, dass die

Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer

Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der

Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. statt vieler:

BGE 148 II 417, E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_262/2024 vom

22. August 2025, Erw. 4.4, 1C_297/2022 vom 11. Oktober 2023,

Erw. 2.1.2; je mit weiteren Hinweisen).

Beide Voraussetzungen werden von der Beschwerdeführerin nicht darge-

tan. Die aktuelle BNO der Stadt Q._____ stammt aus dem Jahr 2012 und

wurde in den Jahren 2019 und 2021, mithin letztmals vor vier Jahren, teil-

revidiert. Aufgrund dieser vergleichsweise jungen Planung müssten die Ar-

gumente, die für eine Überprüfung und Anpassung des Zonenplans im Be-

reich der streitgegenständlichen Zone WA4 sprechen, umso gewichtiger

sein. Der Hinweis allein, dass an der betreffenden Lage keine Nachfrage

nach Gewerbe- oder Büroräumlichkeiten bestehe, reicht hierfür nicht aus,

zumal dieser angebliche Nachfragenotstand gemäss der Darstellung der

Beschwerdeführerin schon seit der Erstellung des Gebäudes vor 33 Jah-

ren, also nicht erst seit der letzten Gesamt- oder Teilrevision der Nutzungs-

planung entstanden sein soll. Auch ansonsten sind keine Änderungen der

tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse in den letzten vier Jahren seit

der letzten Teilrevision oder auch in den letzten 13 Jahren seit der Gesamt-

revision erkennbar, die auf einen grundlegend veränderten Nutzungsbedarf

oder stark divergierende Eignungsvoraussetzungen schliessen liessen. Die

Immissionsträchtigkeit von gewerblichen Nutzungen, wobei in der Zone

WA4 ohnehin nur mässig störende Gewebebetriebe zulässig sind, ist auch

nicht erst seit ein paar Jahren bekannt. Der Mangel, dass sich die gegen-

wärtig als Wohnraum konzipierten bewilligten Gewerbeflächen nicht oder

- 19 -

nur beschränkt für eine gewerbliche Nutzung eignen, liesse sich mit bauli-

chen Änderungen beheben. Daraus lässt sich selbstredend kein Anspruch

auf die Zuweisung zu einer Wohnzone ableiten, ebenso wenig aus einer

angeblichen Parkplatznot.

Gestützt auf die geltenden Zonenvorschriften, die nach dem oben Ausge-

führten unverändert anwendbar sind, hat der Stadtrat Q._____ der Be-

schwerdeführerin die nachgesuchte Wohnnutzung, die eine Überschrei-

tung des maximalen AZ-Anteils für das Wohnen gemäss § 5 Abs. 1 BNO

zur Folge hätte, zu Recht verweigert.

11.

11.1.

Überdies hält die Beschwerdeführerin die ihr in Anwendung von § 5 Abs. 1

BNO verweigerte Umnutzung von bewilligten Gewerbeflächen in Wohn-

raum für unvereinbar mit dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5

Abs. 2 BV). Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb das öffentliche Interesse

an der Einhaltung der baulichen Ordnung – die Beschwerdeführerin spricht

in diesem Zusammenhang fälschlicherweise von der Durchsetzung der

"damaligen" Bauvorschriften, die jedoch weiterhin aktuell sind – ihr privates

Interesse an der Wohnnutzung überwiege. Bei ihrer Interessenabwägung

habe die Vorinstanz die folgenden Punkte nicht oder zu wenig berücksich-

tigt: Die Zweckbestimmungen der AZ seien hier und heute bedeutungslos,

weil es um eine reine Umnutzung ohne bauliche Massnahmen gehe. Zu-

dem sei das Festhalten an maximalen Ausnützungsziffern im Lichte des

Erfordernisses der baulichen Verdichtung nicht mehr zeitgemäss. Eine ge-

werbliche Nutzung wäre sowohl für die Bewohner der Liegenschaft als

auch die Anwohner störend und würde daher von diesen abgelehnt; die

Parzelle Nr. aaa sei von reinen Wohnbauten umgeben. Eine gewerbliche

Nutzung sei seit 33 Jahren nicht möglich gewesen. Man wolle der Be-

schwerdeführerin etwas vorschreiben, das nicht realisierbar sei. Dürfe sie

die bewilligten Gewerbeflächen nicht zu Wohnzwecken nutzen, käme es zu

Leerständen, die in niemandes Interesse seien.

11.2.

Gemäss dem in verankerten Verhältnismässigkeitsgrund-

satz muss staatliches Handeln verhältnismässig, d.h. im Hinblick auf das

im öffentlichen Interesse angestrebte Ziel geeignet, erforderlich und zumut-

bar sein (vgl. statt vieler BGE 148 II 475, Erw. 5; 146 I 157, Erw. 5.4;

ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwal-

tungsrecht, 8. Auflage 2020, Rz. 521 ff.).

Die angeblich fehlerhafte vorinstanzliche Interessenabwägung, die von der

Beschwerdeführerin unter dem Titel der Unvereinbarkeit mit dem Verhält-

nismässigkeitsgrundsatz gerügt wird, muss im vorliegenden Umnutzungs-

bewilligungsverfahren mangels akzessorischer Überprüfbarkeit der allge-

- 20 -

meinen Nutzungsplanung (siehe dazu Erw. 10.2 vorne), welche die dem

vorliegenden Umnutzungsgesuch entgegenstehende Begrenzung des

Wohnanteils an der AZ ganz klar vorschreibt, nicht erneut vorgenommen

werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Interessenabwägung im

Rahmen der allgemeinen Nutzungsplanung im Zusammenhang mit der Zu-

weisung der streitbetroffenen Parzelle zur Mischzone WA4 bzw. vorgängig

WG4 bereits stattgefunden hat.

Die Eignung der Verweigerung einer Umnutzungsbewilligung (wie auch des

angeordneten Nutzungsverbots für die Wohnnutzung von bewilligten Ge-

werbeflächen) für die Erreichung des mit § 5 Abs. 1 BNO verfolgten Ziels,

den maximalen Wohnanteil an der AZ zu begrenzen und die Bereitstellung

von Gewerbeflächen zu fördern, steht ausser Frage. Auch die Erforderlich-

keit dieser Massnahmen ist ohne weiteres gegeben. Ohne Verweigerung

der Umnutzung und Nutzungsverbot würde die Beschwerdeführerin die Ge-

werbeflächen – wie bislang – zonenwidrig zu Wohnzwecken nutzen; eine

mildere Massnahme ist somit nicht denkbar. Ohnehin liess sich das Um-

nutzungsgesuch nur entweder abweisen oder bewilligen. Einer (ordentli-

chen) Bewilligung der Umnutzung steht jedoch die Regelung in § 5 Abs. 1

BNO klar entgegen. Weshalb der Beschwerdeführerin die Begrenzung des

Wohnanteils an der AZ unzumutbar sein soll, ist auch unter Berücksichti-

gung der von der ihr angeführten Gründe nicht nachvollziehbar. Die absolu-

te Unvermietbarkeit der bewilligten Gewerbeflächen für eine gewerbliche

Nutzung ist nicht belegt und auch nicht plausibel, wie das Beispiel der Phy-

siotherapiepraxis im Erdgeschoss beweist. Entsprechend ist auch nicht

ersichtlich, inwiefern eine teilgewerbliche Nutzung zu mit dem Verdich-

tungsziel unvereinbaren Leerständen führen soll. Allfällige Renditeverluste

sind im überwiegenden öffentlichen Interesse der Durchmischung von

Wohn- und Gewerbenutzungen zwecks Belebung von Quartieren hin-

zunehmen. Gewerbliche Nutzungen haben sodann nicht per se ein gestei-

gertes Störpotenzial (für die Umgebung) gegenüber der Wohnnutzung,

sondern es kommt stark auf den Charakter des Gewerbes und des dadurch

verursachten Lärms an. Wie erwähnt, sind in der Zone WA4 höchstens

mässig störende Gewerbebetriebe erlaubt.

12.

12.1.

Die Beschwerdeführerin stellt sich schliesslich auf den Standpunkt, unter

den gegebenen Umständen Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung nach

§ 67 BauG zu haben, um von den AZ-Vorschriften, namentlich dem maxi-

malen Wohnanteil an der AZ abweichen zu können. Es bestehe kein öffent-

liches Interesse an einer gewerblichen Nutzung. Ihre Liegenschaft befinde

sich inmitten von reinen Wohnbauten. Eine Ablehnung der Wohnnutzung

würde für die Mieter zu unakzeptablen Härten und offensichtlichen Un-

zweckmässigkeiten führen.

- 21 -

12.2.

Gemäss § 67 Abs. 1 BauG kann der Gemeinderat bei der Bewilligung von

Bauten und Anlagen, unter billiger Abwägung der beteiligten privaten In-

teressen, Ausnahmen von kommunalen Nutzungsplänen gestatten, wenn

a) es mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze

vereinbar ist und b) ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder die An-

wendung der Pläne zu hart wäre. § 67 Abs. 1 BauG verlangt somit nicht

nur eine Interessenabwägung, sondern setzt kumulativ das Vorliegen aus-

serordentlicher Verhältnisse oder einer unzumutbaren Härte voraus. Ein

Ausnahmetatbestand lässt sich nicht allein damit begründen, es bestünden

keine öffentlichen (oder privaten) Interessen an der Einhaltung der Zonen-

vorschrift bzw. die Ausnahme sei mit dem Sinn und Zweck des Rechtssat-

zes (von dem abgewichen wird) vereinbar. Es bedarf darüber hinaus aus-

serordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls, die eine Ausnahme

rechtfertigen. Das Verwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis stets

strenge Anforderungen an das Vorliegen einer Ausnahmesituation gestellt;

eine solche darf nicht leichthin angenommen werden.

Ausserordentliche Verhältnisse oder eine besondere Härte, die hier ein Ab-

weichen von den Zonenvorschriften betreffend den maximalen Wohnanteil

an der AZ zulassen oder sogar gebieten würden, sind nicht im Ansatz er-

kennbar. Derselbe maximale Wohnanteil an der AZ gilt auch für alle ande-

ren Gebäude in der Zone WA4. Sollte es sich dabei um reine Wohnbauten

handeln, ist davon auszugehen, dass diese eine AZ von 0,8 einhalten und

eine AZ von 1,00 nur mit teilgewerblicher Nutzung erreicht wird. Gegenteili-

ges wird von der Beschwerdeführerin nicht behauptet. In den umliegenden

Zonen W2 und W3 betragen die AZ mit 0,45 (W2) und W3 mit 0,6 (W3)

sogar deutlich weniger als bei Grundstücken in der Zone WA4. Der Nach-

teil, den die Beschwerdeführerin beklagt, ist somit nicht gegeben. Sie unter-

liegt hinsichtlich der Ausnützung ihres Grundstücks keinen restriktiveren

Bedingungen als sie für andere Grundstücke in der näheren Umgebung

gelten. Dass sich die Lage der streitbetroffenen Parzelle Nr. aaa, insbeson-

dere in Bezug auf die Nachfrage nach Gewerberäumlichkeiten, von jenen

Grundstücken unterscheiden würde, und in dieser oder anderer Hinsicht

einzigartig wäre, steht nicht zur Diskussion. Bei der Behauptung, dass der

Markt für bestimmte (hier: gewerbliche) Nutzungen gesättigt sei, handelt es

sich um einen Grund, den jeder beliebige Grundeigentümer in der Zone

WA4 für sich anführen könnte. Eine Ausnahmebewilligung darf jedoch nicht

dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich

praktisch immer anführen lassen; auf diesem Wege würde das Gesetz aus-

gehöhlt bzw. abgeändert. Nichts anderes gilt für das von der Beschwerde-

führerin (sinngemäss) vorgetragene Argument, wonach ein Mangel an

Mietwohnungen bestehe und die verweigerte Umnutzung daher eine un-

billige Härte für die Mieter von Wohnungen in ihrer Liegenschaft bedeuten

würde (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2024.72 vom 11. Juni

- 22 -

2024, Erw. II/2.4.3 und 2.5; bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts

1C_471/2024 vom 16. Juni 2025, Erw. 6.3).

Schon mangels ausserordentlicher Verhältnisse oder eines besonderen

Härtefalls fällt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG im

vorliegenden Fall ausser Betracht. Es kann daher offenbleiben, wie hoch

das öffentliche Interesse an einer teilgewerblichen Nutzung der Liegen-

schaft der Beschwerdeführerin ist. Falsch ist jedoch deren Einschätzung,

dass gar kein solches öffentliches Interesse bestehe. Die Förderung von

teilgewerblichen Nutzungen zwecks Belebung des Quartiers entspricht ei-

nem öffentlichen Interesse.

13.

Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde in jeglicher

Hinsicht als unbegründet. Die im erstinstanzlichen Umnutzungsbewilli-

gungsverfahren begangenen Verfahrensfehler konnten im vorinstanzlichen

Verfahren geheilt werden (Verletzung der behördlichen Begründungs-

pflicht) bzw. begründen keine Vertrauensgrundlage für die Fortsetzung der

illegalen Wohnnutzung von Gewerbeflächen (Verletzung des Beschleuni-

gungsgebots). Der Vorinstanz lassen wich weder Verfahrensfehler noch

eine falsche Feststellung des massgeblichen Sachverhalts oder Rechtsan-

wendungsfehler vorwerfen. Ein Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung

für die nachgesuchte, gegen § 5 Abs. 1 BNO und den darin verankerten

maximalen Wohnanteil an der AZ verstossende Wohnnutzung von Gewer-

beflächen besteht nicht.

Unter Verweis auf die Ausführungen in Erw. 4.2.1 vorne ist auch im verwal-

tungsgerichtlichen Verfahren mangels Relevanz, Beweistauglichkeit sowie

in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung auf weitere Beweismassnah-

men (Augenschein, Befragungen von Bewohnern und Anwohnern) zu ver-

zichten.

III.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die verwaltungsgerichtlichen Ver-

fahrenskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 31 Abs. 2 VRPG).

2.1.

Zudem hat der obsiegende und vor Verwaltungsgericht anwaltlich vertrete-

ne Stadtrat Q._____ gegenüber der Beschwerdeführerin Anspruch auf Er-

satz seiner Parteikosten (§ 32 Abs. 2 VRPG).

2.2.

Für die Bestimmung der Höhe der Parteientschädigung an die obsiegende

Gegenpartei gilt gemäss § 5 lit. d des Einführungsgesetzes zum Bundes-

- 23 -

gesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 2. No-

vember 2004 (EG BGFA; SAR 290.100) das Dekret über die Entschä-

digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.150).

Der vorliegende Rechtsstreit ist zwar vermögensrechtlicher Natur, aber

dessen Streitwert lässt sich mangels Angaben der Beschwerdeführerin zur

Ertragssituation mit oder ohne gewerbliche Nutzung nicht schätzen, wes-

halb die Parteientschädigung in Anwendung von § 8a Abs. 2 Anwaltstarif

analog §§ 3 Abs. 1 lit. b und 6 ff. Anwaltstarif festzulegen ist. Die Grundent-

schädigung beträgt demnach zwischen Fr. 1'210.00 und Fr. 14'740.00 und

bemisst sich nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes sowie der

Bedeutung und Schwierigkeit des Falles (§ 3 Abs. 1 lit. b Anwaltstarif). Der

mutmassliche Aufwand des Anwalts des Stadtrats Q._____ ist eher unter-

durchschnittlich. Dasselbe gilt für die Komplexität der Materie und die Be-

deutung des Falles für den Stadtrat. Es rechtfertigt sich somit, die Grund-

entschädigung auf Fr. 2'400.00 zu bemessen. Ordentliche oder ausseror-

dentliche Zu- oder Abschläge nach den §§ 6 ff. Anwaltstarif sind hingegen

keine zu gewähren bzw. anzuordnen. Unter Hinzurechnung einer Ausla-

genpauschale (vgl. § 13 Abs. 1 Anwaltstarif) resultiert eine angemessene

Parteientschädigung von Fr. 2'672.00.

Das Verwaltungsgericht erkennt:

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-

richtsgebühr von Fr. 2'000.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-

len.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Stadtrat Q._____ die vor

Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'672.00 zu

ersetzen.

Zustellung an:

die Beschwerdeführerin (Vertreter)

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung

den Stadtrat Q._____ (Vertreter)

die Beigeladenen 1, 2, 3.1 und 3.2

Mitteilung an:

den Regierungsrat

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Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]).

Aarau, 26. November 2025

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau

3. Kammer

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:

Winkler Ruchti

Referenzen

WBE.2015.301Umnutzung von Gewerbe- in Wohnflächen

Bestimmungsliste

WBE.2015.301Umnutzung von Gewerbe- in Wohnflächen
BV
ZGB

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