ACJC/1323/2026
GE Cour de justice
Gesetzliches Pfandrecht und Baurecht
Veröffentlicht am 1. September
Entschieden am 3. August
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Französisch).
Le présent arrêt est communiqué aux parties, ainsi qu'au Registre du commerce et au
Registre foncier, par plis recommandés du 7 août 2026.
REPUBLIQUE ET
CANTON DE GENEVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/29192/2025
ACJC/1323/2026
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
DU LUNDI 3 AOÛT 2026
Entre
ETAT DE GENEVE, sis Conseil d'état de la République, et Canton de Genève, rue de
l'Hôtel-de-Ville 2, 1211 Genève 3, appelant d'une ordonnance rendue par la 13ème
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 19 février 2026, représenté
par le Département du Territoire, office cantonal des bâtiments (OCBA), route des
Jeunes 1a, case postale 32, 1211 Genève 8,
et
A______ SA, sise ______ [GE], intimée, représentée par Me Laurent BAERISWYL,
avocat, Harari Avocats, rue Ferdinand-Hodler 23, case postale, 1211 Genève 3.
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EN FAIT
A.
Par ordonnance OTPI/130/2026 du 19 février 2026, le Tribunal de première
instance, statuant sur mesures provisionnelles, a ordonné, aux frais, risques et
périls de A______ SA, au Conservateur du Registre Foncier de Genève de
procéder à l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et
entrepreneurs à concurrence de 34'487 fr. 10, avec intérêts à 5 % dès le
19 septembre 2025, sur la parcelle n° 1______, de la commune de B______, sise
avenue 2______ no. ______, [code postal] Genève, propriété de l'ETAT DE
GENEVE (ch. 1 du dispositif), a imparti à A______ SA un délai de 3 mois à
compter de la notification de l’ordonnance pour faire valoir son droit en justice
(ch. 2), et a dit que l’ordonnance déploierait ses effets jusqu'à droit jugé ou accord
entre les parties (ch. 3).
Le Tribunal a arrêté les frais judiciaires à 1'000 fr., les a mis à la charge de
l'ETAT DE GENEVE, condamné à verser à l'Etat de Genève, soit pour lui les
Services financiers du Pouvoir judiciaire, un montant de 1'000 fr., ordonné la
restitution à A______ SA d'un montant de 500 fr. (ch. 4) et condamné l'ETAT DE
GENEVE à payer à A______ SA un montant de 500 fr. à titre de dépens (ch. 5).
Les parties ont été déboutées de toute autre conclusion (ch. 6).
En substance, le Tribunal a retenu qu’il résultait des titres produits que l’ETAT
DE GENEVE est propriétaire de la parcelle n° 1______ sur laquelle s’étaient
vraisemblablement déroulés les travaux effectués par A______ SA. En tant que la
requête était dirigée contre le précité, elle devait être admise. Par ailleurs, les
pièces produites par A______ SA rendaient suffisamment vraisemblable sa
qualité d’artisan, la fourniture de travaux sur la parcelle en cause, de même que
l’existence et la quotité de la créance.
B.
a. Par acte expédié le 5 mars 2026 à la Cour de justice, l’ETAT DE GENEVE a
formé appel de cette ordonnance, sollicitant son annulation. Il a conclu, sous suite
de frais et dépens des deux instances, à ce que la Cour déboute A______ SA de
ses conclusions en inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et
des entrepreneurs, et ordonne au Conservateur du Registre foncier la radiation de
l’inscription opérée à titre superprovisionnel.
Il a produit les pièces déjà versées en première instance.
b. Dans sa réponse du 7 avril 2026, A______ SA a conclu à l’irrecevabilité de
l’appel, respectivement à son rejet, sous suite de frais et dépens.
c. Par réplique et duplique des 20 avril et 1er mai 2026, les parties ont persisté
dans leurs conclusions respectives.
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d. Elles ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 21 mai 2026 de ce que la
cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents suivants résultent du dossier:
a. A______ SA, société anonyme inscrite au Registre du commerce genevois, a
pour but tous travaux de peinture à l'ancienne, peinture en bâtiment et pose de
papier peint, peinture décorative, peinture intumescente, tous travaux de gypserie,
d'isolation de façades, pose de faux plafonds, de cloisons légères et mobiles, de
staff, et tous travaux de revêtement décoratif et de concepts.
C______ en est l'administrateur unique.
b. D______ SA, sise à Genève, a pour but l'exploitation de cafés, restaurants ainsi
que l'importation et la vente de produits alimentaires, vin et alcool, la fabrication
et le commerce de pâtisseries et de glaces ainsi que le commerce de café. La
société peut accorder des prêts et constituer des garanties en faveur de toute
personne, notamment de ses actionnaires et administrateurs. Elle peut faire, pour
son compte ou le compte de tiers, toute opération commerciale ou financière en
relation directe ou indirecte avec son but.
c. L'ETAT DE GENEVE est propriétaire de la parcelle n° 1______, de la
commune de B______, sise avenue 2______ no. ______, [code postal] Genève.
d. Par contrat des 16 et 27 juillet et 17 août 2020, l’ETAT DE GENEVE a
constitué en faveur de la E______, SOCIETE COOPERATIVE un droit de
superficie DDP 3______ sur la parcelle précitée, d’une surface totale de 2637 m2.
Ce droit de superficie, droit distinct et permanent, a été inscrit au Registre foncier.
Par un second contrat des 16 et 27 juillet 2020, la E______, SOCIETE
COOPERATIVE a constitué en faveur de la Coopérative F______, de la
Coopérative G______ et de la Coopérative H______ un droit de superficie
DDP 4______ grevant une partie de la parcelle n° 1______. Ce droit de
superficie, droit distinct et permanent, a été inscrit au Registre foncier.
Cette servitude confère aux précitées un droit de construire et d’exploiter un
immeuble mixte d’activités et de logements.
e. L’immeuble érigé sur la parcelle a été mis en location par la Coopérative
G______ entre le 1er juin et le 1er août 2024.
f. Le 17 janvier 2025, A______ SA a adressé à D______ SA un devis pour un
montant total de 155'743 fr. 04, portant sur différents travaux, notamment de
plâtrerie, de peinture et de revêtement de sol, au no. ______ avenue 2______.
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g. Le 28 janvier 2025, I______ a envoyé, pour le compte de D______ SA, une
lettre d'adjudication des travaux à A______ SA.
Les travaux ont débuté courant février 2025 et ont pris fin le 31 juillet 2025 avec
la remise de l'ouvrage à D______ SA.
h. Le procès-verbal de vérification de l'ouvrage du 31 juillet 2025 mentionne
l'absence de défaut et la réception dudit ouvrage.
i. Le 25 novembre 2025, A______ SA a formé par devant le Tribunal une requête
de mesures superprovisionnelles et provisionnelles à l'encontre de l'ETAT DE
GENEVE, tendant à l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans
et entrepreneurs à concurrence de 34'487 fr. 10, avec intérêts à 5 % dès le
19 septembre 2025, sur la parcelle n° 1______, de la commune de B______, sise
avenue 2______ no. ______, [code postal] Genève, propriété de l’ETAT DE
GENEVE.
Elle a allégué que D______ SA ne s'était pas acquittée de l'intégralité du montant
lui étant dû, 34'487 fr. 10 demeurant impayés. En tout état, l'ETAT DE GENEVE
avait donné son accord auxdits travaux effectués par A______ SA en les tolérant.
Il n’avait pas été fourni de sûretés.
j. Par ordonnance du 25 novembre 2025, le Tribunal a fait droit à la requête à titre
superprovisionnel et a imparti un délai au 29 décembre 2025 à A______ SA pour
produire l'attestation d'inscription provisoire des hypothèques légales ainsi qu'à
l'ETAT DE GENEVE pour se déterminer par écrit.
k. L'inscription provisoire de l'hypothèque légale a été opérée au Registre foncier
le ______ novembre 2025 et validée le ______ décembre 2025.
l. Par courrier du 16 décembre 2025, A______ SA a, notamment, produit dans le
délai imparti l'attestation d'inscription provisoire de l’hypothèque légale des
artisans et entrepreneurs.
m. Dans ses déterminations du 17 décembre 2025, l'ETAT DE GENEVE a
conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de la requête ainsi qu'à la radiation
de l'inscription provisoire de l'hypothèque légale inscrite sur la parcelle
n° 1______, de la commune de B______, sise avenue 2______ no. ______,
[code postal] Genève, lui appartenant.
Il a, en substance, allégué que les travaux réalisés avaient porté uniquement sur le
bâtiment qui avait été construit par COOPERATIVE G______ sur l'assiette de
servitudes de superficie grevant sa parcelle et objets des droits distincts et
permanents no 3______ et no 4______, lesquels constituent des immeubles et des
propriétés distinctes de l'immeuble n° 1______, de la commune de B______, de
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sorte que, n'étant pas propriétaire de l'immeuble concerné, il ne disposait pas de la
légitimation passive. De ce fait, la requête avait été dirigée à l'encontre du
mauvais propriétaire et du mauvais immeuble. Il ignorait tout de la relation
contractuelle entre A______ SA et D______ SA et n’avait pas consenti aux
travaux, dont il n’avait pas connaissance.
n. Le Tribunal a gardé la cause à juger le 3 janvier 2026.
EN DROIT
1.
1.1 L’appel est recevable contre les décisions de première instance sur les mesures
provisionnelles (); dans les affaires patrimoniales, l’appel
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr.
au moins ().
En l'espèce, vu le montant de l’hypothèque légale requise, la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
L'appel a été interjeté dans le délai utile de dix jours (art. 145 al. 2 let. b., 248
let. d et 314 al. 1 CPC) et est donc recevable à cet égard.
1.2 L’intimée soutient que l’appel serait irrecevable faute de motivation
suffisante.
1.2.1 Conformément à l', la Cour entre en matière uniquement
sur les points du jugement que l'appelant estime entachés d'erreurs et qui ont fait
l'objet d'une motivation suffisante et, partant, recevable. Hormis les cas de vices
manifestes, elle doit en principe se limiter à statuer sur les critiques formulées
dans
la
motivation
écrite
contre
la
décision
de
première
instance
(ATF 142 III 413 consid. 2.2.4; 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal
fédéral 5A_111/2016 du 6 septembre 2016 consid. 5.3).
Pour satisfaire à cette obligation de motivation, l'appelant doit démontrer
le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation
doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre,
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il
attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_577/2020 du
16 décembre 2020 consid. 5).
Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (), le procès se
présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision
attaquée. Il ne saurait se borner simplement à reprendre des allégués de fait ou des
arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir
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que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la
décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la
démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son
raisonnement.
Si
ces
conditions
ne
sont
pas
remplies,
l'appel
est irrecevable (ATF 141
III
69 consid.
2.3.3;
arrêts
du
Tribunal
fédéral 5A_453/2022 du 13 décembre 2022 consid. 3.1; 5A_577/2020 précité
consid. 5).
1.2.2 En l’espèce, l’appelant reproche au Tribunal d’avoir ignoré l’existence des
droits de superficie distincts et permanents grevant l’entier de la parcelle et
d’avoir à tort ordonné l’inscription d’une hypothèque légale provisoire, en
violation des et . Par conséquent, l’appel est recevable.
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen ().
1.4 Le procès est soumis à la maxime des débats (art. 55 cum 255 CPC a
contrario) et au principe de disposition ().
2.
L’appelant reproche au Tribunal d’avoir ordonné l’inscription d’une hypothèque
légale provisoire des artisans et des entrepreneurs, en omettant de retenir que
l’entier de la parcelle en cause est grevé de droits de superficie distincts et
permanents immatriculés au Registre foncier. Les travaux avaient été exécutés par
l’intimée dans les bâtiments construits par la coopérative titulaire de droits de
superficie.
2.1.1 La requête en inscription provisoire d'une hypothèque légale est une mesure
provisionnelle () à laquelle la procédure sommaire s'applique
(art. 248 ss, 249 let. d ch. 5 et 11 CPC). Le juge peut dès lors s'en tenir à la
vraisemblance des faits allégués et à un examen sommaire du droit
(ATF 139 III 86 consid. 4.2; 131 III 473 consid. 2.3; arrêt du Tribunal
fédéral 5A_203/2023 du 30 août 2023 consid. 3.2).
2.1.2 En vertu de l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC, peuvent requérir l'inscription d'une
hypothèque légale, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la
destruction de bâtiments ou d'autres ouvrages, au montage d'échafaudages, à la
sécurisation d'une excavation ou à d'autres travaux semblables, sur l'immeuble
pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, que
leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur, un
locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l'immeuble.
L'inscription peut être requise dès le moment de la conclusion du contrat (art. 839
al. 1 CC) et doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans
les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (). Il s'agit
d'un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, mais il peut
être sauvegardé par l'annotation d'une inscription provisoire (ATF 137 III 563
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consid. 3.3; 126 III 462 consid. 2c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 5A_630/2021 du
26 novembre 2021 consid. 3.3.2.4; 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1).
Le moment déterminant est l'achèvement des travaux, et non pas l'établissement
de la facture (ATF 102 II 206 consid. 1b/aa). Le fait que l'entrepreneur présente
une facture pour son travail donne toutefois à penser, en règle générale, qu'il
estime
l'ouvrage
achevé
(ATF 101
II
253;
arrêt
du
Tribunal
fédéral 5A_518/2020 du 22 octobre 2020 consid. 3.1 et les références citées).
2.1.3 Celui qui requiert des mesures provisionnelles doit rendre vraisemblable
qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte – ou risque de l'être –
et qu'il s'expose de ce fait à un préjudice difficilement réparable (art. 261
al. 1 CPC). Un fait est rendu vraisemblable si le juge, en se basant sur des
éléments objectifs, a l'impression que le fait invoqué s'est produit, sans pour
autant devoir exclure la possibilité qu'il ait pu se dérouler autrement
(ATF 144 II 65 consid. 4.2.2; 142 II 49 consid. 6.2; 140 III 610 consid. 4.1;
132 III 715 consid. 3.1; 130 III 321 consid. 3.3; arrêt du Tribunal
fédéral 5A_906/2020 du 9 juillet 2021 consid. 5.2); le juge peut en outre se limiter
à un examen sommaire des questions de droit (ATF 131 III 473 consid. 2.3;
108 II 69 consid. 2a).
Conformément à l', le juge statue sur la requête et autorise
l'inscription provisoire si le droit allégué lui paraît exister. Il statue sur la base de
la simple vraisemblance, sans qu'il faille se montrer trop exigeant quant à
l'existence du droit allégué. Selon la jurisprudence, vu la brièveté et l'effet
péremptoire du délai de l', l'inscription provisoire d'une
hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être refusée que si
l'existence du droit à l'inscription définitive du gage immobilier paraît exclue ou
hautement invraisemblable. En présence d'une situation de fait ou de droit mal
élucidée méritant un examen plus ample que celui auquel il peut être procédé dans
le cadre d'une instruction sommaire, il convient bien plutôt de laisser au juge de
l'action au fond le soin de décider si le droit à l'hypothèque doit en définitive être
admis (ATF 102 Ia 81 consid. 2b/bb; 86 I 265 consid. 3; arrêts du Tribunal
fédéral 5A_822/2022 du 14 mars 2023 consid. 4.2; 5A_280/2021 du 17 juin 2022
consid. 3.1, publié in RSPC 2023 p. 97; 5A_1047/2020 du 4 août 2021
consid. 3.1). Il en résulte qu'à moins que le droit à la constitution de l'hypothèque
n'existe clairement pas, le juge qui en est requis doit ordonner l'inscription
provisoire
(ATF 102
Ia
81 consid.
2b/bb;
arrêt
du
Tribunal
fédéral 5A_658/2023 du 17 janvier 2024 consid. 4.1).
Un fait est rendu vraisemblable si le juge, en se basant sur des éléments objectifs,
a l'impression que le fait invoqué s'est produit, sans pour autant devoir exclure la
possibilité qu'il ait pu se dérouler autrement (ATF 140 III 610 consid. 4.1;
132 III 715 consid. 3.1).
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2.1.4 Si le débiteur de la créance est un locataire, un fermier ou une autre
personne ayant un droit sur l’immeuble, les artisans et entrepreneurs n’ont le droit
de requérir l’inscription d’une hypothèque légale que si le propriétaire foncier a
donné son accord à l’exécution des travaux ().
2.1.5 La qualité pour agir (légitimation active) et la qualité pour défendre
(légitimation passive) sont des questions de droit matériel, de sorte qu'elles
ressortissent au droit privé fédéral s'agissant des actions soumises à ce droit
(ATF 139 III 504 consid. 1.2; 133 III 180 consid. 3.4, in JT 2010 I 239 et SJ
2007 I 387; arrêt du Tribunal fédéral 4A_1/2014 du 26 mars 2014 consid. 2.3).
Elles se déterminent selon le droit au fond et leur défaut conduit au rejet de
l'action qui intervient indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de
la prétention litigieuse (ATF 126 III 59 consid. 1a; arrêt du Tribunal
fédéral 4C.353/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.1).
La légitimation active
doit
être
examinée
d'office
par
le
juge
(ATF 126 III 59 consid. 1a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_217/2017 du
4 août 2017 consid. 3.4.1). Lorsque la maxime des débats s'applique
(), cet examen ne peut se faire que sur la base des faits allégués et
prouvés
(ATF 130
III
550 consid.
2;
arrêt
du
Tribunal
fédéral 4A_217/2017 précité, ibidem).
2.1.6 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d’un
fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un
propriétaire distinct, à la condition d’être inscrits comme servitudes au registre
foncier ().
S’il est constitué en droit distinct et permanent, le droit de superficie devient lui-
même un immeuble qui doit être immatriculé au registre foncier (CC 655), qui
peut être grevé de tous les droits réels limités immobiliers (MARCHAND,
Commentaire romand, Code civil I, n. 5 ad ).
Le superficiaire bénéficie de toutes les prérogatives d’un propriétaire en ce qui
concerne, en particulier, les moyens de droit découlant de la propriété (art. 641
al. 2 CC) ou de la possession () et il assume les responsabilités
d’un propriétaire () et du propriétaire d’ouvrage ()
(MARCHAND, op. cit., n. 8 ad ).
2.2 En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’intimée avait
rendu vraisemblable sa qualité d’artisan, la fourniture de travaux sur la parcelle en
cause, de même que l’existence et la quotité de la créance, ce qui n’est pas remis
en cause par les parties.
L’appelant est propriétaire de la parcelle, sur laquelle existe un droit de superficie
grevant l’entier de celle-ci, immatriculé au Registre foncier. Au bénéfice d’un
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droit de superficie, la Coopérative G______ a construit un immeuble. Les travaux
exécutés par l’intimée l’ont été dans l’immeuble précité, objet du droit de
superficie, lequel n’a pas de lien direct avec l’appelant. Celui-ci ne dispose pas de
la légitimation passive en l’espèce. C’est dès lors à tort que le Tribunal a ordonné
l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs
à l’encontre de l’appelant.
2.3 L’ordonnance entreprise sera en conséquence annulée et il sera statué à
nouveau en ce sens que l’intimée sera déboutée de ses conclusions à l’encontre de
l’appelant.
3.
3.1 Les frais judiciaires des deux instances seront mis à la charge de l’intimée, qui
succombe (). Ils seront arrêtés à respectivement 1'000 fr. et
800 fr. ( et ) et compensés à due concurrence avec l'avance de
frais fournie par l’intimée en première instance, qui demeure acquise à l'Etat de
Genève (). L’intimée sera condamnée à verser 800 fr. aux
Services financiers du Pouvoir judiciaire, lesquels seront invités à restituer à
l’appelant son avance de frais de 800 fr.
3.2 Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens.
* * * * *
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PAR CES MOTIFS,
La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté le 5 mars 2026 par l’ETAT DE GENEVE contre
l’ordonnance OTPI/130/2026 rendue le 19 février 2026 par le Tribunal de première
instance dans la cause C/29192/2025–13 SP.
Au fond :
Annule cette ordonnance.
Déboute A______ SA de ses conclusions.
Sur les frais des deux instances :
Arrête les frais judiciaires à 1’800 fr., compensés à due concurrence avec l’avance de
frais fournie, acquise à l’Etat de Genève, et les met à la charge de A______ SA.
Condamne A______ SA à verser 800 fr. aux Services financiers du Pouvoir judiciaire.
Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer 800 fr. à l’ETAT DE
GENEVE.
Siégeant :
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN, Madame Nathalie
LANDRY, juges; Madame Barbara NEVEUX, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Barbara NEVEUX
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa
notification avec expédition complète () par-devant le Tribunal
fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à
30'000 fr.
Referenzen
Bestimmungsliste
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