BAZ 25 20
NW Gerichte
Inkasso von Nebenkostenforderungen der Miteigentümergemeinschaft
Veröffentlicht am 6. August
Entschieden am 5. August
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Deutsch).
GERICHTE OBERGERICHT Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch
BAZ 25 20
Urteil vom 18. Mai 2026
Beschwerdeabteilung in Zivilsachen
Besetzung Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz,
Oberrichterin Rahel Jacob,
Oberrichter Joseph Niederberger,
Gerichtsschreiber Silvan Zwyssig.
Verfahrensbeteiligte 1. A.__,
2. B.__,
vertreten durch MLaw Linus Fessler, Rechtsanwalt, Blöchlin-
ger Iten Fessler Rechtsanwälte, Alter Postplatz 2, Postfach
129, 6371 Stans,
Beschwerdeführer,
gegen
1. C.__,
2. D.__,
vertreten durch lic. iur. LL.M. Pascal Engelberger, Rechtsan-
walt, Adlegem Rechtsanwälte und Notare, Murba-
cherstrasse 3, 6003 Luzern,
Beschwerdegegner,
Gegenstand Forderung
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts
Nidwalden, Zivilabteilung/Einzelgericht, vom 21. Februar
2025 (ZE 24 188).
2 │ 13
Sachverhalt:
A.
a.
In den Jahren 1980/1981 wurde an der E.__ in Luzern auf einem zuvor unüberbauten Grund-
stück fünf Reihen-Einfamilienhäuser (E.__ 1, 3, 5, 7 und 9) erstellt. Für jedes Reihen-Einfami-
lienhaus wurde dabei eine eigene Parzelle ausgeschieden (Grundstück-Nrn. __, GB Luzern
rechtes Ufer). Auf den zwei weiteren ausgeschiedenen Grundstücken Nrn. __, GB Luzern
rechtes Ufer, befinden sich gemeinschaftlich genutzte Anlagen sowie Infrastruktur der Einfa-
milienhäuser. Die gemeinschaftlich genutzten Grundstücke Nr. __ (Zugangsweg, Spielplatz,
Gartenanlage) und Nr. __ (Heizzentrale, Schutzraum, Gartenanlage) befinden sich jeweils im
Miteigentum zu je 1/ der Eigentümer der Grundstücke-Nrn. __. Die beiden Parzellen werden
5
von den Grundeigentümern als Miteigentümergemeinschaft E.__ 1, 3, 5, 7, 9 («MEG») auf
Grundlage der Nutzungs- und Verwaltungsordnung vom 20. August 1981 (vi-KB 4; «NVO»)
gemeinsam bewirtschaftet.
Die aus A.__ und B.__ («Beschwerdeführer»/«Beklagte») bestehende Erbengemeinschaft ist
Eigentümerin des Grundstücks Nr. __. Das Grundstück Nr. __ steht im Miteigentum zu je ½
von C.__ und D.__ («Beschwerdegegner»/«Kläger»). Zugleich wurde C.__ anlässlich einer
«ausserordentlichen Hauseigentümerversammlung» vom 24. März 2022 zum Verwalter der
MEG gewählt (vi-KB 3).
b.
Am 25. Juni 2024 klagten die Beschwerdegegner beim Kantonsgericht Nidwalden gegen die
Beschwerdeführer und verlangten von diesen die Bezahlung ausstehender Nebenkostenbei-
träge zugunsten der MEG.
Das Kantonsgericht Nidwalden, Zivilabteilung/Einzelgericht («Vorinstanz») hiess die Klage mit
Entscheid ZE 24 188 vom 21. Februar 2025 teilweise gut. Die Beschwerdeführer wurden ver-
pflichtet, den Beschwerdegegnern den Betrag von Fr. 4'258.65 (Abrechnungsperiode
2021/2022) und Fr. 3'108.45 (Abrechnungsperiode 2022/2023) auf ein auf die MEG lautendes
Konto zu überweisen. Im Mehrbetrag – den Verzugszins betreffend – wurde die Klage hinge-
gen abgewiesen. Ferner regelte die Vorinstanz die Kostenfolgen.
3 │ 13
c.
Im Übrigen wird für hinsichtlich des unbestrittenen Sachverhalts und der Prozessgeschichte
auf die Darstellung im angefochtenen Entscheid verwiesen (Bst. A-L S. 2 ff.).
B.
Mit Beschwerde vom 10. November gelangten die Beklagten an das Obergericht Nidwalden
und beantragten:
«1. Der Entscheid des Kantonsgerichts Nidwalden vom 21.02.2025 sei aufzuheben und die Klage vom
25.06.2024 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung) für das vor- bzw. erstinstanzliche Verfahren
seien entsprechend dem Ausgang dieses Verfahrens neu festzusetzen, allenfalls sei die Sache zu diesem
Zweck an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST und Auslagen) zu Lasten der Beschwerdegegner.»
Innert angesetzter Frist leisteten die Beschwerdeführer einen Gerichtskostenvorschuss in der
Höhe von Fr. 1'500.–.
C.
Die Beschwerdegegner beantragten mit Beschwerdeantwort vom 19. Januar 2026 die vollum-
fängliche Abweisung der Beschwerde unter entsprechender Kostenfolge, soweit auf diese
überhaupt einzutreten sei.
D.
Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. Die Beschwerdeführer replizierten am
4. Februar 2026. Die Beschwerdegegner verzichteten auf die Einreichung einer Duplik.
Aufforderungsgemäss reichten die Parteien bzw. deren Rechtsvertreter ihre Kostennoten ein.
E.
Die Beschwerdeabteilung in Zivilsachen des Obergerichts Nidwalden hat die vorliegende
Streitsache auf dem Zirkularweg abschliessend beurteilt. Auf die Ausführungen der Parteien
in den Rechtsschriften und die Akten wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden Erwä-
gungen eingegangen.
4 │ 13
Erwägungen:
1.
1.1
Angefochten ist das Urteil ZE 24 188 vom 21. Februar 2025 des Kantonsgerichts Nidwalden,
Zivilabteilung/Einzelgericht, betreffend Forderung. Dieses stellt einen erstinstanzlichen End-
entscheid dar und ist grundsätzlich berufungsfähig (vgl. ). Vorliegend
wird die Streitwertgrenze der Berufung von Fr. 10'000.– (vgl. unten E. 1.3) jedoch nicht er-
reicht, weshalb das Rechtsmittel der Beschwerde hiergegen zulässig ist (Art. 308 Abs. 2 i.V.m.
). Zur Beschwerde ist berechtigt, wer als Haupt- oder Nebenpartei am Ver-
fahren beteiligt war, das zum angefochtenen Entscheid geführt hat (formelle Beschwer), und
überdies durch den angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffen ist und ein Rechtsschutz-
interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung hat (materielle Beschwer; vgl. DIETER FREI-
BURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. A., 2025, N 7 und 10 zu ).
Die Beschwerdeführer unterlagen im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen gross-
mehrheitlich und sie sind durch den Entscheid materiell beschwert. Sie sind somit zur Be-
schwerde berechtigt.
Beschwerdeinstanz gegen Urteile des Kantonsgerichts Nidwalden, Zivilabteilung/Einzelge-
richt, ist die Beschwerdeabteilung in Zivilsachen des Obergerichts Nidwalden (
[NG 261.1]), welche in Dreierbesetzung entscheidet (Art. 22 Ziff. 2 GerG). Die Beschwerde ist
in gegenständlicher Konstellation innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids
schriftlich und begründet einzureichen (). Die Beschwerde vom 10. No-
vember 2025 wurde fristgerecht eingereicht (Empfang des angefochtenen Entscheids am
9. Oktober 2025) und entspricht den Formerfordernissen. Somit ist das angerufene Gericht
sachlich sowie örtlich zuständig.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2
Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung oder die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (). Für Rechtsfragen
kommt der Beschwerdeinstanz die gleiche, d.h. die volle Kognition wie der Vorinstanz zu (DA-
NIELLE SCHWENDENER, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], ZPO-Kommentar 3. A., 2025,
5 │ 13
N 4 zu ). Die unrichtige Sachverhaltsfeststellung ist von der Beschwerdeinstanz
jedoch nur beschränkt überprüfbar. Die unrichtige Feststellung des Sachverhalts kann daher
nur bei offensichtlicher Unrichtigkeit, d.h. wenn entscheidwesentliche Tatsachen schlechthin
unhaltbar festgestellt worden sind, gerügt werden (SCHWENDENER, a.a.O., N 8 zu Art. 320
ZPO). Die Beschwerde hat Anträge zu enthalten, die zu begründen sind ().
In der Beschwerdebegründung sind die Beschwerdegründe und Mängel des angefochtenen
Entscheids konkret darzulegen. Es ist zu erklären, weshalb der vorinstanzliche Entscheid in
den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll, und es wird eine Auseinandersetzung mit der
Begründung des angefochtenen Entscheides verlangt (KARL SPÜHLER, in: Spühler/Tenchio/In-
fanger [Hrsg.], BSK-ZPO, 4. A., 2024, N 4 zu , N 15 zu ;
BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was nicht in dieser Weise beanstandet wird, braucht von der Be-
schwerdeinstanz grundsätzlich nicht überprüft zu werden und hat insofern Bestand. Insbeson-
dere pauschale Verweisungen auf die bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften oder
die blosse Wiederholung des bereits vor Vorinstanz vorgetragenen Standpunkts genügen den
inhaltlichen Anforderungen an eine Beschwerdebegründung nicht und sind namentlich dann
unzureichend, wenn sich die Vorinstanz mit den betreffenden Ausführungen des Rechtsmittel-
klägers auseinandergesetzt hat. Kommt die beschwerdeführende Partei ihrer Begründungs-
pflicht nicht nach, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Immerhin ist bei den inhaltlichen
Anforderungen zu berücksichtigen, ob die beschwerdeerhebende Partei anwaltlich vertreten
ist (FREIBURGHAUS/AFHELDT, a.a.O., N 15 zu ).
Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Be-
weismittel ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben jedoch immerhin besondere Bestimmungen
des Gesetzes ( und ). Das gesetzliche Novenverbot gilt im Beschwerde-
verfahren umfassend, also sowohl für echte als auch unechten Noven. Zudem erfasst das
Novenrecht auch diejenigen Fälle, in welchen der Untersuchungsgrundsatz zur Anwendung
kommt (FREIBURGHAUS/AFHELDT, a.a.O., N 4 zu ). Diesbezüglich hat das Bun-
desgericht jedoch festgehalten, dass Noven in der Beschwerde zumindest dann vorgebracht
werden können, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (BGE 139 III 466
E. 3.4).
6 │ 13
1.3
Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt. Zinsen und Kosten des laufenden
Verfahrens oder einer allfälligen Publikation des Entscheids sowie allfällige Eventualbegehren
werden nicht hinzugerechnet. (). Im Rechtsmittelverfahren ist der Streitwert
der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren massgebend (THOMAS SUTTER-SOMM/BENE-
DIKT SEILER, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, N 7 zu Art. 91
ZPO [unter Verweis auf ]).
Strittig waren zwei Klageforderungen von Fr. 4'258.65 und Fr. 3'108.45, weshalb die Vo-
rinstanz den Streitwert des Verfahrens auf Fr. 7'367.10 bezifferte (angefochtener Entscheid
E. 8.2 S. 16). Dieser ist unverändert auch für das Beschwerdeverfahren massgeblich.
2.
Unbeanstandet bleiben die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz, wonach die vom Be-
schwerdegegner 1 als Verwalter erstellte Nebenkostenabrechnung der MEG für die Abrech-
nungsperiode vom 1. Juli 2021 bis 30. Juni 2022, welche eine Kostenbeteiligung der Be-
schwerdeführer in Höhe von Fr. 4'258.65 ausweist, am 6. Juli 2022 von der MEG-Versamm-
lung genehmigt wurde (angefochtener Entscheid E. 4 S. 9). Dasselbe gilt hinsichtlich der Ne-
benkostenabrechnung für die Periode vom 1. Juli 2022 bis 30. Juni 2023 mit einer Kostenbe-
teiligung der Beschwerdeführer im Betrag von Fr. 3'108.45, deren Genehmigung am 5. Okto-
ber 2023 erfolgte. Die Beschwerdeführer haben an den Versammlungen nicht teilgenommen
(E. 4 S. 9). Ebenso werden die vorinstanzlichen Feststellungen, die Beschwerdeführer würden
grundsätzlich anerkennen, als Miteigentümer betreffend die Nebenkosten anteilsmässig zah-
lungspflichtig zu sein (E. 3 S. 9), es seien die vorgenannten Genehmigungsbeschlüsse von
ihnen nicht angefochten worden (E. 4 S. 10), die Beschwerdeführer hätten die Ausstände bis
dato nicht beglichen (E. 4 S. 9) und es bestehe keine verrechenbare Forderung der Beschwer-
deführer (E. 6 S. 12 ff.), in der Beschwerde nicht weiter thematisiert. Gleiches gilt für die Be-
urteilung der Vorinstanz, wonach eine gültige Klagebewilligung vorliege (E. 1.2 S. 6 f.).
Diese Erwägungen sind für die Beschwerdeinstanz verbindlich bzw. ist darauf abzustellen (vgl.
vorne E. 1.2). Die von den Beschwerdeführern vorgetragenen Rügen betreffen einzig die Be-
fugnis der Beschwerdegegner, diese beide Forderungen bei ihnen zugunsten der MEG einzu-
verlangen.
7 │ 13
3.
3.1
Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, die Kläger seien befugt, in Vertretung der
Gemeinschaft eine Geldforderung derselben gegenüber einer anderen Miteigentümerin pro-
zessual geltend zu machen. Zudem hätten die Kläger eine Vertretungsvollmacht der übrigen
Miteigentümer ins Recht gelegt. So sei an der Hauseigentümerversammlung vom 26. Septem-
ber 2024 protokollarisch festgehalten worden, dass alle der Genehmigung zustimmenden Mit-
eigentümer – wie bereits in der Vergangenheit – damit einverstanden seien, dass die Kläger
den Ausstand zu Gunsten des Kontos der Miteigentümergemeinschaft einforderten, eventuell
auch mittels Klage, sollten die Beklagten ihrer Zahlungspflicht weiterhin nicht nachkommen.
Die Kläger seien als einzelne Miteigentümerin der MEG aktivlegitimiert, die behaupteten Aus-
stände für die Abrechnungsperioden 2021/2022 sowie 2022/2023 gegenüber den Beklagten
zugunsten des Kontos der MEG gerichtlich geltend zu machen. Eine Einschränkung der Ak-
tivlegitimation der Kläger aus dem Gesetz, der Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder ei-
nem Beschluss sei weder dargetan noch ersichtlich (E. 2 S. 7 ff.).
3.2
Die Beschwerdeführer stellen sich in der Beschwerde zunächst auf den Standpunkt, die Vo-
rinstanz habe sich nicht mit ihrer Argumentation in Rz. 8 bis 11 der Klageantwort auseinander-
gesetzt, was ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletze (Ziff. 15 S. 7 f.).
Ferner wird in der Sache gerügt, das Führen von Gerichtsprozessen stelle eine wichtige Ver-
waltungshandlung im Sinne von dar, wozu der einzelne Miteigentümer
nicht berechtigt sei. Unzutreffend sei die Annahme der Vorinstanz, es gehe hier um das blosse
Inkasso von fälligen Forderungen und damit einen Anwendungsfall von .
Bei den materiell streitigen angeblich ausstehenden Nebenkostenanteilen handle es sich um
unteilbare Leistungen. Die Miteigentümer würden in dieser Hinsicht eine notwendige Streitge-
nossenschaft im Sinne von bilden. Unerheblich sei die Einverständniserklärung
der übrigen Miteigentümer, die vom 26. September 2024 datiere (rund einen Monat nach Ein-
reichung der Klageantwort). Wie die Prozessvoraussetzungen müsse die Aktivlegitimation
nämlich im Zeitpunkt der Einreichung der Klage erfüllt sein. Ein nachträglicher Prozesseintritt
sei zudem nicht möglich. Die Beschwerdeführer schliessen, dass die Beschwerdegegner dem-
zufolge die Klage gemeinsam mit den weiteren Miteigentümern der MEG einreichen oder
rechtzeitig vor Ablauf der Klagefrist nach eine entsprechende
8 │ 13
Vertretungsvollmacht der übrigen Miteigentümer hätten einreichen müssen. Ihnen fehle die
Aktivlegitimation, weshalb die Klage abzuweisen sei (Beschwerde Ziffn. 16-20 S. 8 ff.).
3.3
3.3.1
Die Sachlegitimation (Aktiv- bzw. Passivlegitimation) stellt eine materielle Voraussetzung des
eingeklagten Anspruchs dar (BGE 139 III 504 E. 1.2) und besagt, wer hinsichtlich des streitigen
Anspruchs materiellrechtlich berechtigt bzw. verpflichtet und demzufolge grundsätzlich als kla-
gende bzw. beklagte Partei einzubeziehen ist (PASCAL GROLIMUND, § 13 Parteien und Beteili-
gung Dritter, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund [Hrsg.], Zivilprozessrecht, 3. A., 2019, N 20).
Die Aktivlegitimation ist nach den materiellen Normen zu beurteilen, auf die der geltend ge-
machte Anspruch gestützt wird (Urteil des Bundesgerichts 5A_957/2017 vom 22. März 2018
E. 4.1). Mit anderen Worten bildet sie keine Prozessvoraussetzung im Sinne von Art. 59 Abs. 2
ZPO, sondern betrifft sie (jedenfalls in Zivilsachen) das materielle Recht. Fehlt sie, wird die
Klage (mit Sachentscheid) als unbegründet abgewiesen. Als materiellrechtliche Vorausset-
zung ist sie auf jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen ()
zu prüfen; unter der Herrschaft der Verhandlungsmaxime gilt dies allerdings nur nach Mass-
gabe des behaupteten und festgestellten Sachverhalts (Urteil des Bundesgerichts 4A_1/2014
vom 26. März 2014 E. 2.3 m.w.H.). Die Aktivlegitimation muss im Zeitpunkt des Urteils vorlie-
gen und kann bis dahin hergestellt werden (Urteil des Bundesgerichts 5A_410/2023 vom
25. September 2024 E. 2.6.1 mit diversen Verweisen; GROLIMUND, a.a.O., N 20).
3.3.2
Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in
ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (). Gemäss Abs. 3 hat jeder
für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Unter Vorbehalt der zwingenden
gesetzlichen Bestimmungen können die Miteigentümer mittels einer Nutzungs- und Verwal-
tungsordnung () über die Nutzung und Verwaltung ihrer Sache bestimmen.
Fehlt es an einer solchen Parteiordnung, gilt das dispositive Recht (zum Ganzen: JÖRG
SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 5. A., 2017, N 744 ff.). Gemäss der (disposi-
tiven) Vorschrift von ist jeder Miteigentümer zu den gewöhnlichen Ver-
waltungshandlungen befugt. Solche Verwaltungshandlungen sind all jene dem Zweck der Er-
haltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienenden Verfügungen, die sich nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge als notwendig und zweckmässig erweisen, im Wesentlichen den
9 │ 13
Interessen aller Miteigentümer dienen und keine besonderen Kosten verursachen. Als ge-
wöhnliche Verwaltungshandlung gilt, was zur Erhaltung der Sache oder ihres Wertes oder zur
Verhütung von Schäden notwendig oder zweckmässig erscheint (z.B. nicht besonders kost-
spielige Instandstellungsarbeiten) und im Rahmen der ordentlichen Betreuung einer Sache
vernünftigerweise als selbstverständlich und ohne Weiteres als sachadäquat empfunden wer-
den kann. Gewöhnliche Massnahmen sind nur solche, die gemessen am Sachwert mit eher
unbedeutenden Kosten verbunden sind (Urteil des Bundesgerichts 5A_175/2019 vom 13. Mai
2020 E. 4.2 m.w.H.). Exemplarisch nennt das Gesetz in der Bestimmung die Befugnis zur
Vornahme von Ausbesserungen, Anbau- und Erntearbeiten, zur kurzfristigen Verwahrung und
Aufsicht sowie zum Abschluss der dazu dienenden Verträge und zur Ausübung der Befug-
nisse, die sich aus ihnen und aus den Miet‑, Pacht- und Werkverträgen ergeben, einschliess-
lich der Bezahlung und Entgegennahme von Geldbeträgen für die Gesamtheit. Mit anderen
Worten zeichnet sich eine gewöhnliche Verwaltungshandlung – in Abgrenzung zu den wichti-
geren Verwaltungshandlungen () und den baulichen Massnahmen (Art. 647c ff.
ZGB) – durch ihre tendenziell untergeordnete Bedeutung für die gemeinschaftliche Sache und
ihre alltägliche Art aus (CHRISTOPH BRUNNER/JÜRG WICHTERMANN, in: Geiser/Wolf [Hrsg.],
BSK-ZGB II, 7. A., 2023, N 2 zu ). Die Abgrenzung zwischen gewöhnlichen und
wichtigeren Verwaltungshandlungen erfolgt aufgrund der konkreten Umstände (TANJA DO-
MEJ/CÉLINE P. SCHMIDT, in: Büchler/Jakob [Hrsg.], Kurzkommentar ZGB, 2. A., 2018, N 3 zu
), um im Einzelfall eine angemessene Lösung bieten zu können (SCHMID/HÜRLI-
MANN-KAUP, a.a.O., N 744a). Die Zuständigkeit eines jeden Miteigentümers für gewöhnliche
Verwaltungshandlungen soll eine unbürokratische Abwicklung der laufenden Verwaltung er-
möglichen (BRUNNER/WICHTERMANN, a.a.O., N 2 zu ). Ist die Verwaltungshand-
lung eine gewöhnliche im Sinne von , wird jedem Miteigentümer eine Individu-
albefugnis zu deren Vornahme eingeräumt (AMÉDÉO WERMELINGER, ZK-Das Stockwerkeigen-
tum, 2. A., 2019, N 36 zu ).
3.4
Unbegründet ist der Einwand, die Vorinstanz habe seine Begründungspflicht und damit das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt. Die betreffenden Randziffern 8-11 der Kla-
geantwort vom 26. August 2024, auf welche die Vorinstanz nach Auffassung der Beschwer-
deführer nicht eingegangen sein soll, betreffen die Frage der Aktivlegitimation der Beschwer-
degegner. Ebendiese Frage hat die Vorinstanz beantwortet (vgl. vorne E. 3.1). Damit genügt
sie ihrer Begründungspflicht, zumal die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begrün-
den, nicht verlangt, dass diese sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt
10 │ 13
und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr genügt es, wenn der Ent-
scheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Die Begründung muss kurz die
wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die
sie ihren Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2). Keine Frage des rechtlichen Gehörs,
sondern der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels ist es, wenn die rechtsmittelführende
Partei eine andere Sach- oder Rechtsauffassung vertritt.
Die Rügen der Beschwerdeführer sind indes auch inhaltlich unbegründet: Zwar trifft es zu,
dass die Prozessführung in der Regel zu den wichtigeren Verwaltungshandlungen im Sinne
von zählt (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N 139 zu ). Namentlich im
Hinblick auf die einzukassierende Forderung sind die Umstände vorliegend aber besondere.
Die Höhe sowie die Verteilung der Nebenkosten – und die sich ergebenden Ausstände der
Beschwerdeführer – wurden durch die MEG bereits verbindlich festgesetzt, ohne dass die Be-
schwerdeführer gegen diese Beschlüsse gestimmt oder diese angefochten hätten (vgl. vorne
E. 2). Es handelt sich um periodisch anfallende Kosten und der ausstehende Betrag von rund
Fr. 7'500.– für zwei Bemessungsperioden (24 Monate) ist im Kontext von fünf betroffenen EFH
als gering zu betrachten. Sodann kommt hinzu, dass die MEG in ihrer Nutzungs- und Verwal-
tungsordnung (vi-KB 4) für die gemeinschaftlichen Anlagen auf den beiden Miteigentums-
grundstücken einen Verwalter vorsieht (). Hinsichtlich der gemeinsamen Hei-
zungs- und Öltankanlagen ist bestimmt, dass die Miteigentümer diese zu bevorschussen ha-
ben, wobei der Verwalter für «das Inkasso der Vorschüsse für die Bestreitung der gemeinsam
zu tragenden Kosten verantwortlich» ist (Art. 14 lit. b/aa NVO). Beim Beschwerdegegner 1
handelt es sich um ebendiesen Verwalter der MEG und es stehen gerade Ausstände im Streit,
welche die gemeinschaftlichen Anlagen betreffen, die dieser verwaltet. Die Beschwerdegeg-
ner verlangen denn auch keine Zahlung zu ihren eigenen Gunsten, sondern lautet deren
Rechtsbegehren auf Bezahlung des Ausstands auf das Konto der MEG (vi-Klage S. 2). Die
Einforderung der Ausstände unterscheidet sich unter diesen Umständen nicht mehr wesentlich
von der Entgegennahme von Geldbeträgen für die Gesamtheit, wie sie in Art. 647a Abs. 1
ZGB als Beispiel für eine gewöhnliche Verwaltungshandlung genannt wird. Demnach stellt das
Inkasso der ausstehenden Nebenkostenbeiträge für die Abrechnungsperioden 2021/2022 so-
wie 2022/2023 zugunsten der MEG hier ausnahmsweise eine gewöhnliche Verwaltungshand-
lung dar, obschon sie zufolge Zahlungsverweigerung der Beschwerdeführer auf dem Betrei-
bungs- und Gerichtsweg erfolgen musste. Die vorinstanzlich vorgenommene Klassifikation als
gewöhnliche Verwaltungshandlung ist unter diesen besonderen Umständen nicht zu bean-
standen.
11 │ 13
Ohnehin ist die MEG hier aber vom dispositiven Gesetzesrecht abgewichen und wurde den
Beschwerdegegnern das Inkasso der Nebenkostenausstände delegiert, was die Vorinstanz
erkannt hat: Am 26. September 2024 traf sich die MEG zur ordentlichen Hauseigentümerver-
sammlung. Gemäss dem schriftlichen Protokoll entschied die MEG an dieser Versammlung,
im Falle der Nichtbezahlung des Ausstands durch die Beschwerdeführer seien alle Miteigen-
tümer (mit Ausnahme der wiederum abwesenden Beschwerdeführer) wie in der Vergangenheit
damit einverstanden, dass der Beschwerdegegner 1 als Verwalter resp. die Beschwerdegeg-
ner als Miteigentümer den Ausstand der Beschwerdeführer zu Gunsten des Kontos der MEG
einfordere, eventuell auch mittels Klage (vi-KB 13). Die Vorinstanz durfte in diesem Beschluss
eine Delegation an die Beschwerdegegner zur Geltendmachung der Ansprüche gegenüber
den Beschwerdeführern zugunsten der MEG erkennen. Unerheblich ist, dass den Beschwer-
degegnern diese Befugnis erst nach Einleitung des Prozesses eingeräumt wurde. Der MEG-
Beschluss datiert vom 26. September 2024 und damit vor dem angefochtenen Kantonsge-
richtsentscheid. Es genügt schliesslich, wenn die Aktivlegitimation (erst) im Zeitpunkt des Ur-
teils vorlag.
Folglich waren die Beschwerdegegner als Miteigentümer gestützt auf
und den MEG-Beschluss vom 26. September 2024 befugt, die ausstehende Nebenkostenbei-
träge für die Abrechnungsperioden 2021/2022 sowie 2022/2023 zugunsten des Gemein-
schaftskontos bei den Beschwerdeführern einzuziehen. Die Vorinstanz durfte deren Aktivlegi-
timation bejahen, ohne dass die Beschwerdeführer mit ihren Rügen eine offensichtlich unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts oder eine unrichtige Rechtsanwendung aufzuzeigen ver-
möchten.
4.
Die Beschwerde vom 10. November 2025 ist folglich unbegründet und abzuweisen.
5.
Die Prozesskosten umfassen die Gerichtskosten und die Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1
ZPO). Sie werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
12 │ 13
5.1
Die Entscheidgebühr des Obergerichts als Beschwerdeinstanz beträgt Fr. 300.– bis
Fr. 4'000.– (Art. 8 Abs. 1 Ziff. 3 PKoG [NG 261.2]). Die Gebühren sind innerhalb des vorgege-
benen Rahmens festzusetzen und bemessen sich nach der persönlichen und wirtschaftlichen
Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwierigkeit der Sache, dem Umfang der Prozess-
handlungen und nach dem Zeitaufwand für die Verfahrenserledigung ().
Die Gerichtsgebühr wird ermessensweise im mittleren Bereich des anwendbaren Gebühren-
rahmens auf Fr. 1'500.– festgesetzt und ausgangsgemäss je hälftig den unterliegenden Be-
schwerdeführern auferlegt. Die Gebühr wird mit ihrem Kostenvorschuss in gleicher Höhe ver-
rechnet und ist bezahlt.
5.2
Gemäss beträgt das ordentliche Honorar im Beschwerdeverfahren vor
dem Obergericht bei diesem Streitwert Fr. 400.– bis Fr. 4'000.–. Massgebend für die Festset-
zung des Honorars innerhalb der im Prozesskostengesetz vorgesehenen Mindest- und Höch-
stansätze sind die Bedeutung der Sache für die Partei in persönlicher und wirtschaftlicher Hin-
sicht, die Schwierigkeit der Sache, der Umfang und die Art der Arbeit sowie der Zeitaufwand
(). Neben dem Honorar ist Ersatz für die Auslagen geschuldet (Art. 52-54 PKoG).
Die Parteien können eine Kostennote einreichen (; ).
Der Parteivertreter der Beschwerdegegner macht mit Kostennote vom 11. Februar 2026 eine
Parteientschädigung von Fr. 3'850.55 (Honorar Fr. 3'458.30 [13.85 Std.]; Auslagenpauschale
Fr. 103.75 [3%]; MwSt. Fr. 288.50 [8.1%]) geltend. Eine Entschädigung in dieser Höhe ist mit
Blick auf und die folgenden Gründe unangemessen: Das Beschwerdeverfahren
wurde schriftlich, mit einem einfachen Schriftenwechsel geführt. Es wurden keine Noven vor-
gebracht, zu denen Stellung zu nehmen gewesen wäre. Thematisch war das Rechtsmittel auf
einen Rügepunkt, die Aktivlegitimation, beschränkt, welche die Vorinstanz bereits im Sinne
der Beschwerdegegner beurteilt hatte. Die Sache war demnach nicht komplex. In Anbetracht
des geringen Streitwerts wird auch die persönliche und wirtschaftliche Bedeutung der Streit-
sache überschaubar sein. Unter diesen Umständen ist das Honorar im mittleren Bereich des
anwendbaren Honorarrahmens auf Fr. 2'000.– herabzusetzen, womit sich die Parteientschä-
digung auf Fr. 2'226.85 (Honorar Fr. 2'000.–; Auslagenpauschale Fr. 60.– [3%]; MwSt.
Fr. 166.85 [8.1%]) beläuft. Die unterliegenden Beschwerdeführer haben die Beschwerdegeg-
ner für das Beschwerdeverfahren in diesem Betrag zu entschädigen.
13 │ 13
Demgemäss erkennt das Obergericht:
1. Die Beschwerde vom 10. November 2025 wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt und je hälftig den Beschwerdeführern
auferlegt. Die Gebühr wird mit ihrem Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet und ist
bezahlt.
3. Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine Parteientschä-
digung von Fr. 2'226.85 zu bezahlen.
4. [Zustellung].
Stans, 18. Mai 2026
OBERGERICHT NIDWALDEN
Beschwerdeabteilung in Zivilsachen
Die Präsidentin
lic. iur. Livia Zimmermann
Der Gerichtsschreiber
MLaw Silvan Zwyssig Versand:
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (). Die Be-
schwerde hat Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Be-
schwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Be-
weismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat ().
Für den Fristenlauf gelten die . Der Streitwert beläuft sich auf Fr. 7'367.10.
Referenzen
Bestimmungsliste
- BAZ 25 20Inkasso von Nebenkostenforderungen der Miteigentümergemeinschaft