Entzug der aufschiebenden Wirkung für Brandschutzmauer

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00854

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Geschäftsnummer:

VB.2025.00854

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 02.07.2026

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Zwischenentscheid; aufschiebende Wirkung

Entzug der aufschiebenden Wirkung. Gemäss § 25 Abs. 1 VRG kommt dem Lauf der Rekursfrist und der Einreichung des Rekurses aufschiebende Wirkung zu. Die anordnende Instanz, die Rekursinstanz und die bzw. der Vorsitzende der Rekursinstanz können aus besonderen Gründen gegenteilige Anordnungen treffen (§ 25 Abs. 3 VRG). Es müssen qualifizierte und überzeugende Gründe vorliegen, um im Einzelfall von der gesetzgeberischen Konzeption abzuweichen, ohne dass aber ganz ausserordentliche Umstände verlangt wären. Erforderlich ist, dass ein schwerer Nachteil droht, falls die aufschiebende Wirkung nicht entzogen würde. Ein schwerer Nachteil kann etwa in einer zeitlich unmittelbar bevorstehenden oder inhaltlich schweren Bedrohung hochwertiger Güter des Einzelnen oder des Staates bestehen (E. 2.1). Wird das Vorliegen besonderer Gründe bejaht, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob sich die "gegenteilige Anordnung" als verhältnismässig erweist (E. 2.2). Die angefochtene Präsidialverfügung, mit der das Gesuch des Beschwerdeführers um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen wurde, wurde vom Baurekursgericht – und damit von einer ersten gerichtlichen Instanz – erlassen. Ob § 52 Abs. 2 VRG in dieser Konstellation (als institutionell zweite gerichtliche Instanz im Rechtsmittelverfahren) zur Anwendung gelangt – oder nur, wenn das Verwaltungsgericht konkret als zweite gerichtliche Instanz den Rechtsmittelentscheid einer ersten gerichtlichen Instanz überprüft –, kann offengelassen werden. Vorliegend handelt es sich nämlich um eine Angelegenheit, bei der aus prozessökonomischen Gründen ausnahmsweise – selbst wenn das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz gemäss § 52 Abs. 2 VRG entscheiden würde – neue tatsächliche Behauptungen berücksichtigt werden können, zumal die prozessleitende Anordnung bis zur Zustellung des Entscheids in der Hauptsache aufgrund echter Noven abgeändert werden könnte (E. 3). Wie die Vorinstanz bereits feststellte, sind Räume am Inventarobjekt der Witterung ausgeliefert; insbesondere das Eindringen von Kälte und/oder Feuchtigkeit ist ein Problem. Mithin besteht ein sehr grosses privates – und, da es sich um ein Inventarobjekt bzw. potenzielles Schutzobjekt handelt, grundsätzlich auch ein sehr grosses öffentliches – Interesse daran, dass mit der Verwirklichung des geplanten Bauvorhabens dafür gesorgt wird, dass die Bausubstanz der Baute der Beschwerdegegnerin keinen weiteren Schaden mehr nimmt. (...) Im vorliegenden Fall überwiegt damit das – sehr grosse – Interesse am möglichst raschen Schutz des Inventarobjekts vor weiterer Gefährdung und weiterem Zerfall, womit sich der Entzug der aufschiebenden Wirkung als rechtmässig erweist (E. 5.2). Abweisung

Stichworte:

AUFSCHIEBENDE WIRKUNG

ENTZUG (AUFSCHIEBENDE WIRKUNG)

NOVEN

Rechtsnormen:

§ 339 Abs. 1 PBG

§ 25 Abs. 1 VRG

§ 25 Abs. 3 VRG

§ 52 Abs. 2 VRG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2025.00854

Urteil

der 1. Kammer

vom 2. Juli 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,

Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

A,

vertreten

durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.    Einfache Gesellschaft C,

bestehend aus:

1.1  D,

1.2  E,

1.3  F,

alle vertreten durch RA G,

2.    Gemeinderat Männedorf,

vertreten

durch RA H,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Zwischenentscheid; aufschiebende Wirkung,

hat sich

ergeben:

I.

Mit Beschluss vom

5. November 2025 erteilte der Gemeinderat Männedorf der einfachen

Gesellschaft C, bestehend aus D, E und F, die Baubewilligung für die

Wiederherstellung der Brandschutzmauer beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 am I-Weg 03 in Männedorf. Einem allfälligen

Rekurs gegen den Bauentscheid wurde die aufschiebende Wirkung entzogen.

II.

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom

19. November 2025 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich, wobei

er unter anderem beantragte, die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei

wiederherzustellen und es sei den Rekursgegnern superprovisorisch zu verbieten,

die streitbetroffenen Bauarbeiten auszuführen.

Mit Präsidialverfügung vom

20. November 2025 stellte das Baurekursgericht die aufschiebende Wirkung

einstweilen wieder her und setzte den Rekursgegnern Frist zur Stellungnahme

betreffend die aufschiebende Wirkung an.

Mit Präsidialverfügung vom

11. Dezember 2025 wies das Baurekursgericht das Gesuch von A um

Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ab und bestätigte damit den von

der Vorinstanz verfügten Entzug der aufschiebenden Wirkung des Rekurses.

III.

Hiergegen gelangte A mit

Beschwerde vom 22. Dezember 2025 an das Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragte, es sei der angefochtene Zwischenentscheid des

Baurekursgerichts vom 11. Dezember 2025 – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten des "Beschwerdegegners und/oder der

Mitbeteiligten" – aufzuheben. Es sei die aufschiebende Wirkung des

Rekurses (R3.2025.00164) wiederherzustellen. Es sei vorab der Beschwerde

superprovisorisch die aufschiebende Wirkung anzuerkennen und demzufolge den

privaten Beschwerdegegnern einstweilen zu verbieten, das streitbetroffene

Bauvorhaben auszuführen.

Mit Präsidialverfügung vom

23. Dezember 2025 wies das Verwaltungsgericht das Gesuch des

Beschwerdeführers um superprovisorische Wiederherstellung der aufschiebenden

Wirkung und Erlass eines Baustopps ab.

Am 8. Januar 2026 beantragte

das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 12. Januar 2026 beantragte der Gemeinderat Männedorf

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde. Mit

Beschwerdeantwort vom 15. Januar 2026 beantragte die einfache Gesellschaft

C, bestehend aus D, E und F, es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu

Lasten des Beschwerdeführers – das Gesuch des Beschwerdeführers betreffend die

Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rekurses abzuweisen und es sei

der durch den Gemeinderat Männedorf verfügte und durch das Baurekursgericht

bestätigte Entzug der aufschiebenden Wirkung zu schützen. Mit Replik vom

30. Januar 2026 beantragte A, es sei der angefochtene Zwischenentscheid

des Baurekursgerichts vom 11. Dezember 2025 – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft – aufzuheben. Es sei

die aufschiebende Wirkung des Rekurses (R3.2025.00164) wiederherzustellen. Mit

Duplik je vom 16. Februar 2026 hielten der Gemeinderat Männedorf und die

einfache Gesellschaft C, bestehend aus D, E und F, an ihren Anträgen fest. Mit

Eingabe vom 18. Februar 2026 reichte die einfache Gesellschaft C,

bestehend aus D, E und F, ein Novum ein. Dazu nahm A mit Eingabe vom 2. März

2026 Stellung. Hierzu wiederum äusserten sich der Gemeinderat Männedorf und die

einfache Gesellschaft C, bestehend aus D, E und F, je mit Eingabe vom

16. März 2026. Daraufhin erging die Stellungnahme von A vom 30. März

2026, zu der die einfache Gesellschaft C, bestehend aus D, E und F, am

9. April 2026 und der Gemeinderat Männedorf am 13. April 2026 Stellung

nahm. Am 15. April 2026 reichte A Noven ein. Hierzu nahm die einfache

Gesellschaft C, bestehend aus D, E und F, am 28. April 2026 Stellung,

während die Stellungnahme des Gemeinderats Männedorf vom 5. Mai 2026 datiert.

A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer

erwägt:

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die Anfechtbarkeit

von Zwischenentscheiden richtet sich gemäss § 41 Abs. 3 in Verbindung

mit § 19a Abs. 2 VRG sinngemäss nach den Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes

ist die Beschwerde gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide

zulässig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können.

Die Frage, ob ein nicht

wiedergutzumachender Nachteil gegeben ist, kann vorliegend offengelassen

werden, da die Beschwerde ohnehin abzuweisen ist (vgl. nachfolgende E. 5).

2.1

Gemäss § 339

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) vom 7. September 1975 hindern

Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung den Baubeginn und den

Baufortgang nur so weit, als der Ausgang des Verfahrens die Bauausführung

beeinflussen kann. Diese Bestimmung umschreibt für das Baurecht im Sinne einer

Spezialnorm (Lex specialis) den Grundsatz der aufschiebenden Wirkung des

Rekurses gemäss § 25 Abs. 1 VRG näher. Die hier angesprochene

Konstellation (Aufnahme von Arbeiten, deren Ausführung durch das hängige

Verfahren nicht berührt werden kann) ist für das vorliegende Verfahren indes

nicht einschlägig.

Gemäss § 25 Abs. 1 VRG

kommt dem Lauf der Rekursfrist und der Einreichung des Rekurses aufschiebende

Wirkung zu. Die anordnende Instanz, die Rekursinstanz und die bzw. der

Vorsitzende der Rekursinstanz können aus besonderen Gründen gegenteilige

Anordnungen treffen (§ 25 Abs. 3 VRG). Bei den im Gesetz genannten

"besonderen Gründen" handelt es sich um einen unbestimmten

Rechtsbegriff, der einzelfallbezogen zu konkretisieren ist (VGr, 11. November

2025, VB.2025.00712, E. 2.1; 23. Oktober 2024, VB.2024.00573,

E. 2.1). Dabei müssen qualifizierte und überzeugende Gründe vorliegen, um

im Einzelfall von der gesetzgeberischen Konzeption abzuweichen, ohne dass aber

ganz ausserordentliche Umstände verlangt wären. Erforderlich ist, dass ein

schwerer Nachteil droht, falls die aufschiebende Wirkung nicht entzogen würde.

Ein schwerer Nachteil kann etwa in einer zeitlich unmittelbar bevorstehenden

oder inhaltlich schweren Bedrohung hochwertiger Güter des Einzelnen oder des

Staates bestehen (vgl. VGr, 26. November 2025, VB.2025.00752, E. 3.2;

23. Oktober 2024, VB.2024.00573, E. 2.1; 3. Juni 2021,

AN.2021.00004, E. 2; vgl. Regina Kiener in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 25 N. 25 ff.).

2.2

Wird das Vorliegen besonderer Gründe bejaht, ist in einem

zweiten Schritt zu prüfen, ob sich die "gegenteilige Anordnung" als

verhältnismässig erweist. Die mit einer solchen Anordnung verbundenen Wirkungen

müssen zur Erreichung der besonderen Gründe geeignet, erforderlich und dem

Betroffenen zumutbar sein. Letztlich sind hierzu in erster Linie die sich

gegenüberstehenden Interessen abzuwägen. Zusätzlich können die

Prozessaussichten miterwogen werden, sofern sie klar zutage treten (VGr, 16. April

2025, VB.2024.00237, 2.2). Es gilt zu vermeiden, dass praktisch aussichtslose

Rekurse allein um der Verzögerungsmöglichkeit willen erhoben werden (zum Ganzen

Kiener, § 25 N. 28; siehe auch VGr, 23. Oktober 2024,

VB.2024.00573, E. 2.2, und 11. Februar 2021, VB.2020.00902,

E. 2.1).

Der Entzug bzw. die

Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist in einem summarischen

Verfahren zu beurteilen (VGr, 16. April 2025, VB.2024.00237, 2.2;

vgl. Kiener, § 25 N. 35).

Im vorliegenden Verfahren wurden

etliche Noven eingereicht. § 52 Abs. 2 VRG lautet folgendermassen:

"Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, sind

neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene

Anordnung notwendig geworden ist." Entscheidet das Verwaltungsgericht als

erste gerichtliche Instanz, ist demgegenüber auf die tatsächlichen Verhältnisse

im Entscheidzeitpunkt abzustellen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52

N. 8).

Die angefochtene

Präsidialverfügung, mit der das Gesuch des Beschwerdeführers um

Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen wurde, wurde vom

Baurekursgericht – und damit von einer ersten gerichtlichen Instanz – erlassen.

Ob § 52 Abs. 2 VRG in dieser Konstellation (als

institutionell

zweite gerichtliche Instanz im Rechtsmittelverfahren) zur Anwendung gelangt –

oder nur, wenn das Verwaltungsgericht

konkret

als zweite gerichtliche

Instanz den

Rechtsmittelentscheid

einer ersten gerichtlichen Instanz

überprüft – , kann offengelassen werden. Vorliegend handelt es sich nämlich um

eine Angelegenheit, bei der aus prozessökonomischen Gründen ausnahmsweise –

selbst wenn das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz gemäss § 52

Abs. 2 VRG entscheiden würde – neue tatsächliche Behauptungen

berücksichtigt werden können (vgl. dazu auch Donatsch, § 52 N. 24 mit

Hinweisen; VGr, 20. Oktober 2010, VB.2010.00347, E. 3.3), zumal die

prozessleitende Anordnung bis zur Zustellung des Entscheids in der Hauptsache

aufgrund echter Noven abgeändert werden könnte (vgl. dazu Regina Kiener,

Kommentar VRG, § 25 N. 42; vgl. auch BGr, 26. Februar 2024,

2C_295/2024, E. 3.2).

Soweit sie rechtserheblich sind,

werden die Noven im vorliegenden Verfahren mithin berücksichtigt. Raum für

weitere Beweismassnahmen würde aufgrund der Dringlichkeit der im summarischen

Verfahren ergangenen strittigen Anordnung und ihres vorsorglichen Charakters

nicht bestehen (vgl. VGr, 3. Februar 2022, VB.2021.00846, E. 3.1; 7. Dezember

2021, VB.2021.00503, E. 3.2; 7. Februar 2019, VB.2018.00744,

E. 4.2; vgl. auch Kiener, § 6 N. 31).

Das beschwerdeführerische Gebäude

Vers.-Nr. 04 am I-Weg 05 bildet zusammen mit dem Gebäude

Vers.-Nr. 01 der Beschwerdegegnerschaft 1 am I-Weg 03 einen

Grenzbau. Am 21. Juli 2022 ereignete sich auf dem Grundstück des

Beschwerdeführers ein Brand, bei dem der Dachstock seines Gebäudes vollständig

zerstört wurde. Beim Gebäude handelte es sich um ein Mehrfamilienhaus mit

Untergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss. Nach dem Brand wurde das Gebäude

im Oktober 2022 im Auftrag des Ressortvorstehers Hochbau Männedorf bis zum

Erdgeschoss abgebrochen (vgl. zum Ganzen VGr, 28. November 2024,

VB.2023.00404).

Die in Kalksandstein gemauerte

Trennwand zum angrenzenden Gebäude der Beschwerdegegnerschaft 1 im

Untergeschoss sowie die darüberstehende, gedämmte Trennwand in Holzbauweise,

welche nach dem Brandfall noch vorhanden waren, sind inzwischen (seit dem 21.–24. März

2025) nicht mehr vorhanden. Die Beschwerdegegnerschaft 1 und der Beschwerdegegner 2

machen dafür den Beschwerdeführer verantwortlich (vgl. VGr, 10. September

2025, VB.2025.00329, E. 3.2). Der Beschwerdeführer bestreitet dies; er

habe zusammen mit seinem Bruder auf Anweisung und in Abstimmung mit der

Statthalterin und der Feuerwehr gehandelt, nachdem die Kalksteinmauer in sich

zusammengefallen sei. Das vom Beschwerdeführer selbst zu den Akten gegebene

E-Mail der Statthalterin vom 3. April 2025 besagt indes, dass der

Beschwerdeführer nicht etwa angewiesen worden ist, Abbrucharbeiten vorzunehmen,

sondern dafür besorgt zu sein, "dass die instabile Fassade am nächsten Tag

von Fachleuten

fachmännisch

gesichert wird" (Hervorhebung im

Original fett statt kursiv).

Gemäss dem – zulässigerweise als Novum

eingereichten (vgl. E. 3) – Fachgutachten vom 28. Januar 2026 wurde

im Rahmen der Abbrucharbeiten gegen die anerkannten Regeln der Baukunde

verstossen. Die Ostfassade des beschwerdeführerischen Gebäudes steht derzeit

offen und ist lediglich provisorisch mit Blachen gesichert, womit das

Eindringen von Feuchtigkeit und Kälte nicht verhindert werden kann.

Der Beschwerdeführer macht

geltend, es bestünden keine "besonderen Gründe", welche den Entzug

der aufschiebenden Wirkung rechtfertigen würden, und im Übrigen spreche auch

die gebotene einzelfallbezogene Interessenabwägung klar gegen den Entzug der

aufschiebenden Wirkung.

5.1

5.1.1

Soweit der

Beschwerdeführer (primär im Zusammenhang mit der Eintretensfrage, aber

sinngemäss auch sonst) behauptet, die Bauherrschaft könne sich nach der

sofortigen Umsetzung der angefochtenen Baubewilligung auf den guten Glauben

berufen und der Beschwerdeführer müsse sich dann letztlich gar im Fall seines

materiellen Obsiegens mit der baulichen Änderung abfinden, geht dies fehl.

Wird die aufschiebende Wirkung

entzogen, baut die Beschwerdegegnerschaft 1 auf eigenes Risiko. Mit dem

Entzug der aufschiebenden Wirkung wurde das Bauvorhaben vom Baurekursgericht

nicht materiell beurteilt, sodass bezüglich der Rechtmässigkeit des

Bauvorhabens keine Vertrauensgrundlage besteht und die Beschwerdegegnerschaft 1

diesbezüglich auch nicht gutgläubig sein kann (vgl. VGr, 21. Juli 2021,

VB.2021.00354, E. 5.3.1 mit Hinweis).

5.1.2

Zu den

Ausführungen des Beschwerdeführers hinsichtlich der materiellen

Rechtswidrigkeit der Baubewilligung ist Folgendes festzuhalten: Wie das

Baurekursgericht bereits erwog, können die materiellen Rügen des

Beschwerdeführers auf den ersten Blick nicht als aussichtslos erachtet werden.

Ebenso wenig liegt in der gebotenen summarischen Betrachtung die Rechtswidrigkeit

des allein auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerschaft 1 geplanten

Bauvorhabens auf der Hand. Da die Prozessaussichten nicht klar zutage treten,

sind sie vorliegend ausser Acht zu lassen.

Soweit

der Beschwerdeführer mit Blick auf das Hauptsacheverfahren geltend macht, der

Schutz der Bausubstanz der Beschwerdegegnerschaft 1 komme nicht in Frage,

weil der Beschwerdegegner 2 den Beschwerdeführer daran hindere, die vom

Brand verschonte Bausubstanz seines eigenen Wohnhauses mittels eines Notdachs

vor Witterungseinflüssen zu schützen, verfängt diese Argumentation nicht. Das

Erstellen eines Notdachs ist nicht dasselbe wie das Errichten einer Brandmauer:

Es handelt sich nicht nur formell, sondern auch materiell um zwei völlig

unterschiedliche Verfahren. Daraus, dass die Baubewilligungsbehörde die

Bewilligung für das Bauvorhaben des Beschwerdeführers (sei es zu Unrecht oder

zu Recht) verweigerte, kann der Beschwerdeführer für das vorliegende Verfahren

nichts ableiten. Sodann wären die Voraussetzungen für eine allfällige Gleichbehandlung

im Unrecht – abgesehen davon, dass sich eine solche gegen die Bewilligung eines

Bauprojekts eines Nachbarn gar nicht anrufen lässt – ohnehin nicht erfüllt

(vgl. dazu BGr, 18. September 2024, 2C_102/2023, E. 8.1.2 mit

Hinweisen). Ob der Entscheid des Beschwerdegegners 2 betreffend das

Notdach korrekt war, ist im vorliegenden Verfahren nicht relevant.

5.1.3

Zu Unrecht macht

der Beschwerdeführer sodann geltend, der Beschwerdegegnerschaft 1 stehe es

frei, bis zum Vorliegen der rechtskräftigen Bewilligung vorerst eine

provisorische Trennwand in Leichtbauweise zu errichten und mit einer Isolation

zu versehen. Er sei damit einverstanden, weshalb das Anzeigeverfahren zur

Anwendung gelange.

Aufgrund der ortsbildprägenden

Bedeutung der inventarisierten Baute kommt ein Anzeigeverfahren vorliegend gar

nicht in Frage (vgl. .nbsp;325 Abs. 1 PBG; vgl. Daniel Kunz/Markus Lanter

in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,

Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 488).

5.1.4

Sodann anerkennt

der Beschwerdeführer, dass damit im Erdgeschoss ein Atelier mit ca. 40 m

durch die im Hauptverfahren strittigen Bauarbeiten wieder nutzbar gemacht

werden könnte. Er macht aber geltend, die Beschwerdegegner 1.1–1.3 und

ihre nutzniessungsberechtigten, längst pensionierten Eltern seien auf diesen

Raum nicht zwingend angewiesen.

Indes kommt es darauf, ob die

privaten Beschwerdegegner auf den Raum zwingend angewiesen sind, nicht an.

Jedenfalls ist erstellt, dass ein Raum nicht genutzt werden kann, und es liegt

auf der Hand, dass der Bausubstanz Schaden droht, wenn sie weiterhin bloss

provisorisch mit Blachen gesichert ist.

5.1.5

Offensichtlich

müssen noch Detailpläne ausgearbeitet werden. Als "[v]or Baufreigabe zu

erfüllende Auflagen und Bedingungen" sind gemäss Disp.-Ziff. 1.3 des Beschlusses

des Gemeinderats Männedorf vom 5. November 2025 vor Baufreigabe

Detailpläne sämtlicher neuer Bauteile einzureichen. Dazu gehören insbesondere

Ansichten und Schnitte, einschliesslich eines Schnitts durch die neue

Brandmauer, sowie Angaben zur Ausbildung des neuen Dachrands. Die Darstellung

hat auch Detailangaben zur Wiederherstellung der hälftigen Doppeltüre im

Kellergeschoss der Südfassade zu umfassen. Nach Disp.-Ziff. 1.4 ist ein

detailliertes Material- und Farbkonzept der neuen Bauteile einzureichen. Zudem

sind nach Disp.-Ziff. 1.9 vor Baubeginn gemäss nachstehenden Ziffern 2.3

und 2.14 Revisionspläne respektive die entsprechenden Nachweise und

Dokumentationen einzureichen und genehmigen zu lassen (vgl. daneben auch Disp.-Ziff. 2.4).

Die Baubewilligungsbehörde

bewilligt und prüft die Pläne zur Erfüllung von Nebenbestimmungen bereits vor

der Rechtskraft der Stammbaubewilligung (vgl. dazu VGr, 21. Dezember 2023,

VB.2023.00039, E. 5.4 und insb. E. 5.5, je mit Hinweisen). Der Entzug

der aufschiebenden Wirkung der Stammbaubewilligung ist aber Voraussetzung

dafür, dass nach der Erfüllung der Nebenbestimmungen (sofern der Entscheid

darüber in Rechtskraft erwachsen ist oder Rechtsmitteln dagegen keine aufschiebende

Wirkung zukommt) – und damit zeitnah – Baufreigabe erteilt werden könnte.

Anders als der Beschwerdeführer

behauptet, werden ihm – zumal er die Stammbaubewilligung rechtzeitig

angefochten hat (vgl. §§ 315 f. PBG) – die formellen Entscheide über

die nachträglich eingereichten Unterlagen zur Erfüllung der Nebenbestimmungen

zu eröffnen sein (vgl. § 316 Abs. 2 PBG; vgl. auch VGr, 7. Dezember

2011, VB.2011.00308, E. 4.5, 5.4 und 6.1; 5. April 2018,

VB.2017.00183/VB.2017.00186/VB.2017.00190, E. 6.4.2; Kunz/Lanter, S. 471

und S. 481). Die vom Beschwerdeführer beanstandete fehlende

Detailgestaltung wird vor Baubeginn mithin noch geklärt werden. Entgegen der

Auffassung des Beschwerdeführers ändert am Erfordernis des formellen Entscheids

über die Erfüllung der Nebenbestimmung und der Pflicht zur Zustellung der

Folgeentscheide nichts, dass in den angeordneten Nebenbestimmungen der

Stammbaubewilligung "weder ein Genehmigungsvorbehalt noch ein Rechtsmittel

vorgesehen" sei.

5.2

Wie die Vorinstanz

bereits feststellte, sind Räume am Inventarobjekt der Witterung ausgeliefert;

insbesondere das Eindringen von Kälte und/oder Feuchtigkeit ist ein Problem.

Mithin besteht ein sehr grosses privates – und, da es sich um ein

Inventarobjekt bzw. potenzielles Schutzobjekt handelt grundsätzlich auch ein

sehr grosses öffentliches – Interesse daran, dass mit der Verwirklichung des

geplanten Bauvorhabens dafür gesorgt wird, dass die Bausubstanz der Baute der

Beschwerdegegner keinen weiteren Schaden mehr nimmt. Ein solcher Schaden droht

sowohl durch winterliche Witterungseinwirkungen als auch durch Gewitter,

Regenfälle und Wind in den übrigen Jahreszeiten oder – aufgrund der bereits

seit einigen Monaten bestehenden Beschädigung – durch die blosse Wirkung

physikalischer Kräfte im Lauf der Zeit. Entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers besteht die Problematik mithin nicht nur im meteorologischen

Winter. (Nur) mit dem Entzug der aufschiebenden Wirkung ist – bei zügiger

Erfüllung der Nebenbestimmungen (vgl. E. 5.1.5) – eine Schliessung der

offenen Gebäudehülle in absehbarer Frist möglich. Damit liegen im vorliegenden

Fall qualifizierte und überzeugende Gründe im Sinne eines schweren Nachteils

bei einem Nichtentzug der aufschiebenden Wirkung vor.

Die Erstellung der vollumfänglich

auf der Grundstückseite der privaten Beschwerdegegner zu stehen kommenden

Brandschutzmauer, die mittelfristig (nach dem Wiederaufbau der Bauruine des

Beschwerdeführers) nicht mehr sichtbar sein wird, führt – jedenfalls in der für

das vorliegende Verfahren angezeigten bloss summarischen Betrachtung – nicht zu

einer Gefährdung des Inventarobjekts. Die baulichen Massnahmen dienen der

Erhaltung des ohne Zutun der Beschwerdegegner 1.1–1.3 beschädigten

Inventarobjekts (vgl. E. 4). Sie werden hinsichtlich des Ortsbilds fraglos

eine Verbesserung des Status quo bewirken, wobei gestalterische Details im

Rahmen der Auflagenerfüllung beurteilt werden.

Den genannten Interessen

gegenüber steht das generell grosse – öffentliche wie private – Interesse an

einem Aufschub der Wirksamkeit der Anordnung bis zur endgültigen Klärung der

Rechtslage (vgl. Kiener, § 25 N. 26). Allerdings sind keine weiteren

rechtserheblichen Nachteile für den Beschwerdeführer ersichtlich (vgl.

E. 5.1). Im vorliegenden Fall überwiegt damit das – sehr grosse –

Interesse am möglichst raschen Schutz des Inventarobjekts vor weiterer

Gefährdung und weiterem Zerfall, womit sich der Entzug der aufschiebenden

Wirkung als rechtmässig erweist.

6.1

Nach dem Gesagten

ist die Beschwerde abzuweisen.

6.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht ihm keine Parteientschädigung zu; hingegen hat die

private Beschwerdegegnerschaft 1 Anspruch auf eine

angemessene Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG).

Der vorliegende Entscheid stellt

einen Zwischenentscheid dar. Dieser kann nur unter den Voraussetzungen von

(vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2). Hinzuweisen

über vorsorgliche Massnahmen nur die Verletzung verfassungsmässiger Rechte

bei Verfahren betreffend vorsorgliche Massnahmen die Fristen während der

Gerichtsferien nicht stillstehen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    480.--

Zustellkosten,

Fr. 3'480.--

Total der Kosten.

3.     Die Gerichtskosten werden dem

Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, den

Beschwerdegegnern 1.1–1.3 eine Parteientschädigung von je Fr. 700.-

(insgesamt Fr. 2'100.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der

Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.