NG250012
ZH Obergericht
Untervermietung über Airbnb
Veröffentlicht am 1. Oktober
Entschieden am 19. Mai
Der Volltext wird in der Originalsprache angezeigt (Deutsch).
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG250012-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. M. Isler sowie
Gerichtsschreiberin MLaw L. Altermatt
Urteil vom 19. Mai 2026
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____
gegen
B._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Untermiete
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes
Winterthur vom 2. April 2025 (MJ240012)
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Rechtsbegehren:
(act. 7/1 S. 2)
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger die Zustimmung zur
nicht gewerblichen, generellen Untervermietung seiner 2.5 Zim-
merwohnung im 1. Stock an der C._____-strasse … in D._____
über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen für die Dauer von
24 Monaten während 20% bis maximal 30% der in einem Monat
möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tagen pro
Monat) zu erteilen.
2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger die Zu-
stimmung zur nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zim-
merwohnung im 1. Stock an der C._____-strasse … in D._____
über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen in jedem angefragten
Einzelfall, für die Dauer von 24 Monaten während 20% bis maxi-
mal 30% der in einem Monat möglichen Vermietungstage (mithin
zwischen 6 und 9 Tagen pro Monat), zu erteilen, sobald der Be-
klagten mittels ID/Passkopie oder Aufenthaltsbewilligung die Per-
sonalien des Untermieters gemäss Ziffer 9 der Allgemeinen Be-
dingungen zum Mietvertrag für Wohnräume bekannt gegeben
wurde[n].
3. Subeventualiter sei festzustellen, dass der Kläger generell zur
nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zimmerwohnung
im 1. Stock an der C._____-strasse … in D._____ über Airbnb
oder ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 Monaten während
20% bis maximal 30% der in einem Monat möglichen Vermie-
tungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tage pro Monat) berechtigt
ist und die Beklagte ihre Zustimmung zur nicht gewerblichen ge-
nerellen Untervermietung über Airbnb oder ähnliche Plattformen
zu Unrecht verweigert hat.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Barauslagen
und MwSt.) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes:
(act. 6)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 3'300.– festgesetzt.
Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.
3. Die Kosten des Entscheids werden dem Kläger auferlegt und mit dem von
ihm geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ein allfälliger Restbetrag wird
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dem Kläger zurückerstattet; vorbehalten bleibt das Verrechnungsrecht des
Staates.
4. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
CHF 4'100.– (exkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. (Mitteilung).
6. (Rechtsmittel).
Berufungsanträge des Berufungsklägers und Klägers:
(act. 2 S. 2 f.)
"1. Dispositiv Ziffer 1 des Urteils des Bezirksgerichts Winterthur, Miet-
gericht, vom 2. April 2025 im Verfahren MJ240012 sei aufzuhe-
ben und die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger die Zustim-
mung zur nicht gewerblichen, generellen Untervermietung seiner
2.5 Zimmerwohnung im 1. Stock an der C._____-strasse … in
D._____ über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen für die Dauer
von 24 Monaten während 20% bis maximal 30% der in einem Mo-
nat möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tagen
pro Monat) zu erteilen.
Eventualiter sei die Beklagte in Aufhebung von Dispositiv Ziffer 1
des Urteils des Bezirksgerichts Winterthur, Mietgericht, vom
2. April 2025 im Verfahren MJ240012, zu verpflichten, dem Kläger
die Zustimmung zur nicht gewerblichen Untervermietung seiner
2.5 Zimmerwohnung im 1. Stock an der C._____-strasse … in
D._____ über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen in jedem an-
gefragten Einzelfall, für die Dauer von 24 Monaten während 20%
bis maximal 30% der in einem Monat möglichen Vermietungstage
(mithin zwischen 6 und 9 Tagen pro Monat) zu erteilen, sobald
der Beklagten mittels ID/Passkopie oder Aufenthaltsbewilligung
die Personalien des Untermieters gemäss Ziffer 9 der Allgemei-
nen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume bekannt gege-
ben wurde[n].
Subeventualiter sei in Aufhebung von Dispositiv Ziffer 1 des Ur-
teils des Bezirksgerichts Winterthur, Mietgericht, vom 2. April
2025 im Verfahren MJ240012, festzustellen, dass der Kläger ge-
nerell zur nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zimmer-
wohnung im 1. Stock an der C._____-strasse … in D._____ über
Airbnb oder ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 Monaten
während 20% bis maximal 30% der in einem Monate möglichen
Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tagen pro Monat) be-
rechtigt ist und die Beklagte ihre Zustimmung zur nicht gewerbli-
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chen generellen Untervermietung über Airbnb oder ähnliche Platt-
formen zu Unrecht verweigert hat.
2. Dispositiv Ziffer 2 des Urteils des Bezirksgerichts Winterthur, Miet-
gericht, vom 2. April 2025 im Verfahren MJ240012, sei aufzuhe-
ben, die erstinstanzliche Entscheidgebühr sei auf CHF 1'383.00
festzulegen und der Beklagten aufzuerlegen.
3. Dispositiv Ziffer 3 des Urteils des Bezirksgerichts Winterthur, Miet-
gericht, vom 2. April 2025 im Verfahren MJ240012, sei aufzuhe-
ben, die Kosten des Entscheids seien der Beklagten aufzuerlegen
und dem Kläger sei der von ihm geleistete Kostenvorschuss voll-
umfänglich zurückzuerstatten.
4. Dispositivziffer 4 des Urteils des Bezirksgerichts Winterthur, Miet-
gericht, vom 2. April 2025 im Verfahren MJ240012, sei aufzuhe-
ben und die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger eine Partei-
entschädigung (zzgl. Barauslagen und MwSt.) in der Höhe von
CHF 1'797.00 zu bezahlen.
5. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Bezirksge-
richt Winterthur zurückzuweisen.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Barauslagen
und MwSt.) zu Lasten der Beklagten."
Berufungsanträge der Berufungsbeklagten und Beklagten:
(act. 15 S. 2)
"1. Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist, und es sei das Urteil des Bezirksgerichts Winter-
thur, Mietgericht, vom 2. April 2025 (MJ240012-K) zu bestätigen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten
des Berufungsklägers."
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Erwägungen:
1.
1.1. Der Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) und die
Beklagte und Berufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte) sind die Par-
teien eines Mietvertrages. Gegenstand dieses Verfahrens bildet die Frage, ob der
Berufungskläger als Mieter zur Untervermietung der Wohnung über die Bu-
chungsplattform Airbnb oder ähnliche Plattformen berechtigt ist.
1.2. Der Berufungskläger ist alleiniger Mieter der streitgegenständlichen 2 1/2
Zimmer-Wohnung im 1. OG in einem Mehrfamilienhaus in der Gemeinde D._____
(act. 7/13/3). Vermieterin ist die Berufungsbeklagte. Mietbeginn war der 1. Juli
2020. Die letzte in den Akten liegende Mietzinsänderung ist jene per 1. April 2024
auf monatlich Fr. 1'704.– brutto (act. 7/13/4). Ebenfalls seit dem 1. Juli 2020 mie-
tet der Berufungskläger einen Einstellplatz. Gemäss Vertrag beträgt die Parkplatz-
miete monatlich Fr. 140.– netto (act. 7/13/5), der Berufungskläger führt teilweise
einen Mietzins von monatlich Fr. 130.– netto an (act. 7/1 Rz. III. 1. 4. Absatz bzw.
Rz. III. 1. 3. Absatz). Der Parkplatz ist fester Bestandteil des Wohnungsvertrages
(act. 7/13/5). Nach dem Vertragswortlaut wird die Wohnung vermietet "zur Benüt-
zung als Wohnzweck" mit "Personenzahl: 1" (act. 7/13/3).
1.3. Mit Schreiben vom 23. Januar 2024 ersuchte der Berufungskläger "die Ei-
gentümerschaft formell um Zustimmung zur Untervermietung" der Wohnung. Wie
die Verwaltung selbst in Erfahrung gebracht habe, habe er die Wohnung in der
Vergangenheit auf Airbnb ausgeschrieben, einstweilen sei das Inserat aber pau-
siert. Während der Untervermietung halte er sich bei seiner Partnerin auf
(act. 7/3/3). Mit Schreiben vom 25. Januar 2024 teilte die Verwaltung der Beru-
fungsbeklagten dem Berufungskläger mit, dass es ihm nicht erlaubt sei, die Woh-
nung auf Airbnb anzubieten (act. 7/3/5).
1.4. Der Berufungskläger gelangte mit Eingabe vom 31. Januar 2024 an die
Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirksgerichtes Winterthur.
Diese erteilte am 12. August 2024 – mangels Einigung – die Klagebewilligung
(act. 7/3/2).
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1.5. Mit Klage vom 12. September 2024 und eingangs erwähnten Rechtsbe-
gehren gelangte der Berufungskläger an das Bezirksgericht Winterthur (nachfol-
gend Vorinstanz) (act. 7/1). Mit Verfügung vom 17. September 2024 wurde dem
Berufungskläger Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses in der Höhe von
Fr. 1'400.– und der Berufungsbeklagten Frist zur Stellungnahme angesetzt
(act. 7/4). Nach Eingang des Kostenvorschusses und der Stellungnahme wurden
die Parteien zur Hauptverhandlung vorgeladen (act. 7/14). Mit Verfügung vom
5. März 2025 wurde der Kostenvorschuss auf insgesamt Fr. 3'300.– erhöht
(act. 7/18). Nach Durchführung der Hauptverhandlung am 19. März 2025 (Proto-
koll Vorinstanz S. 6 ff.) wurde die Klage mit Urteil vom 2. April 2025 abgewiesen
(act. 3 = act. 6 [Aktenexemplar] = act. 7/29). Die begründete Fassung des Ent-
scheids wurde dem Berufungskläger am 5. Juni 2025 zugestellt (act. 7/30).
1.6. Mit Berufungsschrift vom 7. Juli 2025 erhob der Berufungskläger rechtzeitig
bei der Kammer Berufung (act. 2). Mit Verfügung vom 20. August 2025 wurde
dem Berufungskläger Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses in der Höhe
von Fr. 2'100.– angesetzt (act. 10), welcher rechtzeitig einging (act. 12). Mit Verfü-
gung vom 13. Oktober 2025 wurde der Berufungsbeklagten Frist zur Berufungs-
antwort angesetzt (act. 13), welche am 13. November 2025 rechtzeitig eingereicht
wurde (act. 15). Die Berufungsantwort wurde dem Berufungskläger mit Verfügung
vom 28. November 2025 zugestellt (act. 18 f.). Es erfolgte innert angesetzter Frist
keine weitere Eingabe. Das Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen berufungsfähigen Ent-
scheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO; vgl. zum Streitwert E. 6.). Der Beru-
fungskläger ist beschwert und zur Berufung legitimiert.
2.2. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (). Die
Berufungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und
Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung. Abgese-
hen von offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht allerdings grund-
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sätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen den
erstinstanzlichen Entscheid erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die
Parteien haben mittels klarer Verweisungen auf die Ausführungen vor Vorinstanz
zu zeigen, wo sie die massgebenden Behauptungen, Bestreitungen und Einreden
erhoben haben. Sie haben die von ihnen kritisierten Erwägungen des angefochte-
nen Entscheids wie auch die Aktenstücke, auf die sie ihre Kritik stützen, genau zu
bezeichnen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 vom 11. April 2016
E. 2.2.). In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht bei dieser Prüfung jedoch
weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die mit den Rügen vorge-
tragenen Argumente der Parteien gebunden, sondern es wendet das Recht von
Amtes wegen an (). Das Berufungsgericht kann die Rügen der Par-
teien auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen
(BGer 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 2.2.2.). Neue Tatsachen und Be-
weismittel können im Berufungsverfahren nur noch unter den restriktiven Voraus-
setzungen von vorgebracht werden. In diesem Rahmen ist
auf die Parteivorbringen einzugehen, soweit dies für die Entscheidfindung erfor-
derlich ist (BGE 141 III 28 E. 3.2.4 m.w.H.).
3.
3.1. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass nach der
Mieter die Sache mit Zustimmung der Vermieterin ganz oder teilweise unterver-
mieten könne. Gemäss Abs. 2 der genannten Norm könne die Vermieterin die Zu-
stimmung nur verweigern, wenn der Mieter sich weigere, der Vermieterin die Be-
dingungen der Untermiete bekanntzugeben (lit. a), wenn die Bedingungen der Un-
termiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich seien
(lit. b) oder wenn der Vermieterin aus der Untermiete wesentliche Nachteile ent-
stünden (lit. c). Zulässig sei eine vertragliche Regelung der Modalitäten des Ersu-
chens und der Erteilung der Zustimmung, solange kein verstecktes Verbot der
Untermiete resultiere (act. 6 E. IV. 1.). Für die Untervermietung über Buchungs-
plattformen würden die Regeln von gleichermassen gelten (act. 6
E. IV. 2.).
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3.2. Die Parteien hätten – so die Vorinstanz weiter – in den allgemeinen Ver-
tragsbedingungen vereinbart, dass der Mieter die Mietobjekte nur mit schriftlicher
Zustimmung der Vermieterin ganz oder teilweise untervermieten dürfe und dass
der Mieter der Vermieterin die beabsichtigten Vertragskonditionen sowie die Per-
sonalien des Untermieters mittels ID/Passkopie/Aufenthaltsbewilligung vorgängig
bekanntzugeben habe; nach dem Zustandekommen des Untermietvertrages sei
der Vermieterin ausserdem eine Vertragskopie zuzustellen (mit Verweis auf
act. 7/13/6 Ziffer 9) (act. 6 E. IV. 3.1.). Bei dieser Sachlage ziele das Hauptbegeh-
ren, mit welchem der Berufungskläger eine generelle Zustimmung zur künftigen
Untervermietung an nicht individualisierte Personen für die Dauer von 24 Monaten
verlange, auf eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen ab. Mangels ge-
setzlicher Grundlage für einen Anspruch auf Änderung der vertraglichen Abma-
chungen sei das klägerische Hauptbegehren abzuweisen (act. 6 E. IV. 3.2.).
3.3. Die Vorinstanz erwog weiter, dass auch mit dem Eventualbegehren (ge-
richtet auf eine generelle Verpflichtung der Vermieterin im Voraus, beabsichtigten
künftigen Untermietverhältnissen zuzustimmen, sobald ihr die Personalien des
Untermieters bekannt gegeben worden seien) eine Änderung der vertraglichen
Vereinbarungen verlangt werde. Der Vermieterin sei für die Prüfung der Unterla-
gen zu einem beabsichtigten Untermietverhältnis eine Frist von zwei bis vier Wo-
chen zu gewähren. Dass dies für kurzfristig über Buchungsplattformen wie Airbnb
gebuchte Aufenthalte wenig praktikabel sei, sei hinzunehmen. Das Institut der Un-
termiete sei nach der Konzeption des Gesetzgebers nicht dafür gedacht, dass
jede Abwesenheit, und sei sie noch so kurz, den Mieter berechtigen würde, das
Mietobjekt unterzuvermieten (act. 6 E. IV. 3.3.).
3.4. Das Subeventualbegehren des Berufungsklägers (Feststellungsbegehren)
sei sodann – abgesehen davon, dass der Berufungskläger weder einen vertragli-
chen noch einen gesetzlichen Anspruch auf eine generelle Zustimmung zu künfti-
gen Untermietverhältnissen mit unbestimmten Personen habe – abzuweisen, weil
die regelmässige Untervermietung während 6 bis 9 Tagen pro Monat nicht mehr
vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt sei. Zum einen handle es sich
bei einer regelmässigen Untervermietung über Buchungsplattformen, mit welcher
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ein wesentlicher Teil der Mietkosten gedeckt werden soll, um eine gewerbliche
Untervermietung. Zum anderen werde mit der regelmässigen Vermietung über
Buchungsplattformen "wegen der notorisch lauten Besucher in Ferienstimmung"
ein mässig störendes Gewerbe im Sinne des Bau- und Planungsrechts betrieben,
jedenfalls wenn die zur Diskussion stehende Wohnung während rund einem Drit-
tel des Jahres in dieser Art genutzt werden soll. Die Liegenschaft befinde sich in
einer reinen Wohnzone, welche der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugewiesen sei.
Art. 43 Lärmschutzverordnung teile das Baugebiet in verschiedene Empfindlich-
keitsstufen ein. In der Stufe II sei nur nicht störendes Gewerbe erlaubt. Mässig
störende Gewerbe seien ab der Stufe III erlaubt (act. 6 E. IV. 4.1.). Selbst wenn
die regelmässige Vermietung über Buchungsplattformen während 6 bis 9 Tagen
pro Monat als nichtgewerblich qualifiziert würde, könne die Vermieterin die Zu-
stimmung zur regelmässigen Untervermietung über Buchungsplattformen verwei-
gern, da ihr wesentliche Nachteile entstünden (stärkere Abnutzung durch hohe
Gästefluktuation; Lärmklagen) (act. 6 E. IV. 4.2.).
3.5. Entsprechend wies die Vorinstanz die Klage des Berufungsklägers vollum-
fänglich ab.
4.
4.1. Der Berufungskläger rügt, dass es sich bei der anbegehrten Untervermie-
tung von 6 bis 9 Tagen pro Monat für insgesamt 24 Monate um keine gewerbliche
Untervermietung handle (act. 2 Ziff. III. 2. - 4.). Er erziele keinen Gewinn, sondern
halte lediglich seine Ausgaben für das Wohnen während seiner Abwesenheiten
tief (act. 2 Ziff. III. 5.). Die Vermietung über Airbnb führe zu keiner stärkeren Ab-
nutzung. Im Übrigen sei er im Schadensfall ohnehin ersatzpflichtig gegenüber der
Vermieterin. Er vermiete ausserdem maximal an zwei Gäste, was die gleiche An-
zahl sei wie er und seine Partnerin, welche teilweise bei ihm übernachte (act. 2
Ziff. III. 6.). Das Mietobjekt liege nicht in einer ruhigen Wohngegend, da sich die
Liegenschaft neben einem Schulgebäude und einem Schiessplatz befinde (act. 2
Ziff. III. 7.). Mit seinem Eventualbegehren nehme er ausserdem explizit auf Ziffer
9 der allgemeinen Vertragsbedingungen als Vertragsbestandteil Bezug (act. 2
Ziff. III. 8.). Die Vorinstanz habe sodann die Prozesskosten falsch festgesetzt. Für
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die Streitwertberechnung sei massgebend, welches objektive, ökonomische Inter-
esse eine Partei an der Klage habe. Dieses sei in den Nettomieterträgen zu se-
hen, was zu einem Streitwert in der Höhe von Fr. 7'380.– führe. Entsprechend
seien Gerichtsgebühr und Parteientschädigung tiefer (vgl. Rechtsbegehren ein-
gangs) festzusetzen (act. 2 Ziff. III. 9. - 11.).
4.2. Die Berufungsbeklagte beantragt die Abweisung der Berufung, soweit dar-
auf einzutreten sei, und bringt zunächst vor, dass sich der Berufungskläger nicht
genügend mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetze (act. 15 Rz. 3-5)
und kein Feststellungsinteresse habe (act. 15 Rz. 6). Im Weiteren sei von einer
gewerblichen und damit unzulässigen Untermiete auszugehen. Selbst wenn von
einer nicht gewerblichen Untermiete ausgegangen würde, lägen wesentliche
Nachteile im Sinne von vor aufgrund der starken Abnut-
zung der Wohnung und der Reklamationen von direkten Nachbarn (act. 15
Rz. 11-12). Der Berufungskläger habe das Mietobjekt als Wohnung für eine Per-
son gemietet und nicht wie bei der Untervermietung beabsichtigt für zwei Perso-
nen. Eine Untermiete an 9 Tagen pro Monat führe zu 18 Gästen pro Monat, was
eine übermässige Nutzung sei (act. 15 Rz. 19). Die streitgegenständliche Liegen-
schaft sei auf ruhiges Wohnen ausgelegt (act. 15 Rz. 22). Mit seinem generell ge-
haltenen Gesuch unterlasse es der Berufungskläger, der Berufungsbeklagten die
Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben (act. 15 Rz. 24). Die Berufungsbe-
klagte verzichtete darauf, sich zum Streitwert zu äussern (act. 15 Rz. 26).
5.
5.1. Mit den Erwägungen der Vorinstanz, wonach sämtliche Rechtsbegehren
des Berufungsklägers auf eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen abzie-
len, was einer spezifischen gesetzlichen Grundlage bedürfe, und dass Art. 262
OR dem Berufungskläger kein Recht auf eine generelle Zustimmung zu zukünfti-
gen Untermietverhältnissen mit unbestimmten Personen verleihe, setzt sich die-
ser in seiner Berufungsschrift nicht auseinander. Er führt lediglich aus, dass im
Eventualbegehren nichts beantragt werde, was die gesetzlichen Bestimmungen
und die vertragliche Vereinbarung nicht vorsehen würden (vgl. act. 2 Ziff. III. 8.).
Eine Auseinandersetzung mit der vorinstanzlichen Begründung fehlt. Seine Beru-
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fungsschrift genügt damit den Begründungsanforderungen nicht (vgl. E. 2.). Auf
die Berufung ist diesbezüglich nicht einzutreten.
5.2. Selbst wenn auf die Berufung eingetreten würde, wäre diese abzuweisen.
Dies aus folgenden Gründen: Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist auch bei
der Untermiete über digitale Buchungsplattformen wie bei der "klassischen" Un-
termiete auf abzustellen, zumindest solange neben der Über-
lassung der Wohnung keine wesentlichen Nebenleistungen angeboten werden.
Gestützt auf kann die Untermiete über Airbnb durch die Ver-
mieterin verweigert werden, wenn einer der drei Gründe nach lit. a-c (Weigerung
der Bekanntgabe der Bedingungen der Untermiete, missbräuchliche Bedingungen
im Vergleich zum Hauptmietvertrag, wesentliche Nachteile für die Vermieterin)
vorliegt. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz wesentliche Nachteile
für die Vermieterin erblickte, wenn in der streitgegenständlichen Liegenschaft (ei-
nem beschaulichen Mehrfamilienhaus in ländlicher, ruhiger Umgebung) an rund
30 % der Tage eines jeden Monats stetig wechselnde Airbnb-Gäste in einer Woh-
nung übernachten, mithin in der Liegenschaft ein parahotelleristischer (vgl. BGE
145 III 400 E. 4.2) oder zumindest der Parahotellerie sich annähernder Betrieb er-
folgt. Insbesondere würde, wie bereits die Vorinstanz zutreffend feststellte, an
neun Tagen pro Monat eine Untervermietung an jedem Wochenende während
des ganzen Jahres erlaubt. Es ist der Vermieterin im vorliegenden Einzelfall des-
halb erlaubt, eine solche Untervermietung über Airbnb zu verbieten. Offen bleiben
kann indes, inwiefern auch die weiteren vorinstanzlichen Erwägungen zu bestäti-
gen wären, insbesondere, ob auch eine unzulässige gewerbliche Untervermietung
vorliegen würde.
6.
6.1. Zuletzt ist auf die Rüge des Berufungsklägers einzugehen, der Streitwert
sei auf Fr. 7'380.– festzusetzen und die Prozesskosten seien entsprechend zu re-
duzieren. Dieser entspreche den Nettomieterträgen, welche sich wie folgt zusam-
mensetzen würden: Die Wohnung werde samt Parkplatz für maximal Fr. 77.40
brutto pro Tag vermietet bei einer durchschnittlichen Mietdauer von 6.33 Tagen
pro Monat. Vom Bruttotagesertrag rechnet der Berufungskläger folgende Eigen-
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leistungen ab: Fr 8.20 (für Reinigungsaufwand), Fr. 11.60 (für Mobiliar), Fr. 2.–
(für Internetnutzung), Fr. 4.35 (für Parkplatz). Dies ergibt gemäss Rechnung des
Berufungsklägers einen Nettotagesertrag von Fr. 51.25. Für eine Vermietung über
24 Monate gelangt der Berufungskläger zu einem Total von Fr. 7'380.– (Fr. 51.25
x 6 [Tage] x 24 [Monate]) (act. 2 Ziff. III. 9.). Die Berufungsbeklagte hat darauf
verzichtet, sich zum Streitwert zu äussern (act. 15 Rz. 26).
6.2. Die Vorinstanz ging von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 22'128.– aus
(act. 6 E. V. 2.). Dies entspreche dem wirtschaftlichen Wert der beabsichtigten
Untermiete von mindestens der Hälfte des monatlichen Bruttomietzinses von
Fr. 1'844.– für die Dauer von 24 Monaten. Begründet hat sie dies damit, dass es
nicht nachvollziehbar sei, dass der Berufungskläger mit der von ihm beabsichtig-
ten Untermiete nicht einmal den von ihm in der entsprechenden Zeit zu bezahlen-
den Mietzins erzielen wolle (act. 6 E. V. 2.).
6.3. Wie der Berufungskläger zu Recht rügt, lässt sich aus der Argumentation
der Vorinstanz nicht nachvollziehen, warum für die Berechnung die Hälfte des
Monats herangezogen werden soll, nachdem die Zustimmung zur Untermiete für
maximal neun Tage pro Monat beantragt wurde. Auch die Berechnung des Beru-
fungskläger überzeugt allerdings nicht vollumfänglich. Entgegen der Vorinstanz
und den Parteien ist von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 12'528.– auszuge-
hen: Fr. 77.40 (üblicher Bruttomietertrag gemäss bisherigen Buchungen) ./. Fr.
5.80 (vom Berufungskläger behaupteter zusätzlicher Reinigungsaufwand von
rund 1.5 Stunden pro Monat à Stundensatz Fr. 35.–, entsprechend Fr. 52.–, ge-
teilt durch 9 Tage) ./. Fr. 11.60 ("Mitvermietung" des Mobiliars des Berufungsklä-
gers [15 % des Bruttomietertrages]) ./. Fr. 2.– (Pauschalbetrag für die Nutzung
des Internetangebots des Berufungsklägers) = Fr. 58.– (Nettomietertrag). Die Be-
rücksichtigung des Parkplatzes bei der Berechnung bringt der Berufungskläger
erstmals in der Berufung und damit verspätet vor. Ohnehin ist dieser als in den
üblichen Bruttomietertrag inkludiert zu betrachten. Der Nettomietertrag ist mit den
beantragten maximalen Anzahl Tage Untermiete pro Monat (9 Tage) und der be-
antragten Anzahl Monate Untermiete insgesamt (24 Monate) zu multiplizieren.
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7.
7.1. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 12'528.– (vgl. E. 6.) ist die erstin-
stanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 2'100.– zu reduzieren. Die Parteientschädi-
gung für das erstinstanzliche Verfahren ist auf Fr. 2'700.– (exkl. Mehrwertsteuer;
vgl. act. 6 E. V. 5.) zu reduzieren. Die Berufung des Berufungsklägers ist in die-
sem Punkt teilweise gutzuheissen.
7.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1-2
und § 12 Abs. 1-2 GebV OG auf Fr. 2'100.– festzusetzen und ausgangsgemäss
den Parteien aufzuerlegen. Der Berufungskläger erreicht mit seiner Berufung eine
Reduktion der vorinstanzlichen Prozesskosten (Entscheidgebühr und Parteient-
schädigung) von Fr. 7'400.– auf Fr. 4'800.– (statt der von ihm beantragten
Fr. 3'180.– [Fr. 1'383.– + Fr. 1'797.–]). In seinen Hauptanträgen unterliegt er voll-
ständig. Es rechtfertigt sich deshalb, dass der Berufungskläger 90 % und die Be-
rufungsbeklagte 10 % der Kosten für das Berufungsverfahren tragen (vgl. Art. 106
Abs. 2 ZPO).
7.3. Die Parteientschädigung für das zweitinstanzliche Verfahren ist in Anwen-
dung von § 2 Abs. 1-2 i.V.m. § 4 Abs. 1-2 i.V.m. § 13 Abs. 1-2 AnwGebV und un-
ter Berücksichtigung des Umstands, dass die Berufungsbeklagte im Kostenpunkt
unterliegt, auf Fr. 1'200.– (zzgl. Mehrwertsteuer) festzusetzen.
Es wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung werden die Dispositiv-Ziffern 2 und 4
des Urteils des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Winterthur vom 2. April
2025 aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt:
"2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 2'100.– festgesetzt.
Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.
[…]
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4. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung
von CHF 2'700.– (exkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen."
2. Im Übrigen wird auf die Berufung nicht eingetreten.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'100.– festgesetzt und
dem Berufungskläger zu 90 % (Fr. 1'890.–) und der Berufungsbeklagten zu
10 % (Fr. 210.–) auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden aus dem vom
Berufungskläger geleisteten Vorschuss von Fr. 2'100.– bezogen. Der Über-
schuss (Fr. 210.–) wird dem Berufungskläger erstattet. Der Rest wird von
der Berufungsbeklagten bezogen.
4. Der Berufungskläger wird verpflichtet, der Berufungsbeklagten für das Beru-
fungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.– (zzgl. Mehrwert-
steuer) zu zahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Winter-
thur, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
- 15 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von .
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 12'528.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. R. Bantli Keller MLaw L. Altermatt
versandt am:
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