VR3 2024 16
GR Gerichte
Raumplanung und öffentliches Baurecht
Baubewilligung trotz Planungszone
Veröffentlicht am 25. September
Entschieden am 31. März
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Deutsch).
«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 31. März 2026
mitgeteilt am 13. April 2026
Referenz
VR3 24 16, VR3 24 17, VR3 24 18, VR3 24 19, VR3 24 20,
VR3 24 21
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Eichbaum, Aktuar ad hoc
Parteien
A._____
Beschwerdeführer 1 (VR3 24 16)
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey,
B._____
Beschwerdeführer 2 (VR3 24 17)
C._____
Beschwerdeführende 3 (VR3 24 18)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
D._____
Beschwerdeführende 4 (VR3 24 19)
2 / 24
E._____
Beschwerdeführende 5 (VR3 24 20)
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Lea Sturm und/oder
Rechtsanwalt Dr. iur. Oliver Bucher,
F._____
Beschwerdeführer 6 (VR3 24 21)
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Karl Gehler,
gegen
Gemeinde Bever
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
G._____ AG (in Gründung)
Beschwerdegegnerin 2
vertreten durch H._____ und Wohngenossenschaft I._____, c/o
H._____,
diese wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christian
Schreiber,
Gegenstand
Baubewilligung/Baueinsprache
3 / 24
Sachverhalt
A.
H._____ ist Eigentümerin der Parzellen Nrn. Z1._____ und Z2._____ in
Bever. Die Wohngenossenschaft I._____ ist Eigentümerin der Parzelle Nr.
Z3._____. Die Parzellen sind gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Bever
den Wohnzonen 2A (Parzelle Nr. Z2._____) und 2B (Parzellen Nrn. Z3._____ und
Z1._____) zugeteilt. Auch liegen sie im Perimeter des Quartierplans "J._____" aus
dem Jahr 1981. Im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
(ISOS) sind die Parzellen Bestandteil des Gebiets 5 "K._____" mit Erhaltungsziel A.
Weiter befinden sich die Parzellen in einer kommunalen Ortsbildschutzzone.
B.
Am 7. April 2022 reichte die L._____ GmbH im Auftrag der
Grundeigentümerinnen bzw. der durch diese zu gründenden G._____ AG der
Gemeinde Bever ein Baugesuch für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit
insgesamt 14 Erstwohnungen, einer unterirdischen Einstellhalle mit 34 Parkplätzen,
acht Aussenparkplätzen, einer Wärmepumpenanlage mit Erdsonden sowie einer
Photovoltaikanlage auf den Parzellen Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ ein.
C.
Während der öffentlichen Auflage vom 10. bis 29. Mai 2022 gingen sieben
Einsprachen gegen das Bauvorhaben ein. Eine weitere Einsprache wurde gegen
das Gesuch um Bewilligung der Wärmepumpen mit Erdwärmesonden eingereicht.
D.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 4. Januar 2024, mitgeteilt am
31. Januar 2024, hiess der Gemeindevorstand Bever die Einsprachen teilweise gut
(betreffend Farb- und Materialkonzept), wies sie im Übrigen aber ab und erteilte die
Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Der Gemeindevorstand kam zum
Schluss, dass das Bauvorhaben weder der rechtskräftigen noch der vorgesehenen
neuen Planung widerspreche und deshalb nicht unter den Anwendungsbereich der
erlassenen Planungszone falle. Auch dränge sich eine Anpassung des seit 1981
bestehenden Quartierplans nicht auf und sei das Bauvorhaben hinreichend
erschlossen.
E.
Dagegen
erhob
am
21.
Februar
2024
A._____
(nachfolgend:
Beschwerdeführer 1) Beschwerde beim vormaligen Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden und beantragte, der Bau- und Einspracheentscheid des
Gemeindevorstands Bever vom 4. Januar 2024 sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolge aufzuheben, die Baubewilligung sei zu verweigern und der
Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren. Es wurde geltend
gemacht, dass mit der Festlegung der Bauzonengrösse eine Bundesaufgabe
vorliege und das ISOS deshalb vorliegend unmittelbar Anwendung finde. Die
geplanten Neubauten würden mitten in der Freifläche mit Erhaltungsziel A zu stehen
4 / 24
kommen und somit den historischen Siedlungsabschluss unzulässigerweise
erweitern und entstellen. Auch die Bauberaterin der Gemeinde Bever komme zu
diesem Schluss. Die Gemeinde habe hier ihren Ermessensspielraum überschritten
und damit Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1.
Juli 1966 (NHG; SR 451) verletzt. Selbst wenn keine Bundesaufgabe vorliegen
würde, wäre – eventualiter – der Schutz des Ortsbildes durch kantonales und
kommunales Recht gewährleistet. Weiter sei das Bauvorhaben nicht hinreichend
erschlossen und die Verkehrserschliessung für ein Neubaugebiet durch einen
schützenswerten Ortskern mit schmalen Gassen nicht haltbar. Zudem weise die
Gemeinde Bever überdimensionierte Bauzonen auf, weshalb vor Erteilung einer
Baubewilligung zu prüfen gewesen wäre, ob eine Auszonung aus raumplanerischer
Sicht nicht geboten wäre. Die bewilligten Neubauten hätten der Planungszone
unterstellt werden müssen. Auch habe die Gemeinde es unterlassen, anhand des
Leerwohnungsbestands und der Bevölkerungsentwicklung aufzuzeigen, weshalb
ein Bedarf für so viele Erstwohnungen bestehen soll.
F.
Am 29. Februar 2024 erhob B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 2)
Beschwerde beim vormaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und
beantragte sinngemäss die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids. Aufgrund
der geringen Abstände der geplanten Neubauten zu seinem Landwirtschaftsbetrieb
(Parzelle Nr. Z4._____), befürchtete er Konflikte wegen der Emissionen seines
Betriebs. Die Mindestabstände gemäss FAT-Bericht Nr. 476 seien nicht
eingehalten. Weiter sei der Quartierplan nicht mehr zeitgemäss und hätte angepasst
werden müssen.
G.
Mit Eingabe vom 29. Februar 2024 erhoben C._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführende
3)
ebenfalls
Beschwerde
beim
vormaligen
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, die Ziffern 2
(Abweisung der Einsprache) und 3 (Erteilung Baubewilligung) des angefochtenen
Entscheids, seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben,
eventualiter an die Gemeinde Bever zur Weiterbehandlung zurückzuweisen. Zudem
sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Sie machten
geltend, die Freihaltefläche sei zu erhalten. Demgegenüber durchbreche die Decke
der unterirdischen Garage den Einfahrtsbereich und die geplante Mauer über der
Einfahrt sowie die seitlichen Rampenmauern das gewachsene Terrain teilweise
massiv.
Weiter
entspreche
der
Quartierplan
"J._____"
aufgrund
der
zwischenzeitlich geänderten rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse nicht mehr
den heutigen Gegebenheiten und wäre vor Erteilung einer Baubewilligung
anzupassen gewesen. Auch verstosse die erteilte Baubewilligung gegen die vom
5 / 24
Gemeindevorstand erlassene Planungszone und sei der Nachweis des Bedarfs an
Erstwohnungen nicht erbracht worden.
H.
Gegen den Entscheid der Gemeinde Bever erhoben am 2. März 2024
D._____ (nachfolgend: Beschwerdeführende 4) Beschwerde beim vormaligen
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten, der Bau- und
Einspracheentscheid sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und
die Baubewilligung zu verweigern. Sie machten geltend, dass eine Auszonung der
Bauparzellen nach wie vor möglich sei und aufgrund der geltenden Planungszone
deshalb keine Baubewilligung erteilt werden dürfte. Der Quartierplan sei überholt
und die Parzellen dürften auch zwecks Erhaltung des wertvollen Ortsbilds nicht
überbaut werden. Dies alles spreche für eine Auszonung der Bauparzellen. Die
Gemeinde Bever sei der Verpflichtung, den Schutz des nationalen Ortsbilds in die
Nutzungsplanung zu übernehmen nur teilweise nachgekommen. Die Schutzziele
des ISOS hätten durch die Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes
(RPG; SR 700) eine neue Dimension erhalten, welche im Rahmen der laufenden
Ortsplanungsrevision zu prüfen sei. Um diese Überprüfung nicht zu unterwandern,
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben. Auch habe die Vorinstanz keine
genügende Interessenabwägung vorgenommen. Zudem sei das Bauvorhaben nicht
hinreichend erschlossen, da sich die enge Strasse in einem schlechten Zustand
befinde und lediglich zur provisorischen Erschliessung des Wohnhauses auf
Parzelle Nr. Z5._____ diene. Die Verkehrssicherheit sei nicht gewährleistet. Weiter
würde – nachdem der Bauernbetrieb auf Parzelle Nr. Z6._____ aufgegeben worden
sei – eine neue Erschliessungsmöglichkeit von Süden her bestehen. Darüber
hinaus seien auch die Gestaltungsvorschriften des Quartierplans durch die
langgezogenen Baukörper mit den grossen Fenstern nicht eingehalten. Auch
würden sich die Loggien der Häuser C und D nicht gut in den Baukörper integrieren.
I.
Weiter erhoben mit Eingabe vom 4. März 2024 E._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführende 5) Beschwerde beim vormaligen Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden und beantragten, der Bau- und Einspracheentscheid sei unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Baubewilligung zu
verweigern. Eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zu erteilen. Auch sie machten geltend, dass im Rahmen der
Ortsplanungsrevision eine Auszonung der Bauparzellen zu prüfen sei und deshalb
– gestützt auf die erlassene Planungszone – zurzeit keine Baubewilligung erteilt
werden könne. Das Inkrafttreten der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 bilde eine
Rechtsänderung, die den Weg zu einer vorfrageweisen Überprüfung des rund 40-
6 / 24
jährigen Quartierplans öffnen könne. Zudem hätten auch die Schutzziele des ISOS,
denen die Gemeinde nur teilweise nachgekommen sei, durch die RPG-Revision
eine
neue
Dimension
erhalten,
welche
im
Rahmen
der
laufenden
Ortsplanungsrevision zu prüfen sei. Um diese Überprüfung nicht zu unterwandern,
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben. Auch habe der Gemeindevorstand
Bever
keine
genügende
Interessenabwägung
vorgenommen.
Auch
die
Beschwerdeführenden 5 rügten die ungenügende Erschliessung des Bauvorhabens
sowie die Verletzung der Gestaltungsvorschriften des Quartierplans. Darüber
hinaus habe die Bauherrschaft nicht glaubhaft machen können, dass eine
hinreichende Nachfrage nach Erstwohnungen in diesem Marktsegment bestehe.
J.
Am 4. März 2024 erhob zudem F._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 6)
Beschwerde beim vormaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und
beantragte, der Bau- und Einspracheentscheid sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen vollumfänglich aufzuheben und die Baubewilligung zu
verweigern. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Es wurde
gerügt, der Quartierplan "J._____" sei veraltet und die Verhältnisse – insbesondere
die rechtlichen Grundlagen, aber auch die Erschliessungsmöglichkeiten des
Plangebiets – hätten sich seither erheblich geändert. Dies müsse zu einer
Überprüfung und Anpassung des Quartierplans führen. Die Erteilung der
Baubewilligung auf der Grundlage eines veralteten Quartierplans erweise sich aus
diesen Gründen als rechtswidrig. Weiter habe die Vorinstanz keine umfassende
Interessenabwägung vorgenommen, liege das Gebiet doch im vom ISOS
geschützten Ortsbild und müsse die Gemeinde Bever Bauparzellen auszonen.
Auch widerspreche die Baubewilligung dem kommunalen räumlichen Leitbild
(nachfolgend: KRL). Weiter habe es keine Abklärungen zu den Abständen gemäss
FAT-Richtlinien gegeben, weshalb die Baugesuchsunterlagen unvollständig seien.
Der Beschwerdeführer 6 rügte weiter, dass das Bauvorhaben die Vorgaben des
ISOS – ohne eingehende Interessenabwägung – nicht beachte. Auch verstosse das
Bauvorhaben gegen die erlassene Planungszone.
K.
Mit Vernehmlassungen vom 6. März sowie 10. April 2024 erklärte sich die
G._____ AG in Gründung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) mit der Erteilung
der aufschiebenden Wirkung der Beschwerden sowie der Vereinigung der
Verfahren einverstanden. Mit Eingabe vom 11. April 2024 stimmte auch die
Gemeinde Bever (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) der Vereinigung der
Verfahren zu.
7 / 24
L.
Mit verfahrensleitender Verfügung vom 12. April 2024 vereinigte die
Instruktionsrichterin die Verfahren R 24 16 bis R 24 21 und erkannte den
Beschwerden die aufschiebende Wirkung zu.
M.
Mit Vernehmlassung vom 13. Mai 2024 in den Verfahren R 24 16 bis R 24
21 beantragte die Beschwerdegegnerin 1, die Beschwerden unter Kostenfolge
abzuweisen. Sie verwies insbesondere auf den Prüfbericht des Amtes für
Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE) vom 12. März 2021 zum KRL,
wonach die Bestrebungen der Gemeinde zur Reduktion der Wohn-, Misch- und
Zentrumszonen (nachfolgend: WMZ) in die richtige Richtung gehen würden
(gemäss KRL ist das Gebiet "J._____" nicht als Gebiet mit Potential für Auszonung
vorgesehen) und, dass trotz des Umstands, dass das Quartier "J._____" im ISOS
liege, eine Gebietsentwicklung mit einer Überbauung an dieser Stelle denkbar sei.
Auch sei in Bever per 1. Juni 2023 gerade einmal eine einzige Wohnung leer
gestanden und die Wohnungsnot extrem gross. Weiter sei der Quartierplan mit
Annahme des Baugesetzes vom 5. Juli 2018 bestätigt worden. Nur wenn die
Umsetzung des Quartierplans zu stossenden Resultaten führen würde, müsste
dieser angepasst werden. Dies sei aber nicht der Fall. Auch sei das Bauvorhaben
mit dem ISOS vereinbar. Die nördliche Ebene des Ortsbildteils "K._____" sei –
anders als die Beschreibung im ISOS suggeriere – nicht frei von Bauten.
Schliesslich sei die – nach der laufenden Ortsplanungsrevision – verbleibende
Bauzonenreserve aufgrund der spezifischen Gegebenheiten in Bever angemessen.
N.
Mit Eingabe vom 13. Mai 2024 liess sich die Beschwerdegegnerin 2 in den
Verfahren R 24 16 bis R 24 21 vernehmen und beantragte sämtliche Beschwerden
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Es gehe vorliegend um ein
Baubewilligungsverfahren
und
nicht
um
die
Überprüfung
der
Grundnutzungsordnung. Eine Revision des Quartierplans sei nicht angezeigt, da
dieser insbesondere Rücksicht auf den Schutzstatus gemäss ISOS nehme. Die
vorgeschriebene Lage und Dimensionierung der Baukörper und die restriktiven
Gestaltungsvorschriften würden eine optimale Abstimmung auf den angrenzenden
Ortskern gewährleisten. Auch sehe der Quartierplan angemessene Freiflächen vor.
Zudem würden für die Realisierung des Projekts gewichtige öffentliche Interessen
sprechen. Weiter sei die Einschätzung der Bauberaterin der Gemeinde nicht
differenziert und widerspiegle diese nur ihre eigene Meinung. Schliesslich sei das
Quartierplangebiet auch vollständig und hinreichend erschlossen.
O.
In seiner Replik vom 5. Juni 2024 hielt der Beschwerdeführer 1 unverändert
an seinen bisherigen Anträgen fest, unter Vertiefung der gemachten Ausführungen.
Die Beschwerdeführenden 3 hielten mit Replik vom 25. Juni 2024 ebenfalls
8 / 24
unverändert an ihren Rechtsbegehren fest und bekräftigten ihren bisherigen
Standpunkt. Mit Replik vom 10. Juli 2024 hielt auch der Beschwerdeführer 6 an
seinen Anträgen fest und reichte eine zusätzliche Begründung ein. Die
Beschwerdeführenden 5 reichten am 12. Juli 2024 ebenfalls eine Replik ein und
hielten – unter Ergänzung ihrer Ausführungen – an den gestellten Anträgen fest.
P.
Die Beschwerdegegnerin 1 hielt mit Duplik vom 4. Oktober 2024 an den
gestellten Anträgen fest und nahm zu den Ausführungen in den Repliken Stellung.
Die Beschwerdegegnerin 2 reichte am 4. November 2024 ihre Duplik ein und hielt
– unter Ergänzung ihrer Ausführungen – an den gestellten Rechtsbegehren fest.
Q.
Am 12. November 2024 verfügte die Instruktionsrichterin den Abschluss des
Schriftenwechsels. Mit Schreiben vom 15. und 19. November bzw. 5. Dezember
2024 reichten die Beschwerdeführenden 1, 5 sowie 6 ihre Honorarnoten ein. Die
Honorarnote der Beschwerdegegnerin 2 datiert vom 14. November 2024. Die
Beschwerdegegnerin 2 liess sich am 10. Dezember 2024 zu den Honorarnoten der
Beschwerdeführenden 5 sowie des Beschwerdeführers 6 vernehmen und
beantragte, diese zu kürzen.
R.
Am
30. September
2025
forderte
die
Instruktionsrichterin
die
Beschwerdegegnerin 1 auf, dem Obergericht des Kantons Graubünden den
Vorprüfungsbericht des ARE zur pendenten Ortsplanungsrevision zukommen zu
lassen. Dieser wurde den Parteien im Anschluss zur Kenntnis zugestellt. Zum
Vorprüfungsbericht des ARE vom 13. Mai 2025 reichten der Beschwerdeführer 1
am 31. Oktober 2025, der Beschwerdeführer 6 am 17. November 2025 und die
Beschwerdeführenden 5 am 11. Dezember 2025 eine Stellungnahme ein. Im Sinne
des unbedingten Replikrechts liess sich die Beschwerdegegnerin 1 am 23. Januar
2026 erneut vernehmen und beantragte, die Beschwerdeverfahren bis zum
Vorliegen der von ihr in Auftrag gegebenen Wohnraumstrategie, welche
voraussichtlich im April/Mai 2026 vorliegen würde, zu sistieren.
S.
Während der Beschwerdeführer 1 und die Beschwerdegegnerin 2 mit
Eingaben vom 30. Januar bzw. 9. Februar 2026 nichts gegen den Antrag der
Beschwerdegegnerin 1 auf Sistierung der Verfahren einzuwenden hatten und
diesen unterstützten, beantragten die Beschwerdeführenden 5 und 6, das
Sistierungsgesuch sei abzuweisen. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 5. März
2026 wies die Instruktionsrichterin den Sistierungsantrag ab.
9 / 24
T.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die
weiteren Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
10 / 24
Erwägungen
1.1.
Gemäss (BR 370.100) beurteilt das Obergericht, auf
das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am 1. Januar 2025 hängigen
Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
übertragen worden sind (vgl. ), Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht
endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 4. Januar
2024 (act. C.1) ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz
angefochten werden. Er stellt demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt vor
Obergericht dar. Die Beurteilung der Beschwerde fällt damit in die örtliche und
sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts.
1.2.
Nach ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu
ermächtigt ist. Die Rechtsprechung bejaht ein schutzwürdiges Interesse im Sinne
von Art. 89 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG;
SR 173.110),
wenn
die
Beschwerdeführenden
über
eine
spezifische
Beziehungsnähe zur Streitsache verfügen und einen praktischen Nutzen aus der
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen. Die Nähe der
Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in
räumlicher Hinsicht gegeben sein (BGE 141 II 50 E. 2.1). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarinnen und Nachbarn zur
Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit
oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen wie Lärm, Staub,
Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen betroffen werden, die der Bau
oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur
Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum
Bauvorhaben. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von
Nachbarinnen und Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis
zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung
glaubhaft gemacht und gestützt auf eine Gesamtwürdigung der konkreten
Verhältnisse beurteilt werden (BGE 140 II 214 E. 2.3 mit Hinweisen). Der
Beeinträchtigung muss ein gewisses Gewicht zukommen, um eine Betroffenheit zu
begründen, die grösser ist als diejenige der Allgemeinheit (Urteil des
Bundesgerichts 1C_107/2018 vom 30. August 2018 E. 4.1).
11 / 24
1.3.
Die Beschwerdeführenden sind allesamt Eigentümer oder Miteigentümer der
Parzellen Nrn. Z7._____ und Z8._____ (Beschwerdeführer 1), Z4._____ und
Z9._____ (Beschwerdeführer 2), Z10._____ (Beschwerdeführende 3), Z11._____
(Beschwerdeführende 4), Z12._____ (Beschwerdeführende 5) und Z13._____
(Beschwerdeführer 6). Die Liegenschaften der Beschwerdeführenden befinden sich
innerhalb eines Umkreises von 100 m vom Bauvorhaben entfernt. Es liegt somit auf
der Hand, dass das Bauvorhaben unmittelbare Auswirkungen auf die
Beschwerdeführenden haben würde. Zudem haben sich die Beschwerdeführenden
bereits am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt und sind somit durch die
angefochtene Verfügung beschwert und deshalb zur Beschwerde legitimiert. Auf die
überdies frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden (Art. 52 Abs. 1 und Art.
38 Abs. 1 und ) ist somit einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden 3 und die Beschwerdegegnerin 2 beantragen die
Durchführung eines Augenscheins. Die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse
ergeben sich vorliegend jedoch vollständig aus den Verfahrensakten und dem
öffentlich zugänglichen Geoportal. Vor diesem Hintergrund erweist sich die
Durchführung eines Augenscheins als nicht notwendig, weshalb das Gericht in
antizipierter Beweiswürdigung auf dessen Durchführung verzichtet (zur antizipierten
Beweiswürdigung vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R
17 63 vom 14. November 2017 E. 3 m.w.H.).
3.
Die Beschwerdeführenden 1 und 3 – 6 machen geltend, das umstrittene
Bauvorhaben verstosse gegen die von der Beschwerdegegnerin 1 am 22. Februar
2019 erlassene und zwischenzeitlich verlängerte Planungszone. Eine Auszonung
der Bauparzellen Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ sei nach wie vor möglich
und
insbesondere
aufgrund
der
Vorgaben
des
ISOS,
der
Bauzonendimensionierung sowie der Erschliessungssituation auch angezeigt. Mit
der geplanten Überbauung der Parzellen würde die laufende Ortsplanungsrevision
unzulässigerweise
präjudiziert.
Die
Beschwerdegegnerinnen
weisen
demgegenüber zusammenfassend darauf hin, dass die Baugrundstücke gemäss
KRL sowie dem zur Vorprüfung eingereichten Rahmennutzungsplan nicht zur
Auszonung
vorgesehen
seien.
Die
bezeichneten
Gebiete,
welche
ein
Auszonungspotenzial hätten, würden ausreichen, um eine bundesrechtskonforme
Bauzonengrösse zu erreichen. Die geplante Überbauung widerspreche somit weder
der rechtskräftigen noch der vorgesehenen neuen Planung.
3.1.
Gemäss sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1); überdimensionierte
Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Nach legt der
12 / 24
Richtplan im Bereich Siedlung fest, wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den
Anforderungen von entsprechen. Bei der Gemeinde Bever handelt es
sich gemäss dem kantonalen Richtplan (KRIP) um eine Gemeinde mit
überdimensionierten WMZ (siehe dazu KRIP, Kapitel 5, Rz. 5.2-19, Stand: Februar
2026). Dem Leitsatz folgend, dass die Kapazitätsreserven in der WMZ auf den
Bedarf auszurichten sind, haben Gemeinden mit zu gross dimensionierter WMZ
Rückzonungen vorzunehmen. Mit der von der Regierung des Kantons Graubünden
am 20. März 2018 beschlossenen Revision des KRIP wurden die Gemeinden
deshalb aufgefordert, ihre Ortsplanung zu überarbeiten und innerhalb von fünf
Jahren beim Kanton zur Genehmigung einzureichen. In diesem Rahmen haben die
Gemeinden ihre WMZ an den Bedarf anzupassen. Diejenigen Gemeinden mit
mutmasslich überdimensionierten WMZ wurden aufgefordert, innerhalb eines
Jahres – also spätestens bis zum 20. März 2019 – eine Planungszone bezüglich
potenzieller Auszonungsflächen zu beschliessen.
3.2.
Die Planungszone stellt das klassische Instrument zur Sicherung künftiger
Planungen dar (vgl. BGE 146 II 289 E. 5.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_275/2021
vom 29. März 2022 E. 2.2; RUCH, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 27 Rz. 1 und 26;
WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG, 2006, Art. 27 Rz. 2 m.w.H.). Wird
namentlich der Erlass oder die Änderung der Grundordnung in die Wege geleitet,
kann der Gemeindevorstand für die davon betroffenen Gebiete eine Planungszone
erlassen (; BR 801.100). In einer Planungszone darf gemäss Art.
21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren
oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur
bewilligt werden, wenn die vorgesehene Neuordnung dadurch nicht erschwert wird
bzw. sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und
Vorschriften widersprechen (vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG und BGE 136 I
142 E. 3.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 2.4 und
1C_275/2021 vom 29. März 2022 E. 2.2). Mit der Planungszone werden also nicht
gemeinhin sämtliche Bauvorhaben im Planungsbereich verunmöglicht. Vielmehr
soll nur, aber immerhin, die Erstellung derjenigen Vorhaben (vorerst) untersagt
werden, die der beabsichtigten neuen Ordnung widersprechen oder deren
Umsetzung erschweren (könnten). Insoweit wird im Sinne einer negativen
Vorwirkung die Anwendung des (noch) geltenden Rechts im Hinblick auf das
Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt (siehe BGE 146 II 289 E. 5.1 und 136 I
142 E. 3.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_89/2024 vom 20. September 2024 E.
2.2.2; 1C_275/2021 vom 29. März 2022 E. 2.3 und 1C_518/2016 vom 26.
September 2017 E. 5.5 f.; RUCH, a.a.O., Art. 27 Rz. 53 f.). Nicht planungsrelevante
13 / 24
Sachverhalte bleiben unangetastet. Baubewilligungen bleiben damit weiterhin
möglich, solange die konkrete Baute bzw. Nutzungsänderung die künftigen
planungsrechtlichen Festlegungen nicht derogiert. Die Frage der künftigen
planungsrechtlichen Festlegungen bzw. der Planungsvorstellungen bestimmt sich
dabei nicht ausschliesslich nach den (ursprünglichen) Absichten im Zeitpunkt des
erstmaligen Erlasses bzw. der allfälligen Verlängerung der Planungszone, sondern
es können auch die zwischenzeitlich gewonnenen Ansichten und neu formulierten
Planungsideen und -ziele berücksichtigt werden (vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ,
Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 7. Aufl., 2024, Rz. 2.4.2 S. 218; BERNER,
Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, Rz. 672 m.w.H.; siehe zum Ganzen auch
PVG 2007 Nr. 27 E. 1; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R
22 70 vom 23. Mai 2023 E. 3.4.1 und R 21 14 vom 29. März 2022 E. 3).
3.3.
Mit Beschluss vom 6. Februar 2025 verlängerte der Gemeindevorstand
Bever die erstmals am 22. Februar 2019 erlassene und das gesamte
Gemeindegebiet umfassende Planungszone um weitere zwei Jahre bis 31. März
2027. Die Planungszone hat folgende Planungsziele:
̶
Prüfung einer Reduktion der Bauzonen (vor allem der Wohn-, Misch- und
Zentrumszonen) entsprechend den Vorgaben von und
sowie des kantonalen Richtplans vom 20. März 2018.
̶
Umsetzung der weiteren Vorgaben von sowie des kantonalen
Richtplans vom 20. März 2018, insbesondere betreffend Förderung einer
hochwertigen
baulichen
Siedlungsentwicklung
nach
innen
und
Siedlungserneuerung.
Baubewilligungen sollen insbesondere dann zurückgestellt werden, wenn das
Bauvorhaben (1) unüberbaute Flächen einer WMZ beansprucht, die entweder
ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets liegen (insbesondere potenzielle
Auszonungsflächen gemäss der gesamtkantonalen Erhebung im Rahmen des
Richtplans sowie gemäss eigener Erhebung der Gemeinde) oder die aus anderen
Gründen (z.B. Freihaltung aus ortsbild- oder denkmalpflegerischen Gründen) nicht
überbaut werden sollten, (2) potenzielle Verdichtungs- und Erneuerungsgebiete
betrifft, oder (3) nicht mindestens 80 Prozent der auf der Bauparzelle zur Verfügung
stehenden Ausnützung konsumiert.
4.
Zu prüfen ist somit zunächst, ob die Erteilung der angefochtenen
Baubewilligung für das Bauvorhaben auf den Parzellen Nrn. Z3._____, Z1._____
und Z2._____, ohne vorgängige Anpassung der Grösse der Bauzonen dem
14 / 24
bundesrechtlichen Gebot widerspricht, wonach überdimensionierte Bauzonen
redimensioniert werden müssen und somit auch ein Verstoss gegen die erlassene
Planungszone vorliegt. Die Planungszone wahrt die Entscheidungsfreiheit der
Planungsbehörde bezüglich der Reduktion überdimensionierter Bauzonen. Diese
Entscheidungsfreiheit wird durch die Erteilung der streitbetroffenen Baubewilligung
eingeschränkt, da sie noch unüberbaute Parzellen betrifft, die mit ihrer Überbauung
als potenzielle Rückzonungsflächen entfallen. Die entsprechende Einschränkung ist
daher mit der Planungszone nur vereinbar, wenn die Zuweisung der
Baugrundstücke zu einer Nichtbauzone nicht ernsthaft in Frage kommt, bzw.
ausgeschlossen werden kann (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_66/2022
vom 1. Dezember 2022 E. 3.4 m.H.a. BGE 148 II 417 E. 3.6.2).
4.1.
Die Baugrundstücke Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ sind gemäss
geltendem Zonenplan den Wohnzonen 2A und 2B zugeteilt und somit Teil des
Baugebiets. Auch liegen sie im Perimeter des Quartierplangebiets "J._____". Der
Quartierplan aus dem Jahr 1981 umfasst die heutigen Grundstücke Nrn. Z5._____,
Z14._____, Z3._____, Z1._____, Z2._____, Z15._____, Z16._____, Z17._____,
Z18._____, Z19._____ und Z20._____ und bezweckt unter anderem den Erlass
gestalterischer Vorschriften und die Regelung der Erschliessung des Plangebiets.
Er ist teilweise realisiert – so ist insbesondere das westlich an die beiden
Baugrundstücke Nrn. Z3._____ und Z1._____ angrenzende Grundstück Nr.
Z5._____ seit dem Jahr 1983 mit einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten
überbaut. Weiter ist vorliegend zu beachten, dass die Baugrundstücke im ISOS als
Bereich des Gebiets Nr. 5 "K._____" mit Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz,
Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche) enthalten sind. Hierzu
wird im ISOS ausgeführt: "Die Kernbebauung dreiseitig umgebende Grünfläche,
Wiesland mit einzelnen Landwirtschafts-, Wohn- und Gewerbebauten, im Süden
Bauern-, Villen- und Patriziergärten." Dem Gebiet "K._____" wird ein "hoher
Stellenwert als Freifläche und Kulturland für die Aussenansicht des Orts und die
Ablesbarkeit der Siedlungsgliederung" zuerkannt. Auch wurde das Gebiet der
Ortsbildschutzzone zugewiesen, in welcher gemäss Art. 32 Abs. 1 des Baugesetzes
der Gemeinde Bever (BauG) unter anderem Neubauten mit besonderer Sorgfalt zu
gestalten sind.
4.2.
Die Gemeinde Bever befindet sich derzeit an der Revision ihrer Ortsplanung.
Unter den Parteien ist unstrittig, dass die Gemeinde über zu grosse Bauzonen
verfügt und diese im Rahmen der Ortsplanungsrevision zu reduzieren hat. Im KRL
vom 3. Dezember 2021 identifizierte die Beschwerdegegnerin 1 entsprechende
Gebiete mit Potential für eine Auszonung (act. C.17). Die Baugrundstücke waren
15 / 24
davon nicht betroffen. Vielmehr qualifizierte die Beschwerdegegnerin 1 das
Quartierplangebiet "J._____" im KRL als "zentrale, ruhige Lage mit grossem
Potenzial; geeignet für Familien und/oder Alterswohnungen". Es soll eine
ortsbauliche Anbindung des Quartiers an die historische Siedlung erfolgen. In der
Stellungnahme zum KRL vom 12. März 2021 hielt das ARE in Bezug auf die
Bauzonendimensionierung fest, dass die Bestrebungen zur Reduktion der WMZ in
die richtige Richtung gingen. Allenfalls müsse aber damit gerechnet werden, dass
im Zuge der Nutzungsplanung zumindest die einzelfallweise Aus- oder Umzonung
weiterer noch verbleibender WMZ-Reserven geprüft werden müsse (act. C.18, Ziffer
2.d). Zum Gebiet "J._____" führte es aus, dass eine Gebietsentwicklung mit einer
Überbauung denkbar sei, allerdings vorausgesetzt werde, dass das Weiterbestehen
der angrenzenden und zukunftsfähigen Landwirtschaftsbetriebe (insbesondere die
Betriebe auf den Parzellen Nrn. Z4._____ und Z21._____) gewährleistet werden
könne (act. C.18, Ziffer 3.c).
4.3.
Basierend auf diesen Grundlagen überarbeitete die Beschwerdegegnerin 1
in den Folgejahren ihre Ortsplanung. Im hier interessierenden Bereich sieht der
Entwurf des Zonenplans die Auszonung des östlichen Teils des Baugrundstücks
Nr. Z2._____ sowie auch die teilweise Auszonung des südlich der Via J._____ an
die Baugrundstücke angrenzenden Grundstücks Nr. Z15._____ vor. Die
Baugrundstücke sollen – zumindest in den Bereichen, in denen die drei
Mehrfamilienhäuser geplant sind – demgegenüber in der Bauzone (gesamthaft in
der Wohnzone 2B) verbleiben (act. C. 23). Gemäss Planungs- und
Mitwirkungsbericht vom Oktober 2024 soll die WMZ-Fläche um über die Hälfte
reduziert werden (von 5.37 ha auf 2.57 ha). Die in der WMZ verbleibenden
Reserven würden erschlossene, baureife Flächen umfassen (act. C.33, Ziffer 4.5,
S. 16). Im Bericht befasst sich die Beschwerdegegnerin 1 als Planungsbehörde in
Ziffer 6.1 auch mit dem Gebiet J._____ und verweist einerseits auf die
Ausführungen im KRL und macht andererseits Erwägungen betreffend die
Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem ISOS. Als Fazit hält sie fest, dass durch
das Bauvorhaben keine Beeinträchtigung der Schutz- und Erhaltungsziele des
ISOS bestehen würde (act. C.33, Ziffer 6.1, S. 21 ff.).
Das ARE kommt in seinem Vorprüfungsbericht vom 13. Mai 2025 in Bezug auf die
Bauzonenkapazität zu folgendem Schluss: Die Bevölkerungsprognosen des
Bundesamts für Statistik (BFS) würden von einer rückläufigen Entwicklung der
Bevölkerungszahlen ausgehen. Diese Zahlen seien unter anderem massgebend für
die Bemessung der WMZ-Reserven für die nächste Planungsperiode. Das ARE
gelangt daher zum Ergebnis, dass die vorliegenden WMZ-Reserven von 2.57 ha
16 / 24
gemessen am prognostizierten Bevölkerungsrückgang offensichtlich (theoretisch)
zu gross bemessen seien. Es würden rund 19 Bauplätze verbleiben, was rund dem
Dreifachen des Grundbedarfs entsprechen würde. Rein rechnerisch könne kein
Bedarf für eine WMZ-Reserve von 2.57 ha geltend gemacht werden (act. H.1, Ziffer
4.1.3.d). In Bezug auf die beabsichtigte Bauzonengrösse gelangt das ARE
entsprechend zu folgendem Fazit (act. H.1, Ziffer 4.1.3.g):
"Die im Rahmen der vorliegenden Vorprüfung vorgenommenen Auszonungen
sind
mehrheitlich
deckungsgleich
mit
den
im
KRL
festgestellten
Auszonungspotenzialen. Bereits im Prüfbericht zum KRL vom 12. März 2021
wurde
darauf
hingewiesen,
dass
aufgrund
des
verbleibenden
Kapazitätsüberhangs bzw. EW-Reserven im Zuge der Nutzungsplanung
zumindest die einzelfallweise Aus- oder Umzonung weiterer noch verbleibenden
WMZ-Reserven geprüft werden muss; namentlich:
–
von unüberbauten Parzellen an nicht für eine Auszonung im KRL
vorgesehenen Randlagen.
–
von
für
das
Siedlungsbild
prägenden
Gartenflächen,
die
als
siedlungsgliedernde Freiräume abgesichert werden könnten."
Das Gebiet J._____ betreffend geht das ARE explizit auf zwei Grundstücke ein:
(1) In Bezug auf das südlich unmittelbar an die Baugrundstücke angrenzende
Grundstück Nr. Z23._____ führte es aus, dass dieses in unmittelbarer Nähe zum
bestehenden Landwirtschaftsbetrieb (auf Grundstück Nr. Z4._____) liege.
Angesichts der geringen Distanz zu diesem Landwirtschaftsbetrieb erscheine eine
Rückzonung prüfenswert. Die Nähe zwischen Tierhaltungsbetrieben und
Wohnnutzungen führe erfahrungsgemäss immer wieder zu Nutzungskonflikten. (2)
Das Grundstück Nr. Z22._____, welches am nordwestlichen Rand des Gebiets
gelegen ist, sollte – so das ARE – von einer Überbauung freigehalten werden, um
die
landschaftliche
Durchlässigkeit
und
die
gestalterische
Qualität
des
Siedlungsrands dauerhaft zu sichern (act. H.1, Ziffer 4.1.3.g). Im Zusammenhang
mit den Ausführungen zu verschiedenen Schutzzonen hält das ARE fest, dass die
Gemeinde im Planungs- und Mitwirkungsbericht die Interessen zum Gebiet J._____
ausführlich dargelegt habe. Der Gemeinde sei die ortsbaulich sensible Lage
bewusst. Nicht nachvollziehbar sei jedoch, weshalb beim zur Auszonung
vorgesehenen östlichen Teil der Parzelle Nr. Z2._____ keine Freihaltezone
festgelegt werde (act. H.1, Ziffer 4.4). Das ARE erachtet es zudem als notwendig,
dass eine Wohnraumstrategie erarbeitet wird, welche aufzeigen soll, mit welchem
Wohnungsbedarf in den kommenden Jahren zu rechnen ist und welche
17 / 24
Massnahmen geeignet sind, diesem Bedarf wirksam zu begegnen. Darauf
basierend seien entsprechende Massnahmen zu priorisieren und gezielt
auszuwählen. Demgegenüber seien unkoordinierte Einzelmassnahmen ohne
strategische Grundlage nach ein paar Jahren betreffend Planbeständigkeit heikel
(act. H.1, Ziffer 3.4.1). Die Beschwerdegegnerin 1 befindet sich derzeit an der
Ausarbeitung dieser Wohnraumstrategie, weshalb sie mit Schreiben vom 23.
Januar 2026 um Sistierung der vorliegenden Beschwerdeverfahren ersuchte (act.
H.5). Sie führte aus, dass sie gestützt auf die Wohnraumstrategie alsdann
entscheiden werde, ob zusätzliche Auszonungen vorgenommen werden sollen, und
welche Parzellen gegebenenfalls zusätzlich auszuzonen sein werden. Zudem liege
eine neue Bevölkerungsprognose für die Jahre 2025 – 2055 vor, in welcher mit mehr
Einwohnerinnen und Einwohnern gerechnet werde, als dies noch in der Prognose,
welche dem Vorprüfungsbericht zu Grunde gelegen habe, der Fall gewesen sei. Der
Sistierungsantrag wurde mit verfahrensleitender Verfügung vom 5. März 2026
abgelehnt (act. I.1).
4.4.
Die Beschwerdegegnerinnen führen aus, dass die Baugrundstücke weder
gemäss KRL noch gemäss dem Entwurf des neuen Zonenplans zur Auszonung
vorgesehen seien. Vielmehr hebe das KRL das grosse Potential des Gebiets hervor.
Auch seien die Baugrundstücke vollständig erschlossen und Teil eines
Quartierplans, der bereits teilweise vollzogen worden sei. Dabei nehme die
Quartierplanung sehr wohl Rücksicht auf das ISOS. Zudem sei das Gebiet nicht am
Rande der Bauzone, vielmehr seien die Bauparzellen in südlicher Richtung von der
geltenden Bauzone umschlossen. Mit der Überbauung könne ein neuer homogener
Siedlungsabschluss geschaffen werden. Eine Auszonung sei somit nicht angezeigt
und entsprechend auch nicht geplant. Die Beschwerdegegnerin 1 hält in ihrer
Eingabe vom 23. Januar 2026 zusammenfassend fest, dass triftige Gründe
bestehen würden, die Grundstücke Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ in der
Bauzone zu belassen. Die Wohnraumstrategie werde zudem nochmals deutlich
aufzeigen, dass eine Auszonung der Bauparzellen nicht notwendig sei, um die
Vorgaben von zu erfüllen. Sofern sich zusätzliche Auszonungen als
notwendig erweisen sollten, könnten diese andernorts vorgenommen werden (act.
H.5). Das Bauvorhaben entspreche somit auch der beabsichtigten künftigen
Planung, weshalb es nicht der Planungszone zu unterstellen sei.
4.5.
Für die Beantwortung der Frage, ob vorliegend die Planungszone auf das zu
beurteilende Bauvorhaben Anwendung findet, ist zu berücksichtigen, dass sich die
Ortplanungsrevision noch nicht im Endstadium befindet. Zwar liegt das KRL sowie
ein Entwurf des Zonenplans vor und befindet sich die Wohnraumstrategie in
18 / 24
Erarbeitung. In Bezug auf das KRL ist jedoch anzumerken, dass es sich (lediglich)
um eine konzeptionelle Grundlage im Rahmen der übergeordneten Vorgaben für
die anschliessende Erarbeitung der grundeigentümerverbindlichen Instrumente und
Entscheide im Bereich der kommunalen räumlichen Entwicklung handelt (vgl.
und ARE, Wegleitung "Kommunales räumliches Leitbild", 2018,
S. 6 f. [abrufbar unter: <https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/-
dienstleistungen/nutzungsplanung/Seiten/wegleitungen.aspx>; letztmals besucht
am 18. März 2026]; Urteil des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022
E. 3.4.3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 20 22 vom
2. November 2021 E. 3.3.1 sowie R 23 81 vom 17. Dezember 2024 E. 3.6.3). Es ist
somit ein informelles Planungs- und Koordinationsinstrument, welches für die
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nicht verbindlich ist. Der Entwurf der
neuen Ortsplanung wiederum wurde durch das ARE zwar vorgeprüft, wobei dieses
aber feststellte, dass die Reserven an WMZ zu gross bemessen seien. Unabhängig
davon – und von den Resultaten der erwarteten Wohnraumstrategie – ist von
Bedeutung, dass die Ortsplanung schlussendlich durch das Volk erlassen (Art. 48
Abs. 1 KRG) und alsdann durch die Regierung genehmigt werden muss (Art. 49
Abs. 1 KRG). Weiter steht legitimierten Partien alsdann auch noch das Rechtsmittel
der Planungsbeschwerde offen. Es ist beispielsweise nicht auszuschliessen, dass
eine betroffene Grundeigentümerin bzw. ein betroffener Grundeigentümer sich
gegen die Auszonung seines eigenen Grundstücks zur Wehr setzen und geltend
machen wird, dass die Baugrundstücke Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ für
die
Auszonung
besser
geeignet
seien.
Entgegen
der
Ansicht
der
Beschwerdegegnerinnen ist es nämlich nicht so, dass die Zuweisung der Parzellen
Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ zu einer Nichtbauzone aus planerischer
Sicht per se nicht in Frage kommen könnte. Zumindest erscheint sie aus folgenden
Überlegungen nicht ausgeschlossen:
4.5.1. Einerseits ist zu beachten, dass die Baugrundstücke als Bestandteil des
Gebiets Nr. 5 "K._____" im ISOS enthalten sind und diesem Bereich das
Erhaltungsziel A mit dem Ziel der Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder
Freifläche zukommt. Wie die Beschwerdeführenden 5 in diesem Zusammenhang
zutreffend festhalten, führt selbst die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen
Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 4. Januar 2024 aus, dass aufgrund
des ISOS (und der Notwendigkeit die Bauzonenreserven zu verringern), ein
gewisses Interesse daran bestehe, die noch nicht überbauten Parzellen des
Quartierplangebiets auszuzonen. Die Beschwerdegegnerin 1 kommt alsdann
jedoch zum Schluss, dass die erforderlichen Auszonungen andernorts
vorgenommen werden könnten und ein sehr grosses Interesse an der vollständigen
19 / 24
Realisierung der Quartierplanung bestehe (act. C.1, S. 19 f.). Inwiefern die
Auszonungen andernorts (in ausreichendem Ausmass) vorgenommen werden
können, wird sich erst noch weisen. Auch fällt das Interesse an der Realisierung
eines Quartierplans aus dem Jahr 1981, in dessen Gebiet in den vergangenen
vierzig Jahren keine Bautätigkeit mehr vorgenommen wurde, nicht erheblich ins
Gewicht. Selbst die Bauberaterin der Gemeinde hält in ihrem Bericht vom
15. Januar 2022 zum umstrittenen Bauvorhaben fest, dass für die Erhaltung des
wertvollen Ortsbilds eine Auszonung in Betracht kommen könnte. Dabei ist auch zu
berücksichtigen, dass die Parzellen Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____
zusammen mit der Parzelle Nr. Z4._____, die bereits der Landwirtschaftszone
zugewiesen ist, eine grosse zusammenhängende Bodenfläche bilden würden,
welche freigehalten werden könnte. Vorliegend – für die Beurteilung, ob das
Bauvorhaben von der Planungszone erfasst wird – ist aber lediglich von Bedeutung,
dass eine Auszonung nicht per se ausgeschlossen werden kann. Entsprechend ist
zu diesem Punkt festzuhalten, dass die Baugrundstücke in einem ISOS-Gebiet
liegen und zudem von einer Ortsbildschutzzone überlagert werden und sie somit
nicht als vorbehaltlos und uneingeschränkt für die Überbauung geeignet bezeichnet
werden können.
Dass die fraglichen Parzellen Bestandteil des Quartierplans "J._____" sind, ändert
an dieser Einschätzung nichts. Der Quartierplan wurde im Jahr 1981 erlassen.
Wenn nach der Beurteilung des Bundesgerichts selbst eine projektspezifische
Quartierplananpassung nur knapp zwei Jahre vor der Einreichung eines
Baugesuchs dessen Unterstellung unter die Planungszone nicht hindern kann,
muss dies umso mehr für die vorliegende Konstellation mit einem derart alten
Quartierplan gelten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember
2022 E. 3.4.2 m.w.H.).
4.5.2. Anderseits bringen die Beschwerdeführenden 1 und 3 vor, dass die
Erschliessung des Gebiets mangelhaft sei. Demgegenüber machen die
Beschwerdegegnerinnen geltend, dass die Baugrundstücke zentral gelegen und
vollumfänglich erschlossen seien. Zutreffend ist, dass die Erschliessung dem
Quartierplan aus dem Jahr 1981 entspricht. Die Bauberaterin äussert jedoch
ebenfalls ihre Bedenken, wenn sie was folgt ausführt: "Ein Zugang zum Quartier
J._____ wäre aus heutiger Sicht von Westen her viel sinnvoller. Die Erschliessung
nach Quartierplan befindet sich an sehr ungünstiger Stelle inmitten des Dorfkerns
und ist nur jeweils durch Engstellen erreichbar" (act. C.5). Auch dies muss
vorliegend nicht abschliessend geprüft werden – es verdeutlicht aber dennoch, dass
eine Auszonung der Baugrundstücke mit dem heutigen Planungsstand nicht zum
20 / 24
Vornherein ausgeschlossen werden kann und nur dies ist für die Frage der Wirkung
der Planungszone massgebend.
4.5.3. Auch erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang, wenn das ARE im
Vorprüfungsbericht vom 13. Mai 2025 ausführt, das Grundstück Nr. Z23._____
befinde sich in unmittelbarer Nähe zum bestehenden Landwirtschaftsbetrieb. Die
Nähe
zwischen
Tierhaltungsbetrieben
und
Wohnnutzungen
würden
erfahrungsgemäss immer wieder zu Nutzungskonflikten führen, weshalb aus
raumplanerischer Sicht die Rückzonung eine vorausschauende Massnahme
darstellen würde, um solche potenziellen Konflikte zu vermeiden. Vorliegend ist dies
von Bedeutung, da das Grundstück Nr. Z23._____ unmittelbar südlich des
Baugrundstücks Nr. Z3._____ liegt. Die geplante Baute auf Grundstück Nr.
Z3._____ hätte voraussichtlich keinen wesentlich grösseren Abstand gegenüber
dem Landwirtschaftsbetrieb auf Grundstück Nr. Z4._____ als eine mögliche Baute
auf dem (vom ARE zur Auszonung empfohlenen) Grundstück Nr. Z23._____. Auch
dies zeigt, dass eine Auszonung aus planerischen Gründen in Betracht gezogen
werden könnte.
4.6.
Die Zuweisung der Parzellen Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ zu
einer Nichtbauzone kommt aus planerischer Sicht somit durchaus in Frage bzw.
erscheint jedenfalls nicht ausgeschlossen. Mit der Erteilung der umstrittenen
Baubewilligung würden die Parzellen in der Bauzone verbleiben und das aus Art.
15 RPG und dem kantonalen Richtplan fliessende Planungsziel der Reduktion der
Bauzonen negativ präjudiziert. Die Erteilung der strittigen Baubewilligung vom 4.
Januar 2024 steht demnach – nach der strengen, aber mehrfach bestätigten Praxis
des Bundesgerichts – im Widerspruch zu (so bereits: BGE 148 II 417
E. 3.6.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 2.5.3;
1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.5; 1C_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 3.1).
4.7.
Als Zwischenfazit ergibt sich somit, dass die Beschwerdegegnerin 1 eine
Rückzonung der Parzellen Nrn. Z3._____, Z1._____ und Z2._____ im Rahmen der
Ortsplanungsrevision zur Reduktion überdimensionierter Bauzonen nicht von
vornherein ausschliessen durfte. Die Erteilung der Baubewilligung für das
streitbetroffene Bauvorhaben widerspricht daher dem Zweck der Planungszone
gemäss und , den Entscheidungsspielraum
hinsichtlich möglicher Rückzonungen zu sichern. Da über diese im Zuge einer
gesamthaften Prüfung der Baulandreserven zu entscheiden ist, rechtfertigt es sich,
den angefochtenen Einspracheentscheid und die damit gleichzeitig erteilte
kommunale Baubewilligung vom 4. Januar 2024 in Gutheissung der Beschwerden
aufzuheben.
21 / 24
5.
Damit erübrigt es sich, auf die weiteren gegen das Bauvorhaben von den
Beschwerdeführenden vorgebrachten Rügen – insbesondere die vorfrageweise
Überprüfung des Quartierplans, die Vereinbarkeit mit dem ISOS, die mangelhafte
Erschliessung, die Einhaltung des FAT-Berichts Nr. 476 und die Verletzung der
Zweitwohnungsvorschriften – einzugehen. Sollten die Parzellen Nrn. Z3._____,
Z1._____ und Z2._____ nach Ablauf der Dauer der Planungszone bzw. nach
Rechtskraft des überarbeiteten Rahmennutzungsplans weiterhin einer Bauzone
zugeteilt sein, steht es der Beschwerdegegnerin 2 frei, für das streitbetroffene
Bauvorhaben erneut ein entsprechendes Baugesuch zu stellen (vgl. Urteile des
Bundesgerichts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 3.1; 1C_66/2022 vom 1.
Dezember 2022 E. 3.5; 1C_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 3.1).
6.
Es ist somit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolgen zu befinden.
6.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen
Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73
Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehend aus der Staatsgebühr, den
Gebühren für die Ausfertigung und Mitteilungen des Entscheids sowie den
Barauslagen (), sind somit den Beschwerdegegnerinnen je
hälftig aufzuerlegen. Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00 als
angemessen, zumal sowohl ein doppelter Schriftenwechsel als auch ein
Sistierungsverfahren
durchgeführt
werden
mussten,
wobei
in
jenem
Zwischenverfahren die Kostenregelung ausdrücklich dem Entscheid in der
Hauptsache vorbehalten wurde (vgl. act. I.1, Ziff. 2 Dispositiv). Da die
Beschwerdegegnerin 2 noch nicht gegründet und somit auch noch nicht im
Handelsregister eingetragen wurde, haften die für sie handelnden Personen
gestützt auf persönlich und solidarisch. Entsprechend sind die
anteilsmässigen
Kosten
H._____
und
der
Wohngenossenschaft
I._____
aufzuerlegen.
6.2.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 (bzw. die für
die
Beschwerdegegnerin
2
Handelnden)
den
anwaltlich
vertretenen
Beschwerdeführenden 1, 3, 5 und 6 die durch das Verfahren verursachten
notwendigen Kosten in Form einer Parteientschädigung zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1
VRG). Gemäss Art. 16a Abs. 2 des kantonalen Anwaltsgesetzes (BR 310.100) und
Art. 2 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; BR 310.250)
i.V.m. Art. 19 des kantonalen Anwaltsgesetzes wird die Parteientschädigung an die
obsiegende Partei nach Ermessen des Gerichts festgesetzt, wobei es grundsätzlich
22 / 24
von dem in der Honorarnote geltend gemachten (und als angemessen sowie für die
Prozessführung erforderlich zu betrachtenden) Aufwand sowie (üblichen)
Stundenansatz ausgeht. Gestützt auf die Honorarverordnung wird bei Einreichen
einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen,
sofern dieser den Ansatz von CHF 270.00 nicht überschreitet. Ist Letzteres der Fall,
wird er auf CHF 270.00 herabgesetzt.
6.2.1. Vorliegend macht der obsiegende Beschwerdeführer 1 mit Schreiben vom
19. November 2024 eine Entschädigung von insgesamt CHF 9'349.45 (inkl.
Spesenpauschale und MWST) geltend (act. G.3). Er weist einen Aufwand von 31.10
Stunden zu einem Ansatz von CHF 270.00 aus.
6.2.2. Die obsiegenden Beschwerdeführenden 5 weisen mit Schreiben vom 5.
Dezember 2024 Aufwendungen in der Höhe von insgesamt CHF 19'667.05 (inkl.
Spesenpauschale und MWST) aus (act. G.4). Die aufgewendeten 54.98 Stunden
werden zum grössten Teil (53.40 Stunden) mit einem Stundensatz von CHF 320.00
verrechnet. Wie aufgezeigt, ist dieser auf CHF 270.00 zu reduzieren. Auch macht
die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Eingabe vom 10. Dezember 2024 geltend, dass
die aufgewendeten Stunden – insbesondere auch im Vergleich mit den anderen
Beschwerdeführenden – zu hoch ausgewiesen seien und entsprechend zu kürzen
wären (act. G.5).
6.2.3. Der obsiegende Beschwerdeführer 6 macht mit Schreiben vom 15.
November 2024 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 11'944.90 (inkl.
Spesenpauschale und MWST) geltend. Im Schreiben weist er darauf hin, dass er
mit einem Stundenansatz von CHF 300.00 abgerechnet und zudem eine
Spesenpauschale von 4 % zugerechnet habe. Auch seien in den gesamten Stunden
die Aufwendungen für das Einspracheverfahren enthalten. Wie bereits aufgezeigt,
ist der geltend gemachte Stundensatz auf CHF 270.00 herabzusetzen. Die
Honorarnote enthält in zeitlicher Hinsicht aber auch Aufwendungen, welche das
vorinstanzliche
Einspracheverfahren
und
nicht
das
vorliegende
verwaltungsgerichtliche
Verfahren
betreffen.
Die
geltend
gemachten
Aufwendungen können erst ab Ende Januar 2024 berücksichtigt werden (Art. 15
Abs. 1 der Verordnung über die Kosten in Verwaltungsverfahren; VKV; BR
370.120).
6.3.
Wie aufgezeigt, wird die Parteientschädigung nach Ermessen des Gerichts
festgesetzt, wobei es grundsätzlich von dem in der Honorarnote geltend gemachten
und als angemessen und erforderlich zu betrachtenden Aufwand ausgeht.
Vorliegend
ist
zu
beachten,
dass
insbesondere
die
Einholung
des
23 / 24
Vorprüfungsberichts des ARE und die damit verbundenen Stellungnahmen der
Beschwerdeführenden sowie das Sistierungsverfahren im Nachgang zur
Einreichung der Honorarnoten stattfand und ebenfalls entschädigungsberechtigten
Aufwand verursachte. Auch ist augenfällig, dass die geltend gemachten
Aufwendungen unter den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden stark
variieren. Das Gericht erachtet deshalb ermessensweise folgende Aufwendungen
für angemessen: Die Parteientschädigung für die Beschwerdeführenden 1, 5 und 6
ist ermessensweise auf jeweils CHF 10'000.00 (inkl. Spesen und MWST)
festzusetzen.
6.4.
Die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden 3 haben auf die
Einreichung einer Honorarnote verzichtet. Neben der Beschwerdeschrift haben sie
im Verlauf des Verfahrens auch eine Replik eingereicht. Zum Vorprüfungsbericht
und dem Sistierungsantrag der Beschwerdegegnerin 1 haben sie sich
demgegenüber nicht vernehmen lassen. Die Parteientschädigung für die
Beschwerdeführenden 3 ist somit ermessensweise auf CHF 8’000.00 (inkl. Spesen
und MWST) festzusetzen.
6.5.
Den obsiegenden – nicht anwaltlich vertretenen – Beschwerdeführenden 2
und 4 ist keine Parteientschädigung zuzusprechen. Der Beschwerdeführer 2 stellt
kein Entschädigungsbegehren. Die Beschwerdeführenden 4 stellen zwar ein
Begehren, machen aber nicht geltend, dass ihnen durch den Rechtsstreit
notwendige Kosten verursacht wurden (). Dies ist auch nicht
ersichtlich.
24 / 24
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerden VR3 24 16, VR3 24 17, VR3 24 18, VR3 24 19, VR3 24 20
und VR3 24 21 werden gutgeheissen und der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid des Gemeindevorstands Bever vom 4. Januar 2024
wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
768.00
Total
CHF
4’768.00
gehen hälftig zulasten der Gemeinde Bever sowie je zu einem Viertel zulasten
von H._____ sowie der Wohngenossenschaft I._____.
3.a)
Die Gemeinde Bever einerseits und H._____ sowie die Wohngenossenschaft
I._____ anderseits haben A._____ je zur Hälfte mit insgesamt
CHF 10'000.00 (inkl. MWST und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
3.b)
Die Gemeinde Bever einerseits und H._____ sowie die Wohngenossenschaft
I._____ anderseits haben C._____ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 8'000.00
(inkl. MWST und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
3.c)
Die Gemeinde Bever einerseits und H._____ sowie die Wohngenossenschaft
I._____ anderseits haben E._____ je zur Hälfte mit insgesamt
CHF 10'000.00 (inkl. MWST und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
3.d)
Die Gemeinde Bever einerseits und H._____ sowie die Wohngenossenschaft
I._____ anderseits haben F._____ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 10'000.00
(inkl. MWST und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]
Referenzen
Bestimmungsliste
- VR3 2024 16Baubewilligung trotz Planungszone