HE260068
ZH Handelsgericht
Bauhandwerkerpfandrecht bei Stockwerkeigentum
Veröffentlicht am 1. Oktober
Entschieden am 30. Juni
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Deutsch).
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE260068-O U/mk
Mitwirkend: Ersatzoberrichterin Franziska Egloff sowie der Gerichtsschreiber
Alexander Behrens
Urteil vom 30. Juni 2026
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchsgegnerin
betreffend Bauhandwerkerpfandrecht
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Modifiziertes Rechtsbegehren:
(act. 6 S. 2)
"1. Es sei das Grundbuchamt C._____ anzuweisen, zulasten des
Grundstücks der Gesuchsgegnerin, Grundbuch D._____, Blatt 1,
EGRID CH2, Kat.-Nr. 3, Grundstücksbeschreibung gemäss GB-
Auszug, E._____-strasse 4, D._____, für die Gesamt-Pfand-
summe von CHF 74'032.20 zzgl. Zins von 5% seit 8.5.2026 ein
Bauhandwerkerpfandrecht wie folgt vorläufig einzutragen:
5
B._____ AG
1
B._____ AG
6
1
B._____ AG
7
1
B._____ AG
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1
2. Mit einer superprovisorischen Verfügung (ohne Anhörung der Ge-
genpartei) sei das Grundbuchamt C._____ anzuweisen, das in
Rechtsbegehren Ziff. 1 beantragte gesetzliche Pfandrecht umge-
hend vorläufig im Grundbuch vorzumerken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zulas-
ten der Gesuchsgegnerin."
Das Einzelgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessverlauf
Am 11. Juni 2026 (persönlich überbracht) stellte die Gesuchstellerin ein Gesuch
um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (act. 1-2). Mit Verfü-
gung vom 12. Juni 2026 forderte das Gericht die Gesuchstellerin zur Verbesserung
des Gesuchs auf (act. 4). Dieser Aufforderung kam die Gesuchstellerin mit Eingabe
vom 26. Juni 2026 nach und stellte das genannte, modifizierte Rechtsbegehren
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(act. 6). Da sich das Gesuch als offensichtlich unbegründet erweist, ist darüber
ohne Stellungnahme der Gegenpartei zu entscheiden ().
2. Rechtsbegehren
2.1. Die Gesuchstellerin verlangt die Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts zulasten eines im Stockwerkeigentum stehenden Stammgrundstück, ersucht
aber gleichzeitig darum, die Gesamtpfandsumme auf vier Stockwerkeinheiten auf-
zuteilen. Das Rechtsbegehren ist widersprüchlich formuliert: Aus dem Wortlaut er-
hellt nicht, ob ein Gesamtpfand zulasten des Stammgrundstücks, Teilpfänder zu-
lasten der vier Stockwerkeinheiten oder beides verlangt wird.
2.2. Wie alle Prozesshandlungen sind auch Rechtsbegehren nach Treu und
Glauben auszulegen, insbesondere im Lichte der dazu gegebenen Begründung
(Urteil des Bundesgerichts 4A_44/2024 vom 11. Juni 2024 E. 1.2).
2.3. Die Gesuchstellerin führt in der (verbesserten) Gesuchsbegründung aus,
dass die Gesamtpfandsumme auf die Stockwerkeinheiten entsprechend ihrer je-
weiligen Wertquoten zu verteilen sei (act. 6 Ziff. 8). Das Rechtsbegehren ist nach
Treu und Glauben daher so zu verstehen ist, dass die Eintragung von (Teil-)Pfand-
rechten zulasten der vier, im Rechtsbegehren genannten Stockwerkeinheiten ver-
langt wird.
3. Quotenmässige Verteilung der Pfandsumme auf die Stockwerkeinheiten
3.1. Die Gesuchstellerin macht geltend, die zu belastende Liegenschaft sei in
Stockwerkeigentum aufgeteilt. Dabei habe sie nicht in allen Stockwerkeinheiten Ar-
beiten erbracht oder Material geliefert. Die Gesamtpfandsumme sei somit auf die
Stockwerkeinheiten [in denen Arbeiten erbracht worden sind] entsprechend ihren
jeweiligen Wertquoten zu verteilen (act. 6 Ziff. 8).
3.2. Wurden Arbeiten an im Miteigentum stehenden Grundstücken erbracht, hat
der Bauunternehmer die Wahl, ob er das Gesamtgrundstück oder die einzelnen
Miteigentumsanteile belasten will. Eingeschränkt ist das Wahlrecht dadurch, dass
das Gesamtgrundstück selber nicht mehr mit Grundpfandrechten belastet werden
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kann, wenn an den Miteigentumsanteilen bereits Pfandrechte bestehen (Art. 648
Abs. 3 ZGB), was auch für das Bauhandwerkerpfandrecht als mittelbares gesetzli-
ches Pfandrecht gilt (BGE 126 III 462 E. 2b m.w.H.).
Beim Stockwerkeigentum als Sonderfall des Miteigentums können wertvermeh-
rende Leistungen zum Zweck der individuellen Ausgestaltung einer Stockwerkein-
heit grundsätzlich nur auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil durch ein Bauhand-
werkerpfand gesichert werden (BGE 126 III 462 E. 2b m.w.H.). Haben mehrere
Stockwerkeinheiten von den Arbeiten profitiert, sind die einzelnen Einheiten mit ei-
nem Teilpfand zu belasten (BGE 146 III 7 E. 2.1.3 = Pra 109 Nr. 99). Der Umfang
der mit dem Teilpfand sicherzustellenden (Teil-)Forderung muss für jede Stock-
werkeinheit konkret quantifiziert und beziffert werden. Eine abstrakte Aufteilung der
Gesamtheit der Kosten ist grundsätzlich unzulässig, auch wenn ein Global- oder
Pauschalpreis vereinbart wurde (vgl. BGE 146 III 7 E. 2.1.2 = Pra 109 Nr. 99).
Anders verhält es sich, wenn der Bauunternehmer Arbeiten an gemeinschaftlichen
Bauteilen erbracht hat. Hier behält er – vorbehalten – die Wahl,
entweder die Gesamtliegenschaft zu belasten oder die Forderung auf die Stock-
werkeinheiten aufzuteilen (BGE 126 III 462 E. 2b). Entscheidet er sich für letzteres,
erfolgt die Aufteilung des Gesamtanspruchs (abstrakt) auf die einzelnen Stockwerk-
einheiten im Sinne von auf Grundlage der Wertquoten (BGE
146 III 7 E. 2.1.3 m.w.H. = Pra 109 Nr. 99; BGE 125 III 113 E. 3a).
3.3. Die Gesuchstellerin bringt vor, die Gesuchsgegnerin habe beabsichtigt, die
streitgegenständliche Liegenschaft E._____-strasse teilweise zu sanieren. Die Sa-
nierung habe eine 1-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss und eine 1-Zimmer-
Wohnung im Dachstock betroffen. Zudem seien im 1. Untergeschoss ein Bastel-
raum und ein bestehendes Zimmer zu einer Wohnung umgebaut worden. Die bei-
den 1-Zimmer-Wohnungen seien totalsaniert worden: Die Gesuchstellerin habe die
Wohnungen vollständig entkernt und alle Installationen, Böden und Wände neu er-
stellt. Es seien ausserdem neue Bäder und Küchen eingebaut worden (act. 6
Ziff. 5).
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3.4. Sämtliche vorgebrachten Arbeiten erfolgten zum Zweck der individuellen
Ausgestaltung der vier streitgegenständlichen Stockwerkeinheiten. Die Aufteilung
des zu sichernden Werklohns auf die einzelnen Einheiten hat deswegen konkret zu
erfolgen. Dabei ordnet die Gesuchstellerin die einzelnen Arbeiten zwar der jeweili-
gen Stockwerkeinheit zu. Sie quantifiziert aber weder deren Ausmass noch beziffert
sie deren Wert. Eine konkrete Aufteilung des Werklohns bzw. der Teilpfandrechte
lässt sich anhand der Angaben der Gesuchstellerin nicht vornehmen. Auch wenn
der Werklohn wie im vorliegenden Fall mehrheitlich pauschal vereinbart wurde (vgl.
act. 6 Ziff. 7), bleibt es Aufgabe der Gesuchstellerin, für jede Stockwerkeinheit eine
Abrechnung der ausgeführten Arbeiten und des gelieferten Materials sowie des an-
gewendeten Einheitspreises zu führen (vgl. BGE 146 III 7 E. 2.1.2 m.w.H. = Pra
109 Nr. 99).
3.5. Die Gesuchstellerin verlangt die Teilpfandrechte richtigerweise nur auf den
Stockwerkeinheiten, die in den Genuss wertvermehrender Arbeiten gekommen
sind. Sie nimmt die Aufteilung aber unzulässigerweise abstrakt nach Wertquoten
vor. Das Gesuch um vorläufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten ist
entsprechend abzuweisen und der Antrag auf superprovisorische Eintragung erüb-
rigt sich.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Höhe der Gerichtsgebühr wird nach der Gebührenverordnung des Obergerichts
bestimmt ( i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie
nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a
GebV OG). Beim vorliegenden Streitwert von CHF 74'032.20 beträgt die nach § 4
Abs. 1 GebV OG bestimmte einfache Grundgebühr CHF 7'473.–. In Anwendung
von § 8 Abs. 1 GebV OG und, da keine Stellungnahme einzuholen war, § 10 Abs. 1
GebV OG sowie in Nachachtung des Äquivalenzprinzips (§ 4 Abs. 2 GebV OG) ist
diese auf rund einen Fünftel zu reduzieren. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 1'500.–
festzusetzen. Ausgangsgemäss sind die Kosten der Gesuchstellerin aufzuerlegen
(). Mangels Umtrieben ist der Gesuchsgegnerin keine Partei-
entschädigung zuzusprechen.
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Das Einzelgericht erkennt:
1. Das Gesuch um vorläufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten
wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'500.–.
3. Die Kosten werden der Gesuchstellerin auferlegt.
4. Der Gesuchsgegnerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchsgegnerin unter Bei-
lage von Doppeln von act. 1, act. 2, act. 3/1-14, act. 4, act. 6 und act. 8/2-20.
6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-
wert beträgt CHF 74'032.20.
Die gesetzlichen Fristenstillstände gelten nicht ().
Zürich, 30. Juni 2026
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Der Gerichtsschreiber:
Alexander Behrens
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