100 2025 279

BE Verwaltungsgericht

Besitzstandsschutz touristischer Vermietung

Veröffentlicht am 30. September

Entschieden am 14. August

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100.2025.279U

STE/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 14. August 2026

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiberin Schmutz

A.________

vertreten durch Rechtsanwältin …

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde Matten bei Interlaken

Baupolizeibehörde, Baumgartenstrasse 14, 3800 Matten b. Interlaken

Beschwerdegegnerin

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

betreffend Baupolizei; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit

Benützungsverbot für gewerbliche Vermietung einer Wohnung (Entscheid

der BVD vom 11. August 2025; BVD 120/2025/24)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 14.08.2026, Nr. 100.2025.279U,

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Prozessgeschichte:

A.________ ist Eigentümer der auf der Parzelle Matten bei Interlaken

Gbbl. Nr. 1___ gelegenen Liegenschaft mit zwei Wohnungen. Die Parzelle

liegt in der Mischzone MA3, in welcher die gewerbliche Beherbergung seit

dem 31. März 2023 untersagt ist. Nachdem bei der Einwohnergemeinde

(EG) Matten bei Interlaken ein Hinweis eingegangen war, wonach mehrere

Wohnungen auf dem Grundstück Nr. 1___ über elektronische Buchungs-

plattformen angeboten würden, führte sie am 3. Februar 2025 einen Augen-

schein durch und stellte fest, dass beide Wohnungen touristisch vermietet

werden. Mit Verfügung vom 25. Februar 2025 verpflichtete sie A.________

hierauf, die Wohnung im Erdgeschoss wieder ihrer ursprünglichen Nutzung

zuzuführen und die touristische Vermietung einzustellen. Gleichzeitig ord-

nete sie mit Wirkung ab dem 1. April 2025 ein Benützungsverbot für die tou-

ristische Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss an und verpflichtete

A.________, die Wohnung unverzüglich von sämtlichen Buchungsplattfor-

men zu entfernen. Von der Gelegenheit, ein nachträgliches Baugesuch ein-

zureichen, machte A.________ keinen Gebrauch.

Gegen die Wiederherstellungsverfügung reichte A.________ am 27. März

2025 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons

Bern (BVD) ein. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 11. August

2025 ab.

Dagegen hat A.________ am 10. September 2025 Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuhe-

ben und von der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-

stands sowie des Benützungsverbots sei abzusehen. Eventuell sei der an-

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gefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen.

Die EG Matten bei Interlaken beantragt mit Beschwerdeantwort vom

25. September 2025, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVD schliesst mit

Vernehmlassung vom 9. Oktober 2025 ebenfalls auf Abweisung der Be-

schwerde.

Erwägungen:

1.1

Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte

kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes

vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985

[BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfah-

ren teilgenommen, ist als Adressat der Wiederherstellungsanordnung durch

den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges

Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (). Die

Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m.

). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf

Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

Der Streitigkeit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

2.1

Der Beschwerdeführer hat das Wohnhaus auf der in der Misch-

zone MA3 liegenden Parzelle Nr. 1___ am 28. Januar 2019 erworben

(Grundbuchauszug, Beschwerdebeilage [BB] 5, act. 1C; Auszug aus dem

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Zonenplan, BB 6, act. 1C). Am 28. Mai 2019 schloss er mit der von ihm und

seiner Ehefrau geführten B.________ GmbH einen Mietvertrag über die bei-

den Wohnungen ab. Dieser sieht u.a. vor, dass der Vermieter der Mieterin

gestattet, «die Wohnungen über Online-Buchungsplattformen wie Boo-

king.com und Airbnb kurzfristig unterzuvermieten» (BB 9, act. 1C). In der

Folge wurden beide Wohnungen auf Booking.com für touristische Beherber-

gungen angeboten (BB 10, act. 1C). Noch im Jahr des Eigentumserwerbs

zog der Beschwerdeführer zusammen mit seiner Familie in die Wohnung im

Erdgeschoss ein und meldete diese per 15. August 2019 bei der EG Matten

bei Interlaken als Erstwohnsitz der Familie an. Diese Wohnsituation blieb bis

November 2024 unverändert (Belege Nrn. 3 und 4, Akten Gemeinde).

2.2

Am 31. März 2023 trat die Teilrevision des Baureglements der EG

Matten bei Interlaken vom 27. Mai 2009 (GBR; einsehbar unter:

, Rubriken «Gemeinde/Reglemente und Verordnun-

gen/Baureglement») betreffend «gewerbliche Beherbergung» in Kraft

(). Danach ist u.a. die gewerbliche Beherbergung in den Wohn-

und Mischzonen nicht mehr gestattet. Als gewerblich gilt eine Beherbergung,

wenn sie entweder mehr als 50 Prozent der anrechenbaren Hauptnutz-

flächen eines Gebäudes beansprucht oder mehr als 10 Betten pro Gebäude

angeboten werden ( und ).

Umstritten ist, ob die Wohnung im Erdgeschoss für die Vermietung zu tou-

ristischen Zwecken Besitzstandsschutz geniesst.

3.1

Die Besitzstandsgarantie wird aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 der

Bundesverfassung [BV; SR 101]; Schutz getätigter Investitionen) und aus

dem Gebot von Treu und Glauben (; Verbot der Rückwirkung von

Gesetzen) abgeleitet. Sie bedeutet, dass rechtmässig erstellte Bauten und

Anlagen in ihrem Bestand geschützt, das heisst neue Vorschriften auf sie

nicht anwendbar sind. Sie dürfen als «altrechtliche Bauten» so wie sie sind

grundsätzlich weiterbestehen, unterhalten und weiterhin in der bisherigen Art

genutzt werden. Die Besitzstandsgarantie nach geht insofern

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weiter als jene nach und , als sie auch die Befugnis umfasst,

altrechtliche Bauten zeitgemäss zu erneuern und diese, soweit dadurch ihre

Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, umzubauen oder zu erweitern

(Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020,

Art. 3 N. 1). Die Besitzstandsgarantie erstreckt sich auf die Fortsetzung der

bisherigen Nutzung der Baute oder Anlage im bisherigen Umfang, wenn sie

durch eine Rechtsänderung widerrechtlich geworden ist. Ein Anspruch auf

Nutzungsänderung besteht aber nicht und eine aufgegebene, nach neuem

Recht nicht mehr zulässige Nutzung kann nicht gestützt auf die Besitzstands-

garantie wieder aufgenommen werden. Die Besitzstandsgarantie schützt zu-

dem nicht die Nutzung einer Baute oder Anlage als solche, sondern nur die

für die bewilligte Nutzung getätigte Investition. Die widerrechtlich gewordene

Nutzung ist somit nur insoweit geschützt, als bei ihrer Aufgabe oder Ände-

rung eine wesentliche bauliche Investition preisgegeben werden müsste

(BVR 2001 S. 125 E. 3; VGE 2018/243 vom 27.1.2020 E. 3.3; Zaugg/

Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2 und 2a).

3.2

Die BVD hat festgestellt, dass die Wohnung im Obergeschoss seit

ihrem Erwerb durch den Beschwerdeführer stets zu touristischen Zwecken

vermietet und demnach nie als Erstwohnung genutzt worden sei. Zwar sei

diese gewerbliche Nutzung mit dem Inkrafttreten der neuen kommunalen Be-

stimmung unzulässig geworden; gestützt auf geniesse sie je-

doch Besitzstandsschutz und dürfe weiterhin an Feriengäste vermietet wer-

den. Anders verhalte es sich bei der Wohnung im Erdgeschoss. Diese sei im

Oktober 2019 zwar ebenfalls auf der Buchungsplattform Booking.com als

Ferienunterkunft registriert, spätestens seit Ende 2019 aber vom Beschwer-

deführer und seiner Familie als Erstwohnung genutzt worden. Am 1. Novem-

ber 2024 sei die Familie wieder aus der Wohnung ausgezogen. Insgesamt

sei die Wohnung somit rund fünf Jahre als Erstwohnung genutzt und vorher

während rund zwei Monaten zur gewerblichen Vermietung angeboten wor-

den (angefochtener Entscheid E. 2a). Im Zeitpunkt des Inkrafttretens der

neuen Bestimmungen im GBR am 31. März 2023 habe der Beschwerdefüh-

rer sie unbestritten bereits seit rund 3,5 Jahren privat als Erstwohnung ge-

nutzt und dort seinen offiziellen Wohnsitz gehabt. Er könne sich für diese

Wohnung grundsätzlich von vornherein nicht auf den Besitzstand berufen,

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da dieser voraussetze, dass die bisherige Nutzung aufgrund einer Rechtsän-

derung widerrechtlich geworden sei (angefochtener Entscheid E. 2d).

3.3

Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht (Be-

schwerde Ziff. 10 ff.). Zwar ist unbestritten, dass die Wohnung im Oberge-

schoss grösser ist als jene im Erdgeschoss. Obwohl sie allein schon mehr

als 50 % der Hauptnutzflächen des Gebäudes beansprucht, darf sie weiter-

hin zur gewerblichen Beherbergung genutzt werden, weil diese Nutzung im

Zeitpunkt der Rechtsänderung bereits bestand. Das bedeutet entgegen dem

Beschwerdeführer aber nicht, dass auch die touristische Nutzung der Woh-

nung im Erdgeschoss besitzstandsgeschützt ist, denn diese diente im mass-

gebenden Zeitpunkt schon seit längerem unbestrittenermassen als Erstwoh-

nung. Soweit sie zuvor für kurze Zeit gewerblich vermietet worden war, hatte

der Beschwerdeführer diese Nutzung aufgegeben; sie bestand im massge-

blichen Zeitpunkt nicht mehr und durfte nach einer rund fünfjährigen privaten

Nutzung nicht gestützt auf die Besitzstandsgarantie wieder aufgenommen

werden (VGE 2014/185 vom 19.8.2015 E. 3.5 mit weiteren Hinweisen;

Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2). Die bisherige Nutzung der Wohnung im

Erdgeschoss ist folglich nicht durch eine Rechtsänderung widerrechtlich ge-

worden und die Besitzstandsgarantie kommt für diese Wohnung nicht zum

Tragen, wie die BVD zutreffend erwogen hat. Dass die ganze Liegenschaft

«zum Zweck der Beherbergung von Feriengästen gekauft, renoviert und ein-

gerichtet sowie an die B.________ GmbH weitervermietet» worden ist und

auch die Wohnung im Erdgeschoss auf Booking.com ausgeschrieben war,

ändert daran nichts.

Der Beschwerdeführer ist weiter der Auffassung, die Nutzung der Wohnung

im Erdgeschoss zu touristischen Zwecken sei nicht baubewilligungspflichtig.

4.1

Die BVD hat erwogen, die Umnutzung einer Erstwohnung zu einer

Wohnung, welche der gewerblichen Vermietung an Feriengäste diene, be-

dürfe einer Baubewilligung (angefochtener Entscheid E. 3a). Nachdem der

Beschwerdeführer kein nachträgliches Baugesuch gestellt habe, sei die Be-

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willigungsfähigkeit summarisch zu prüfen. Da mit der touristischen Vermie-

tung der Wohnung im Obergeschoss bereits mehr als 50 % der Liegenschaft

der gewerblichen Beherbergung von Gästen diene, verstosse die zusätzliche

gewerbliche Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss gegen Art. 211

Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 GBR und bedürfe die Umnutzung einer Ausnahmebe-

willigung nach , die mangels Ausnahmegrunds nicht erteilt wer-

den könnte (angefochtener Entscheid E. 3b).

4.2

Der Beschwerdeführer hält dieser überzeugenden Argumentation

nichts Substanzielles entgegen (Beschwerde Ziff. 11 ff.). Soweit er geltend

macht, die Nutzung beider Wohnungen sei nicht bewilligungspflichtig, da die

Besitzstandsgarantie für die ganze Liegenschaft gelte, kann auf das Erwo-

gene verwiesen werden (vorne E. 3.3). Es trifft auch nicht zu, dass keine

bewilligungspflichtige Umnutzung erfolgt ist; Zweckänderungen bzw. Umnut-

zungen sind grundsätzlich bewilligungspflichtig (). Die

neue Nutzung bedarf nur dann keiner Bewilligung, wenn keine bau- oder um-

weltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind (

i.V.m. Art. 6 Abs. 1 Bst. c des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baube-

willigungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Mit der

Umnutzung einer Erstwohnung zu einer gewerblich an Feriengäste vermie-

teten Wohnung ist der baurechtliche Tatbestand von und 3

GBR betroffen, weshalb die Umnutzung der Baubewilligungspflicht unter-

liegt. Inwiefern die BVD den Sachverhalt nicht richtig festgestellt bzw. die

Rechtslage falsch beurteilt haben sollte, ist nicht ersichtlich.

Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, die Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands sowie das Benützungsverbot seien zu Unrecht

angeordnet worden (Beschwerde Ziff. 14).

5.1

Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung

einer solchen ausgeführt, setzt die zuständige Baupolizeibehörde der jewei-

ligen Grundeigentümerschaft eine angemessene Frist zur Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46

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Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen

Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz

nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (;

statt vieler BVR 2020 S. 380 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 mit

Hinweisen). Wird – wie hier – kein nachträgliches Baugesuch gestellt (Art. 46

Abs. 2 Bst. b BauG), ist nach der Praxis des Verwaltungsgerichts wenigstens

summarisch zu prüfen, ob die im Streit liegende Anlage oder Nutzung mate-

riell rechtswidrig ist, da es unverhältnismässig wäre, eine an sich bewilli-

gungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der förmlichen Baube-

willigung (formelle Rechtswidrigkeit) beseitigen zu lassen (BVR 2000 S. 416

E. 3a; VGE 2025/21 vom 19.3.2026 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46

N. 15a mit weiteren Hinweisen).

5.2

Wie erwähnt hat die Vorinstanz die Baubewilligungspflicht für die ge-

werbliche Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss bejaht und die Bewilli-

gungsfähigkeit dieses Vorhabens nach summarischer Prüfung verneint. Sie

ist in Übereinstimmung mit der EG Matten bei Interlaken zum Ergebnis ge-

langt, dass eine Umnutzung gestützt auf eine Ausnahmebewilligung nach

nicht in Betracht falle; die rein finanziellen Interessen des Be-

schwerdeführers vermöchten das öffentliche Interesse an der Einhaltung der

baurechtlichen Ordnung nicht zu überwiegen. Auch seien keine weiteren

Ausnahmegründe im Sinne von ersichtlich. Entsprechend er-

weise sich das Vorhaben des Beschwerdeführers sowohl formell (fehlende

Baubewilligung) als auch materiell (fehlende Bewilligungsfähigkeit) als

rechtswidrig (angefochtener Entscheid E. 3b; vorne E. 4.1). Folglich sei als

mildeste unter den geeigneten Massnahmen ein (definitives) Benützungs-

verbot für die touristische Vermietung zumutbar zur Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands. Es erfordere keine baulichen Anpassungen oder

ähnliches und dem Beschwerdeführer stehe es offen, die Wohnung künftig

als Erstwohnung zu vermieten (angefochtener Entscheid E. 4c).

5.3

Der Beschwerdeführer begründet mit keinem Wort, inwiefern diese

Erwägungen nicht zutreffen sollten. Wie die Vorinstanz festgehalten hat, ist

ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-

stands im Allgemeinen gegeben, da der Einhaltung der baurechtlichen Be-

stimmungen und der konsequenten Verhinderung von Bauten und Anlagen,

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die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, grosses Gewicht beizumes-

sen ist (BVR 2003 S. 97 E. 3d; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a). Mit Blick

darauf, dass gemäss den Angaben der Gemeinde die sog. Plattformwohnun-

gen in der Region stark zugenommen haben, gilt dies im Speziellen für die

Durchsetzung der Bestimmungen zur Einschränkung der gewerblichen Be-

herbergung. Es ist kein Grund ersichtlich, vom Benützungsverbot für die ge-

werbliche Vermietung der Wohnung im Erdgeschoss abzusehen. Diese

Massnahme ist geeignet, erforderlich und dem Beschwerdeführer ohne Wei-

teres zumutbar, zumal es ihm unbenommen bleibt, die Wohnung im Erdge-

schoss im Rahmen eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses zu vermie-

ten.

6.1

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde sowohl im Haupt-

als auch im Eventualstandpunkt als offensichtlich unbegründet; sie ist abzu-

weisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbe-

setzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisa-

tion der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

Die von der Vorinstanz angesetzte Frist für die Umsetzung des Benützungs-

verbots ist unterdessen verstrichen, weshalb eine neue Frist anzusetzen ist

(vgl. angefochtener Entscheid E. 4d).

6.2

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die

Verfahrenskosten zu tragen (). Parteikosten sind keine

zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. ).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

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2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf den

30. September 2026 festgesetzt.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf

eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer

auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-

men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird dem Beschwerdeführer nach

Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:

- Beschwerdeführer

- Beschwerdegegnerin

- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss

Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-

desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.

Referenzen

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